JANGAN SEMBARANG PILIH PERUMAHAN

Mencari dan memilih perumahan seperti halnya mencari jodoh. Banyak hal yang perlu dipertimbangkan ketika memilih lokasinya.

Generasi tua suku Jawa sering kali menyamakan rumah dengan “pulung”, yakni anugerah bagi mereka yang memang berjodoh. Menurut kepercayaan mereka, orang yang membeli rumah, baik rumah baru maupun second, berarti mendapat “pulung”.

Untuk bisa membeli rumah pun harus ada usaha tertentu dari orang yang bersangkutan karena rumah tidak tersedia begitu saja bagi mereka yang mampu membelinya.

Banyak pilihan
Karena membeli rumah harus “cocok” dengan pembeli, maka Anda yang berkehendak membeli rumah tentunya akan mencari rumah yang “cocok” dengan Anda.

Saat ini ada banyak sekali rumah yang ditawarkan penjual, baik yang berada di dalam kompleks perumahan, maupun di luar kompleks perumahan. Rumah-rumah itu ditawarkan oleh banyak pihak, antara lain pengembang perumahan itu sendiri, broker properti, dan orang yang akan menjual rumahnya.

Melihat fungsi rumah sebagai tempat berlindung dan ditinggali selamanya, maka memilih rumah harus dilakukan dengan langkah hati-hati dan bijak. Dengan tawaran yang beragam, pilihan Anda menjadi lebih luas.

Dalam memilih rumah di perumahan, yang perlu diingat adalah faktor lokasi sebagai faktor utama dalam memilih rumah. Setelah mendapatkan lokasinya, baru Anda menentukan perumahan mana yang akan Anda pilih.

Agar tidak salah langkah dalam memilih perumahan, berikut ini beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam memilihnya.

1. Lihat siapa pengembangnya
Rumah sebagai unit properti—khususnya yang dibeli dengan kredit—akan melibatkan komitmen jangka panjang. Di sinilah unsur kepercayaan berperan penting dalam bisnis peroperti. Ketika Anda menyerahkan uang tanda “jadi” dan uang muka, berarti Anda percaya bahwa pengembang akan menjaga kepercayaan Anda.

Maka pertimbangkan pengembang yang bisa dipercaya ketika memilih unit properti di sebuah lokasi. Caranya? Cari informasi apakah pengembang yang bersangkutan dapat tepat waktu dalam membangun dan menyerahkan produknya (rumah) dalam proyek sebelumnya. Kalau perlu Anda mengecek apakah pengembang tersebut mempunyai cacat atau tidak dalam memenuhi janji pada saat serah terima rumah. Hal ini penting mengingat banyaknya pengembang yang melakukan wanprestasi. Dalam beberapa kasus hukum juga terjadi bahwa pengembang tidak kunjung membangun rumah.

2. Lihat tema dan masterplan proyek perumahan
Dengan simulasi komputer, Anda dapat melihat brosur yang disodorkan pengembang dengan visualisasi yang dapat menggambarkan tema dan masterplan perumahan itu. Keduanya merupakan identitas proyek perumahan. Kalau tema dan masterplan-nya adalah kota taman, maka di lokasi itu tentunya tidak dibangun kawasan industri.

Pembangunan kawasan industri di sebuah wilayah mungkin akan membuat wilayah tersebut menjadi bising, tetapi peluang bisnisnya besar kalau harga properti di wilayah tersebut meningkat. Di sisi lain, kota taman mungkin menawarkan lingkungan hunian yang tenang, tetapi harga propertinya mungkin juga akan “tenang-tenang” saja. Oleh karena itu, cari lokasi yang sesuai dengan kebutuhan Anda.

3. Bagaimana suplai air bersihnya
Masalah air bersih di Jakarta dan kota besar lain tetap menjadi persoalan klasik. Hingga kini, masalah tersebut belum terpecahkan, meskipun telah ada perusahaan air minum daerah (PDAM), beberapa di antaranya bekerja sama dengan perusahaan asing.

Pasokan air bersih ke rumah warga sering tersendat, bahkan macet sama sekali. Kualitas air juga menjadi bahan keluhan. Dalam hal ini, air sumur tampak menjadi solusi. Alasannya, air sumur bisa dibilang gratis, di luar ongkos listrik untuk pompanya. Namun, tidak selamanya air sumur baik. Kini, semakin sering, kita mendengar bahwa air sumur terkontaminasi air laut atau limbah industri. Kalau dikonsumsi selama bertahun-tahun bisa mengganggu kesehatan.

Untuk itu, Anda harus menanyakan kepada pengembang, bagaimana pasokan air bersih di lokasi perumahan miliknya; apakah menggunakan air sumur atau air dari PDAM. Kemudian, jangan lupa tanyakan juga kepada tetangga sebelah, bagaimana kualitas air minumnya.

4. Kelengkapan fasilitas
Pada umumnya rumah di kompleks perumahan ditawarkan bersamaan dengan berbagai fasilitas umum dan fasilitas sosial, seperti kolam renang, penampungan air, jaringan listrik, telepon, alat pemadam kebakaran, pengelolaan air limbah (sewage treatment plan), sarana ibadah, dan tempat kesehatan.

Fasilitas itu memenuhi kebutuhan konsumen akan fungsi rumah dan juga gaya hidup. Pemilihan yang seksama tentang tingkat ketersediaan fasilitas akan memberikan peluang lebih besar untuk memperoleh capital gain. Umumnya, pengembang menghindari pembangunan fasilitas lengkap sejak awal karena berpotensi merugikan pengembang dengan mengeluarkan biaya tinggi di awal, dan kalau ada resesi biaya tersebut tidak kembali. Fasilitas yang lengkap sejak awal membuat pembeli membayar lebih besar.

Pembangunan fasilitas yang bertahap akan meningkatkan nilai properti sesuai dengan tingkat pengembangan fasilitasnya dan memberikan manfaat kepada pembeli pertama. Dengan kata lain, fasilitas yang belum lengkap dapat memberi peluang kenaikan harga rumah. Namun, faktanya menunjukkan bahwa banyak pengembang yang mengingkari janji untuk membangun fasilitas.

5. Kualitas
Tanpa adanya lembaga standardisasi seperti di negara maju, maka unit properti bisa dibangun dengan kualitas yang berbeda. Konon inilah salah satu kendala yang membuat bisnis efek beragun mortgage (mortgage-based securitization) sulit berkembang di Indonesia.

Dalam kaitan ini, maka penting bagi calon pembeli rumah untuk mempertimbangkan aspek kualitas, baik kualitas fisik rumah, jalan, maupun lingkungan.

6. Lihat apakah pengembang menjalankan divisi manajemen estate (ME)
Selain membangun fasilitas, kondisi fisik lingkungan dapat juga memengaruhi nilai jual rumah di kemudian hari. Oleh karena itu, cari informasi mengenai rencana pengembang jangka panjang terhadap kawasan yang dikembangkan. Kantong-kantong lahan kosong harus dijaga agar tidak tiba-tiba berkembang menjadi daerah kumuh karena pengembangan yang tidak disiplin.

Bagaimana langkah dan upaya pengembang agar harga rumah di kompleks tersebut tidak akan jatuh di kemudian hari, misalnya karena pemburukan lingkungan dan lain-lain. Hal ini bisa dilihat dari seberapa bagus divisi manajemen estate yang mengelola masalah-masalah, seperti sampah, fasilitas, dan asosiasi pemilik.

7. Partisipasi warga
Meski bukan jaminan, kerja sama antarwarga dapat membuat sebuah kompleks perumahan lebih nyaman dan aman dihuni. Oleh karena itu, pada umumnya pengembang menggalakkan partisipasi pemukim untuk berperan serta dalam menangani kebutuhan lingkungan. Misalnya, mendukung dibentuknya home owner association, seperti RT dan RW di perkampungan yang nantinya akan menangani masalah yang ada di dalam perumahan secara swadaya. Namun, kadang-kadang, upaya mobilisasi yang diprakarsai pengembang tidak berjalan baik.

Kalau Anda sudah mengetahui kondisi lingkungan sebuah perumahan dan memutuskan untuk membeli rumah di wilayah itu, yakinkan Anda juga melihat pilihan perumahan lain yang ada di wilayah tersebut.

Jika ingin mengeluarkan dana Rp 200 juta untuk sebuah rumah, lihat juga rumah yang ditawarkan lebih mahal yang ada di sekitarnya. Banyak perumahan dijual dengan harga di bawah harga permintaan. Bisa jadi Anda mungkin mampu mengeluarkan sedikit uang lagi untuk mendapatkan fasilitas yang jauh lebih tinggi nilainya.

Jika Anda mencari rumah dengan bantuan pialang properti, yakinkan Anda tidak mengabaikan rumah-rumah yang dijual oleh pemilik langsung (yang tidak dijual oleh agen/broker properti tersebut). Jika tidak, Anda mungkin kehilangan peluang memperoleh properti yang bagus. * (Oleh Jaka Eko Cahyono – Wartawan dan penulis buku)

Tips Memilih Tukang Bangunan

Dalam membangun rumah atau gedung, tentunya kita memerlukan tukang bangunan. Tanpa tukang bangunan, rumah atau gedung yang kita tempati atau ada disekitar kita sekarang tak akan terwujud. Karena tukang bangunanlah yang berjasa mengerjakannya. Baik kontraktor ataupun pemilik proyek memerlukan tukang bangunan. Sayangnya, tidak semua tukang bangunan bisa kita andalkan. Memang, kalau kita tanya, semua tukang pasti menjawab bisa dan mampu, kenyataannya saat diserahi pekerjaan, kualitas kerjanya buruk dan mengecewakan. Ada juga tukang bangunan yang kerjaan belum selesai upahnya sudah habis diminta duluan, giliran menyelesaikan hutang kerjanya malas-malasan. Itu berdasarkan pengalaman kami sebagai kontraktor. Ada tukang bangunan yang minta upah harian, namun jam kerjanya tidak sampai satu hari, terlalu banyak istirahat.
Nah, bagaimana memilih tukang bangunan yang baik? Simak tips berikut ini :

1. Pilih tukang bangunan yang bertanggungjawab

Pertimbangan awal bagi Anda yang ingin memakai jasa tukang bangunan, pilihlah yang memiliki tanggungjawab tinggi. Tanggungjawab ini penting, karena kadang kita tidak bisa setiap detik mengontrol pekerjaan yang kita berikan. Bertanggungjawab dalam artian siap menerima dan memperbaiki komplain kita atas hasil kerjanya. Bahkan siap mengganti material yang sudah digunakan dan harus dibongkar karena salah dalam pengerjaan. Alangkah baiknya jika Anda hanya menggunakan jasa tukang bangunan yang sudah terpercaya sehingga memberikan rasa aman dan nyaman dalam mempercayakan pekerjaan. Sebelum memberi kepercayaan, sebaiknya terlebih dahulu Anda mencari refferensi dari kenalan ataupun keluarga Anda yang pernah memakai jasanya. Refferensi ini penting karena berdasarkan pengalaman si pemberi refferensi.

2. Pilih tukang bangunan yang ahli

Jangan tergiur dengan upah murah, namun keahliannya meragukan. Karena risiko rugi Anda lebih besar dari sekedar menghemat upah. Pilihlah tukang yang benar-benar ahli dibidangnya. Misalnya tukang bangunan khusus pekerjaan beton bertulang yang disebut tukang batu atau tukang yang ahli dalam bidang perkayuan disebut tukang kayu serta bidang pertukangan lainya. kriteria ahli seorang tukang bangunan dapat diketahui dengan cara melihat bagaimana hasil pekerjaanya serta berapa lama waktu untuk menyelesaian pekerjaan tersebut. Minta perlihatkan bangunan yang pernah dia kerjakan, kemudian konfirmasi pemilik bangunan apa benar tukang tersebut yang mengerjakan bangunannya.

3. Pilih tukang bangunan yang berpengalaman

Tukang bangunan yang berpengalaman akan mempercepat waktu pengerjaan. Karena saat bekerja dia tidak perlu lagi memikirkan teknik pengerjaan, sebab sudah tahu tekniknya dan pernah dia kerjakan sebelumnya. Berbeda dengan tukang yang walaupun mampu namun belum ada pengalaman sebelumnya. Bermacam-macam pelaksanaan pembangunan rumah yang sudah dikerjakan sebelumnya oleh tukang bangunan akan menyebabkan semakin terasahnya kemampuan tukang bangunan. Pengalaman dalam membangun juga akan memberikan hasil terbaik seperti bangunan yang rapi dan tahan lama. Dari itu, dalam memilih tukang bangunan, pilihlah yang berpengalaman.

4. Pilih tukang bangunan yang upahnya sesuai
Kontraktor Bangunan

Perlu Anda tahu, upah jasa antar tukang bangunan tidaklah sama. Satu sama lainnya kadang memiliki standar berbeda. Ada yang minta sekian perhari dan ada yang minta dibawahnya. Pertimbangkan untuk memilih tukang yang upahnya terjangkau agar biaya yang Anda anggarkan tidak membengkak dikemudian harinya. Kecuali itu, kesesuaian upah tukang dengan kemampuan kerjanya perlu juga dipertimbangkan apakah terlalu mahal atau terlalu murah sehingga dalam proses pembangunan dapat terlaksana dengan baik. Pilihlah tukang bangunan yang upahnya sesuai.

Demikian tips memilih tukang bangunan dari kami, tentunya ini bagi Anda yang ingin menggarap sendiri proyek bangunan Anda. Bagi Anda yang tidak ingin diribetkan dalam hal ini, sebaiknya serahkan saja pengerjaan bangunan Anda kepada kontraktor yang Anda percaya. Sehingga Anda tidak perlu repot mencari, memilih dan memonitor tukang bangunan. Apalagi kalau Anda termasuk orang yang sibuk, lebih baik sediakan dana untuk membayar kontraktor dan biarkan dia yang bekerja untuk Anda

Cara Menghindari Kesalahan dalam Investasi Properti

Oleh : Tung Desem Waringin

Pada saat ini banyak orang yang mengambil keputusan untuk menginvestasikan uangnya ke dalam bidang properti. Semakin banyak orang yang menekuni bisnis properti, maka semakin banyak kesalahan juga yang dilakukan karena tidak akan mudah untuk menjalankan bisnis ini pada permulaan. Namun ada tips yang dapat membantu Anda untuk menghindari kesalahan dalam investasi properti.

Berikut ini cara menghindari kesalahan dalam investasi properti :

1. Menetapkan tujuan yang jelas dalam berinvestasi properti.
Dengan tujuan yang jelas, Anda dapat dengan mudah menyusun rencana untuk mewujudkannya. Mengidentifikasi hal-hal yang perlu Anda lakukan untuk mencapai tujuan Anda. Segera ambil tindakan dan ingat untuk meninjau rencana tersebut secara teratur untuk memastikan Anda tetap berada di jalur yang benar.
2. Menemukan mentor yang dapat dipercaya dan dapat membimbing Anda dalam berinvestasi properti.
Carilah mentor yang sukses dalam bidang properti dan mau berbagi tips-tips suksesnya. Cari mentor yang konsisten, jujur dan dapat dipercaya, serta memiliki prestasi yang terbukti memberikan hasil dan reputasi yang baik.
3. Tidak mengambil saran atau nasihat dari orang yang tidak pernah berinvestasi dalam bidang properti.
Saran dari orang lain tidak selalu akan memberikan solusi yang baik dan tepat terutama orang yang tidak mengerti dengan dunia properti. Maka usahakan selalu pertimbangkan saran atau nasihat yang Anda terima dan ikuti kata hati Anda.
4. Cari tahu klub properti yang memiliki reputasi baik.
Cari klub properti yang telah terdaftar juga karena kemungkinan klub yang telah terdaftar melakukan hal-hal yang jujur dan profesional. Atau Anda juga bisa bertanya kepada investor properti lain tentang berbagai klub properti.
5. Mempertajam keterampilan dalam bernegoisasi.
Untuk mempertajam hal ini, Anda bisa belajar dari buku-buku yang memberikan pengetahuan tentang cara bernegoisasi yang benar dan tepat. Jangan biarkan Anda salah langkah dalam bernegoisasi, karena Anda pasti tidak ingin mengalami kerugian.

10 Keuntungan Investasi di Properti

OLEH : TUNG DESEM WARINGIN

Investasi saham, emas, dan perak telah lama dan banyak dilakukan orang-orang. Tetapi saat ini, terdapat satu bidang investasi yang banyak diminati. Investasi properti dari tahun ke tahun semakin banyak diminati karena memberikan hasil yang menjanjikan. Memang tidak mudah untuk melakukan investasi di properti, tetapi jika Anda mengetahui strategi yang benar maka dapat dilakukan dengan mudah dan lancar serta memberikan keuntungan yang sangat besar.

Berikut ini 10 keuntungan investasi di properti :

1. Anda dapat menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi.
Sistem investasi properti yang memungkinkan hal tersebut terjadi. Kesempatan ini dapat terwujud dengan bentuk pembiayaan leverage juga, leverage adalah kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu.
2. Nilai kepemilikian terhadap properti akan meningkat.
Equity atau nilai kepemilikan investasi properti akan meningkat dengan konsep menggunakan uang orang lain bisa terjadi karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban.
3. Memiliki kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar.
Setelah hutang berhasil dilunasi dan Anda telah mendapatkan uang yang lebih banyak, maka Anda bisa membangun bangunan yang lebih besar lagi.
4. Dapat menghasilkan passive income.
Passive income adalah penghasilan yang didapatkan tanpa harus bekerja. Hal ini dapat dilakukan dengan cara disewakan atau dikontrakkan.
5. Harga properti cenderung akan naik dari waktu ke waktu.
Bahkan jika lokasi properti tersebut strategis maka nilainya bisa berlipat-lipat jika dijual kembali.
6. Bisa membeli properti dengan cara kredit.
Membeli properti tidak harus selalu dengan cara tunai, tetapi bisa dengan cara mengangsur.
7. Inflasi tidak mempengaruhi nilai properti.
Inflasi yang terjadi tidak akan menurunkan nilai properti, maka investasi di bidang properti lebih aman.
8. Keuntungan dari capital gain dan cashflow.
Capital gain yaitu selisih antara harga saat jual sekarang dengan harga saat Anda membeli, sedangkan cashflow adalah penghasilan yang dihasilkan dari aset tersebut.
9. Merenovasi akan meningkatkan nilai properti.
Cobalah Anda merenovasi sedikit bagian dari properti yang dimiliki karena hal tersebut akan membuat properti terlihat lebih bagus dan dapat meningkatkan nilainya.
10.Tidak menghabiskan banyak waktu.
Jika Anda memiliki rumah sewaan atau kost, Anda akan tetap menerima biaya sewa walaupun Anda sedang pergi jauh. Maka Anda tidak harus selalu mengontrolnya.

Banyak keuntungan yang bisa Anda perolah dengan berinvestasi di properti. Maka buatlah strategi yang tepat untuk melakukan marketing terhadap properti yang Anda miliki sehingga banyak orang yang tertarik.

Contoh Surat Perjanjian Kerjasama Freelance Marketing

Perihal : Surat Perjanjian Kerjasama

Developer sebagai Pihak Pertama. Marketing Freelance sebagai Pihak Kedua.

Dengan ini kami ingin mengadakan Perjanjian Kerjasama Pemasaran Tanah Kavling dan Perumahan menurut ketentuan sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal berikut :

PASAL 1
DASAR DAN TUJUAN

Kerjasama ini diselenggarakan atas dasar kebutuhan dan manfaat dari kedua belah pihak secara timbal balik atas dasar sama derajat dan saling menghormati sesuai dan dalam batas kedudukan dan kewenangan masing-masing sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Tujuan dari kerjasama ini adalah melakukan kegiatan yang bermanfaat bagi kedua belah pihak dalam hal ini memasarkan tanah beserta bangunan yang berdiri diatasnya pada Perumahan dan lokasi sesuai perjanjian.

PASAL 2
TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB

Pihak Kedua bertugas sebagai koordinator yang memasarkan / menjual tanah kavling dan rumah baik individu maupun kolektif kepada Calon Konsumen ( melalui media iklan, internet online, maupun konvensional), mendatangkan Calon Konsumen sebanyak-banyaknya ke lokasi proyek perumahan Pihak Pertama, sampai dengan proses PPJB ( Penandatanganan Perjanjian Jual Beli).

Pihak Pertama berkewajiban memberikan Fee kepada Pihak Kedua sebagai jasa penjualan koordinator tersebut di atas sesuai dengan ketentuan setelah kedua belah pihak sepakat, dan tertuang dalam SPK.

PASAL 3
PEMBAYARAN

Pemberian kompensasi fee diberikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua berdasarkan jumlah konsumen yang dikoordinir oleh Pihak Kedua sampai dengan proses PPJB (Penandatanganan Perjanjian Jual Beli).

Booking fee dilakukan dikantor pemasaran dan langsung diserahkan kepada Pihak Pertama. Dalam hal pembayaran Marketing tidak diperbolehkan menerima atau mengambil alih pembayaran Booking Fee dan lain lain yang berhubungan dengan penjualan tanah kavling dan rumah.

Demikian Surat Perjanjian Kerjasama ini dibuat. Atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terimakasih.

Hari ini, Senin Tanggal 4 ( Empat ) Bulan April Tahun 2012

Pihak Pertama :

Nama : Muhamad Adhi

Tempat/Tgl Lahir : Jakarta, 04 APRIL 1984

Alamat : Harapan Baru, Bekasi

Pekerjaan : Wiraswasta

No.Identitas : 12.0404.120044.0001 (KTP)

Dengan ini menyatakan fee untuk penjualan tanah kavling dan perumahan sebesar 3% dari harga jual setelah dipotong biaya Notaris, Ssp, dan biaya lain yang dikeluarkan dalam penjualan tanah kavling dan perumahan. Pihak Broker dan Marketing tidak diperbolehkan untuk menaikkan harga jual objek tanpa sepengetahuan Pihak Pertama.

Pihak Kedua :

Nama : Nalapraya

Tempat/Tgl Lahir : Jakarta, 24 Oktober 1984

Alamat : Maros, Sulawesi-selatan

Pekerjaan : Karyawan Swasta

No.Identitas : 654244 241084 0007 (KTP)



Pihak Pertama Pihak Kedua





Muhamad Adhi Nalapraya

Saksi





Muhamad Adhi Nalapraya

TIPS DAN TRIK MEMULAI BISNIS KONTRAKAN

Bagi anda yang bingung untuk menginvestasikan uang anda ke dalam sebuah bisnis, jawabanya adalah bisnis kontrakan, disamping tidak menuntut kepintaran dan kerja keras yang tinggi ditambah lagi bisnis kontrakan cenderung lebih stabil bahkan nilai bangunan dan tanah anda akan semakin meningkat.

Namun untuk sukses dalam bisnis kontrakan ini tetap membutuhkna strategi bisnis yang mencukupi, berikut ini beberapa tips dan trik yang sebaiknya anda perhatikan sebelum terjun kedalam bisnis kontrakan ini:

1. Analisis pasar dan pelajari situasi.

Untuk semua jenis usaha, tentunya langkah pertama adalah menganalisa dan mempelajari situasi pasar, dalam hal ini adalah bisnis kontrakan berarti lokasi kontrakan adalah syarat pertama yang harus anda kenali, mahasiswakah atau pekerja yang akan menjadi konsumen anda.

Kemampuan menganalisa lokasi dan calon konsumen anda nantinya akan menentukan penerapan harga dan tentu tak lepas dari survey harga pasaran untuk wilayah tersebut.
Dan tak kalah penting adalah faktor keamanan untuk wilayah tersebut. Anda bisa mendapatkan informasi dari warga sekitar berapa kali tindak krimnial biasa terjadi pada lokasi tersebut.

2. Tentukan Strategi.

Apabila sudah menentukan target kontrakan Anda, sebaiknya anda membuat penawaran khusus, special over. Misalnya harga yang lebih murah atau anda juga Bisa menyewakan unit kontrakan dengan fasilitas tertentu misalnya dengan furniture lengkap, fasiltas AC atau jasa laundry, dll.


3. Lakukan Promosi.

Untuk semua bisnis tentunya memerlukan promosi, baik dengan promosi dari mulut ke mulut maupun dengan beriklan. Namun yang sederhan namun efektif adalah mengundang beberapa penyewa potensial untuk datang melihat-lihat kontrakan yang tersedia.

Kiat Menjadi Developer Perumahan Modal Patungan

Ingat, yang terpenting dari semua jenis bisnis adalah keamanannya. Aman dan terukur resikonya, aman profit yang didapat, aman juga modal awal yang disetor. Menjadi developer perumahan modal patungan pun tak luput dari ketentutuan ini. Disadari sejak awal, developer patungan melibatkan banyak pihak, pengamanannya ditengarai juga relatif kompleks. Bila aman yang dimaksud adalah memastikan segala keputusan dan tindakan bisnis dilkasanakan dengan benar, maka cara aman menjadi developer perumahan modal patungan merujuk pada kesepakatan tentang aturan main berikut teknis pelaksanannya.

Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.

Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:


A. Bentuk Kerjasamanya

Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.

B. Legalitas Proyek

Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.

C. Mekanisme Pengamanan

Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.

D. Tugas dan Tanggung Jawab

Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.

E. Pembagian Keuntungan

Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingkat kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.

Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan.

Penulis : Hasib As'ad
Sumber Tulisan : www.propertytoday.co.id

PERHATIKAN TIPS INI SEBELUM MEMBELI TANAH

Membeli tanah dapat dijadikan salah satu alternatif dalam berinvestasi karena harga tanah dalam jangka panjang biasanya akan selalu naik. Misalkan Anda membeli tanah saat ini dan menjualnya 10 tahun kemudian, maka Anda akan mendapatkan keuntungan dari selisih harga jual dan belinya. Bila Anda menginvestasikan uang Anda dengan dibelikan tanah, maka sebenarnya uang tersebut tidak mati. Hanya saja investasi dalam bentuk tanah tidak mudah untuk dicairkan / diuangkan jika dibanding dengan investasi ke dalam tabungan, deposito, atau reksadana. Risiko yang lain adalah biasanya kenaikan harga tanah tidak selalu besar bila Anda hanya berinvestasi selama 1 - 3 tahun saja. Kenaikan harga tanah secara rata-rata akan besar bila jangka waktu investasi Anda di atas sekitar 10 tahun.

Jika uang atau dana untuk membeli sebuah tanah untuk membangun rumah sudah tersedia, maka pada saat hendak membeli tanah kita harus sangat berhati-hati, karena bisa saja anda tertipu dan akhirnya kecewa karena tidak sesuai dengan harapan anda, padahal dana untuk pembeli tanah tersebut sudah lama anda kumpul-kumpul. Dari itu, sebelum Anda memutuskan untuk membeli tanah, sebaiknya pelajari terlebih dahulu tips berikut ini :

1. Jangan terburu-buru untuk membeli tanah, pelajari dan bandingkan harga tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan kondisi yang hampir sama.

2. Jangan membeli tanah yang baru dikavling karena harga tanah tersebut pasti sangat mahal.

3. Kalau bisa carilah orang yang ingin menjual tanah karena kepepet karena harganya pasti lebih murah.

4. Coba anda kira-kira kalau anda hendak menjual tanah tersebut 3 atau 4 tahun mendatang apakah harganya sudah naik minimal 15% dari harga awal. Kalau harganya masih sama jangan dibeli.

5. Jangan membeli tanah yang berada di pinggir sungai, di bawah jalur listrik tekanan tinggi atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamatan keluarga anda. Pikirkan kenyamanan dan keselamatan keluarga anda.

6. Cari tanah dengan posisi yang strategis seperti di persimpangan atau di jalan protokol.

7. Jika anda kurang informasi hubungi agen tanah, tapi jangan mudah terkena rayuan, harus ada pertimbangan.

8. Periksa kelengkapan surat tanah tersebut apakah akte atau sertifikat, saat jual beli minimal anda buat akte tanah tsb.

9. Ingat membeli sangat mudah karena anda yang punya uang dan menjual sangatlah sulit karena anda butuh uang. Saat punya uang anda adalah bos.

10. Jangan membeli tanah di daerah yang sudah lama/ pemukiman lama karena sebagai pendatang anda akan kurang dihargai. Belilah di daerah pemukiman baru maksimal usia 20 tahun.

11. Periksa lingkungan masyarakat sekitar, karena lingkungan yang kurang baik bisa mempengaruhi keluarga anda.

Selain 11 tips diatas, perhatikan juga :

1. Apakah tanah sudah ada sertifikatnya atau hanya akta jual beli saja, sebab jika demikian biaya untuk penerbitan sertifikat tersebut relatif lebih mahal dibandingkan biaya pengurusan untuk tanah yang sudah bersertifikat.

2. Apakah nama yang tertera di sertifikat adalah nama penjual langsung atau nama orang lain? (kita membeli dari tangan kedua), sebab itu juga akan merepotkan kita dalam hal pengurusan surat-surat dan balik nama sertifikat.

3. jika kita membeli sebagian (splitsing) maka harus segera dilakukan pengurusan pemisahan/pemecahan (splitsing) dari sertifikat induk karena seringkali dilapangan saya menemukan pembeli kesulitan untuk menemukan sertifikat induk ketika dia bermaksud untuk melakukan pengurusan baliknama dan splitsing sertifikat atas tanah miliknya.

4. Lakukan pengecekan sertifikat sebelum tranksaksi jual beli berlangsung, sebab siapa tahu sertifikat tersebut bermasalah, dan akan merugikan kita sebagai pembeli.

5. Jangan sekali-kali membeli tanah atau bangunan yang tidak memiliki surat-surat atau bukti kepemilikan apapun meskipun memiliki PBB sebab PBB bukan bukti kepemilikan.

Penyebab Cat Tembok Mengelupas Dan Solusinya

Kasus mengelupasnya cat tembok atau flaking, memang sangat sering terjadi dan menyebabkan kejengkelan sehingga kadang-kadang, kita buru-buru menyalahkan penyebabnya karena cat yang kita beli, tanpa mencari sumbernya terlebih dulu.
Pengelupasan cat bisa terjadi karena kondisi dinding memang lembab, karena adanya rembesan air dari talang yang konstruksinya kurang baik, atau kondisi tembok yang bersebelahan dengan taman. Kandungan air tanah yang tinggi di taman akan merambat naik pada pori-pori dinding sehingga dinding selalu basah, bisa juga karena proses pengerjaan dinding yang kurang baik.

Pengelupasan cat tembok juga bisa diakibatkan campuran semen dan pasir yang kurang pas atau proses pengeringan dinding yang belum cukup umur, sehingga tembok masih mengandung garam alkali yang tinggi. Jika ini terjadi memang cukup menyulitkan karena kita harus merenovasi ulang tembok rumah karena masalahnya sudah menyangkut konstruksi rumah.

Beberapa kemungkinan yang lain adalah :

1. Kondisi tembok baru mungkin belum benar-benar kering saat dicat.

2. Penggunaan dempul atau plamir dinding yang mutunya rendah, sehingga pada saat dicat, dempul atau plamir tersebut terangkat atau beberapa waktu kemudian.

3. Tidak menggunakan cat dasar / alkali primer atau cat dasar / alkali primer yang digunakan tidak sesuai dengan sistem pengecatan akhir.

4. Pengecatan pada permukaan yang mengandung debu, kotoron, atau minyak sehingga daya rekat cat menjadi berkurang.

5. Kebanyakan yang sering terjadi adalah pada saat mengecat ulang, lapisan cat lama tidak dikerok terlebih dahulu, sehingga lapisan cat lama yang daya lekatnya kurang, mudah tertarik atau terkelupas oleh lapisan cat baru yang mutunya lebih tinggi. Atau bisa juga pengecatan dilakukan diatas cat yang lama sudah mengapur, sehingga mudah mengelupas.

Nah, setelah kita sudah tahu penyebabnya, maka solusi yang harus dilakukan adalah :

1. Memperbaiki sumber kebocoran, agar air tidak merembes ke dinding.

2. Mengerok lapisan cat yang terkelupas sampai terlihat permukaan, kemudian bersihkan permukaan dari debu dan kotoran, baru kemudian melapisinya dengan cat dasar atau alkali primer, biarkan cat dasar tersebut mengering secara sempurna.

3. menggunakan cat tembok dengan kualitas yang baik dimana daya rekat dan elastisitasnya baik, sehingga daya tahannya lebih lama dan tidak perlu terus-menerus mengulang pengecatan. Gunakan cat tembok yang mengandung acrylic terutama untuk dinding luar. Dalam pengecatan biarkanlah lapisan awal mengering sempurna baru aplikasikan lapisan yang kedua dan seterusnya. Ingat, menggunakan cat tembok dengan kualitas rendah memang harganya murah, tetapi jika dibandingkan dengan penggunaan cat tembok bermutu tinggi, maka selain daya rekatnya lebih baik, daya sebarnya lebih luas dan warnanya tidak mudah pudar serta tidak mengelupas asal diaplikasikan dengan cara yang benar.

DATA YANG WAJIB DIPENUHI SAAT PROSES JUAL BELI ATAU BALIK NAMA PROPERTI

Data yang wajib dipenuhi pada saat jual-beli meliputi :

I. Data tanah

Meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional


II. Data Penjual & Pembeli

Masing-masing dengan kriteria sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya.
Jadi, data-data yang diperlukan adalah :
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya. Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah depok:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah depok adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%.

11 LANGKAH SUKSES DALAM NEGOSIASI DAN TRANSAKSI PROPERTI

Menurut Mr.Joe Hartanto dalam bukunya property cash machine (PCM), ada kiat-kiat khusus agar kita bisa menjadi seorang negosiator yang handal sehingga selalu bisa mendapatkan transaksi properti hot deal.


11 Langkah Negosiasi tersebut meliputi :

1. Kita diharuskan untuk tidak pernah jatuh cinta dan pakai emosi dalam transaksi.

Maksudnya adalah, ketika kita selalu melibatkan emosi dalam bernegosiasi maka sudah pasti harga jual properti tidak akan memberikan keuntungan yang maksimal.
Apalagi kita sampai jatuh cinta sama properti yang kita incar, maka kemungkinan untuk mendapatkan hot deal pasti tidak mungkin, karena kita sudah terlanjur tertarik. Yang seharusnya kita cintai adalah hasil dari transaksi properti dan cashflow yang diperoleh.

2. Selalu siap dalam melakukan kompromi.

Tidak ada negosiasi tanpa kompromi tetapi dengan syarat kita tetap yang mengendalikan negosiasi tersebut agar kita selalu dipihak yang memenangkan deal.

3. Ajukan penawaran harga 3-4 hari setelah survei dilakukan.

Sudah hal yang wajar ketika kita melihat sesuatu produk yang menarik untuk segera bertanya dan menawarnya. Akan tetapi karena kita sedang berinvestasi, sebaiknya tahan dulu sampai penjual yang melakukan penawaran terlebih dahulu dan bertanya-tanya kepada kita kalau kita jadi mengajukan penawaran berapa dan penawaran seperti apa yang akan kita ajukan.
Kenapa kita dianjurkan melakukan penawaran setelah 3-4 hari setelah survei dilakukan? Karena waktu 3 sampai 4 hari adalah waktu yang tepat untuk melakukan analisis dan perhitungan, sekaligus untuk mengetahui motivasi penjual apakah ia memang berniat menjual propertinya.

4. Dasar dari kita melakukan penawaran adalah karena adanya cashflow yang menguntungkan.

Sebelum kita melakukan penawaran, wajib untuk menganalisis berapa cashflow yang akan dihasilkan dan seberapa besar capital gain yang diperoleh dari properti tersebut jika kita mengacu harga pasar yang berlaku.

5. Tentukan batas maksimal penawaran sebelum negosiasi berlangsung.

Kita harus bisa mempelajari detail lokasi properti yang akan kita beli, dan sebaiknya tahu persis berapa harga pasar yang berlaku pada saat itu. Sehingga kita akan tahu motivasi dari penjual, apakah memang benar-benar berniat menjual atau ada motivasi lain.

6. Pemenang adalah yang terakhir menyebutkan angka.

Biarkan penjual menyebutkan harga jual yang akan ditawarkannya dan mau menurunkan jarga jual tersebut serendah-rendahnya. Kalau dari awal motivasi dari penjual memang lagi butuh duit atau ada keperluan lainnya, tentunya ia tidak akan menyia-nyiakan kesempatan untuk bisa menjual rumahnya karena sudah ada pihak pembeli yang mau membeli rumahnya.

7. Tawar harga jauh lebih rendah dari transaksi yang diinginkan.

Misal jika kita ingin bertransaksi dengan harga 1 milyar, dan itu sudah harga dibawah pasar, maka berikan penawaran dibawah angka tersebut, misal dengan menawar 600 juta atau 700 juta. Siapa tahu penjual bisa menurunkan harganya lagi.

8. Kita tidak boleh sampai dipengaruhi oleh penjual ataupun broker.

Biasanya penjual atau broker yang sudah ahli akan mencoba mempengaruhi pikiran kita agar kita lekas tertarik dan akan menyesal apabila kita sampai tidak membelinya.
Oleh karena itu kita disarankan menunggu 3 nyampai 4 hari dari survei, karena hal ini akan menguntungkan kita dalam rangka evaluasi dan analisis properti tersebut.

9. Seorang investor properti harus bisa melakukan tenggang waktu pembayaran.

Semakin lama semakin baik, karena kita nantinya akan bekerja sama dengan pihak bank sehingga perlu waktu untuk mencairkan uang untuk membiayai properti tersebut. Biasanya proses bank dalam melakukan pencairan pinjaman kurang lebih memakan waktu satu bulan paling cepat.

10. Usahakan kita tidak memberikan DP kepada penjual.

Kita akan dianggap investor hebat dan sukses jika sampai melakukan transaksi tanpa DP dan pembiayaan dilakukan oleh bank. Inilah yang disebut membangun investasi tanpa modal yang setiap investor inginkan.
Seandainya ada DP pun, sebaiknya kita memberikannya dalam jumlah yang kecil, terus bagaimana caranya agar penjual setuju dengan permintaan kita? yaitu dengan strategi menaikkan harga properti (misal dinaikkan 20 juta atau 50 juta dari harga kesepakatan) tapi dengan catatan mereka mau meringankan syarat pembayaran.

11. Pantau perkembangan harga properti yang sedang kita incar secara berkala.

Cek setiap minggu atau bulan apakah mengalami penurunan harga, atau barangkali memang sudah laku.
Karena biasanya penjual yang frustrasi karena properti yang dijualnya tidak laku-laku, maka mereka akan menurunkan harga agar cepat laku ditambah karena faktor kepepet pula (butuh duit).

Pertimbangkan Sebelum Membeli Tanah...!!

Berikut hal-hal yang harus anda pertimbangkan sebelum membeli tanah :

1. Posisi Lokasi.
Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana. Tips ini tidak berlaku jika tanah tersebut berada dalam sebuah komplek perumahan tertutup (cluster).

2. Bahu Jalan.
Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi.

3. Akses Jalan.
Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”.

4. Contour Tanah.
Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill).

5. Status Lokasi.
Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan

6. Prospek.
Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda.

7. Surat Kelengkapan.
Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

Kiat Agar Mahasiswa Mampu Beli Rumah

"Waktu adalah uang". Demikian ungkapan yang sudah akrab di telinga kita. Ya, memang semakin lama waktu yang ditempuh, semakin mahal pula biaya yang dikeluarkan. Artikel kali ini kami fokuskan kepada mereka para mahasiswa di Indonesia bahwa selain target kelulusan dan gelar akademis yang harus dicapai, alangkah bijaknya jika mahasiswa mulai berpikir untuk melakukan investasi agar dapat memiliki rumah jika kelak telah lulus dan mulai bekerja.
Mengapa ini menjadi begitu penting? Fakta menunjukkan bahwa mereka yang telah bekerja pun sangat banyak yang masih tinggal di "Taman Mertua Indah" atau di rumah kontrakan, alias belum memiliki rumah. Ironisnya, para sarjana pun masih belum bekerja secara jelas, banyak di atara mereka masih bekerja serabutan, dan pemasukan yang diterima masih belum stabil alias rentan untuk disebut sebagai pengangguran terselubung.
Lalu pertanyaan berikutnya adalah bagaimana kita mencapainya? Bagaimana kita dapat memiliki rumah jika kelak kita sudah bekerja maksimal selama 5 tahun setelah lulus? Berikut adalah 5 kiat sederhana agar kelak mahasiswa dapat memiliki rumah dengan cara kredit pemilikan rumah (KPR):

1. Mulai alokasikan dana dari diri sendiri
Layaknya belajar, tidak ada yang dapat mengatur hasil dengan optimal selain diri sendiri, maka demikian pula dalam ilmu perencanaan keuangan. Lakukanlah alokasi dana bulanan Anda, pisahkan kebutuhan perkuliahan dan non-perkuliahan. Berikut saran berdasarkan kebutuhan:
• Tempatkan dalam pos dana perkuliahan sebagai prioritas kebutuhan (termasuk uang buku dan uang transpor dasar);
• Tempatkan pos dana non-perkuliahan untuk kepemilikan rumah sebagai prioritas berikutnya setelah pos dana perkuliahan, dan makan pokok tentunya. Sementara itu, kebutuhan yang bersifat hiburan ditempatkan setelah alokasi dana kepemilikan rumah.

2. Mulai mencari penghasilan tambahan
Berapa pun besar uang saku yang diterima tiap bulan dari keluarga, alangkah baiknya jika Anda juga mulai belajar mendapatkan pekerjaan tambahan yang bersifat paruh waktu. Pekerjaan ini dapat dibagi menjadi pekerjaan yang menunjang kuliah, atau yang tidak terkait dengan mata kuliah yang ada. Yang paling penting adalah waktu untuk bekerja tidak boleh menyita waktu belajar! Ingat, tugas utama seorang mahasiswa adalah belajar. Bekerja hanyalah sebagai tambahan.

3. Lakukan perhitungan nilai rumah masa depan (future value)
Berpikirlah secara realistis, tentukan kisaran harga rumah yang diminati (jangan terlalu mahal), kemudian hitungalah harga rumah tersebut di masa mendatang (tentu lebih mahal dari sekarang). Marilah kita hitung dengan rumus:

FV = PV * (1 + i)^n

FV : harga rumah sekarang
PV : harga rumah mendatang
i : faktor kenaikan harga rumah (misalnya 10 persen-20 persen per tahun)
n : waktu yang tersedia untuk memiliki rumah, misalkan lama kuliah 3 tahun, ingin memiliki rumah 3 tahun setelah lulus, maka nilai 'n' menjadi 6 tahun

4. Mulai merencanakan pembelian
Rencanakan kapan Anda ingin memiliki rumah? Maksimal, 5 tahun setelah Anda mulai bekerja atau setelah lulus S-1 (mana yang lebih cepat).

5. Mulai melakukan investasi
Sebesar apa pun rencana kepemilikan rumah yang Anda idamkan kelak pasti tidak akan terwujud tanpa adanya investasi. Lakukan dari sekarang dengan melakukan investasi pada reksa dana saham. Target return reksadana saham per tahun dapat Anda hitung dengan asumsi 20 persen.
Demikian para mahasiswa dan calon mahasiswa, dengan menyisihkan minimum Rp 15.757 hingga Rp 42.163 per hari, maka Anda dapat memiliki rumah melalui KPR dengan harga Rp 350 juta hingga Rp 1 milar. Sebuah investasi yang sangat bermakna bukan? Selamat berinvestasi bagi Anda para mahasiswa dan calon mahasiswa. Sukses untuk kita semua.

(Taufik Gumulya, CFP®, Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)
Sumber : http://bisniskeuangan.kompas.com

10 Pengusaha Real Estate Terkaya di Dunia 2012

Majalah ekonomi terkemuka dunia, Forbes, kembali mengeluarkan daftar 1.226 orang kaya dunia. Dalam daftar itu, terdapat sejumlah pengusaha dengan berbagai jenis bidang usaha. Tak terkecuali, pengusaha real estate.

Seperti dikutip VIVAnews dari laman Forbes, Kamis 8 Maret 2012, posisi teratas pebisnis real estate yang masuk dalam daftar Forbes 2012 ternyata pengusaha asal Asia, Kwok Thomas dan Raymond.

Pengusaha asal Hong Kong yang besar di bisnis real estate itu berada di posisi 27 dunia. Ia mengantongi kekayaan hingga US$18,3 miliar atau sekitar Rp166,36 triliun.

Menguntit di belakang Kwok adalah Donald Bren. Lelaki berusia 79 tahun ini juga memperoleh kekayaan dari bisnis real estate dengan nilai US$12 miliar. Pengusaha asal Amerika Serikat ini berada di posisi ke-69 daftar Forbes 2012. 

Di posisi ketiga peringkat teratas pengusaha real estate dalam daftar Forbes 2012 adalah Gerald Cavendish Grosvenor. Pengusaha asal Inggris berusia 60 tahun ini berada di peringkat 78 dunia, dengan total kekayaan mencapai US$11 miliar.

Pengusaha asal Inggris lainnya, David dan Simon Reuben menempati urutan keempat pebisnis real estate dalam daftar Forbes 2012. Pengusaha yang juga bergerak di bisnis investasi itu memiliki kekayaan bersih mencapai US$9 miliar, dan berada di peringkat 100 dunia.

Posisi selanjutnya adalah pengusaha asal Arab Saudi yang juga mengandalkan kekayaannya dari real estate, Mohamed bin Issa Al Jaber. Lelaki berusia 53 tahun ini menduduki peringkat 133 Forbes 2012. Total kekayaan pengusaha yang juga berbisnis hotel ini mencapai US$7 miliar. 

Selain Mohammed bin Issa, Andrew Beal (59 tahun) bercokol di urutan kelima sebagai pebisnis real estate dengan kekayaan bersih US$7 miliar. Pria asal AS yang juga bergerak di usaha perbankan itu berada di peringkat 133 Forbes 2012.

Sementara itu, pada posisi keenam pengusaha real estate dalam daftar Forbes 2012 adalah Joseph Lau. Pebisnis asal Hong Kong berusia 60 tahun ini memiliki kekayaan hingga US$6,5 miliar. Dia berada di peringkat 146 dunia.

Berikut daftar orang terkaya dari bisnis real estate dalam daftar Forbes 2012 :

1. Kwok Thomas dan Raymond, jumlah kekayaan US$18,3 miliar, asal negara Hong Kong.

2. Donald Bren, jumlah kekayaan US$12 miliar, asal negara Amerika Serikat.

3. Gerald Cavendish Grosvenor dan keluarga, jumlah kekayaan 78 US$11 miliar, asal negara Inggris.

4. David dan Simon Reuben,  jumlah kekayaan US$9 miliar, asal negara Inggris.

5. Mohamed bin Issa Al Jaber, jumlah kekayaan US$7 miliar, asal negara Arab Saudi.

6. Andrew Beal, jumlah kekayaan US$7 miliar,  asal negara Amerika Serikat.

7. Joseph Lau,  jumlah kekayaan US$6,5 miliar, asal negara Hong Kong.

8. Kushal Pal Singh, jumlah kekayaan US$6,4 miliar, asal negara India.

9. Beny Steinmetz, jumlah kekayaan US$5,9 miliar, asal negara Israel.

10. Hui Ka Yan, jumlah kekayaan US$5,8 miliar, asal negara China.

Tips dan Trik Over Kredit Rumah

Over kredit rumah? Kenapa tidak..?! Over kredit adalah salah satu teknik memiliki rumah dengan harga murah. Kenapa bisa murah? Karena umumnya pihak yang ingin meng-overkredit-kan rumahnya sedang terdesak biaya, atau mungkin tidak bisa lagi meneruskan angsuran kreditnya. Kehadiran anda sangat membantu bagi mereka. Disinilah anda bisa menawar harga rumah yang di-overkredit-kan lebih rendah dari harga pasaran. But, untuk mendapat harga perolehan lebih rendah, ada tips dan trik yang harus anda lakukan dalam over kredit rumah.

Sebelumnya, perlu anda ketahui dalam proses over kredit rumah biasanya ada tiga pihak yang terlibat. Pihak pertama adalah penjual atau debitur awal, pihak kedua adalah anda sebagai calon debitur pengganti (penerus) kredit rumah dan pihak ketiga pemberi kredit yaitu bank. 

Nah, bagaimana caranya agar dalam over kredit rumah anda bisa mendapatkan harga jauh lebih murah dari harga pasaran? Simak sampai tuntas artikel ini.

Tips Sebelum Over Kredit

Sebelum anda memutuskan untuk meneruskan kredit atau menggantikan posisi debitur (over kredit) dari sebuah rumah KPR ada beberapa hal yang harus anda perhatikan :

1. Periksa dengan seksama kondisi rumah, jangan mudah tergiur dengan harga murah.

2. Cek lokasi dan posisi rumah. Karena mungkin saja pihak pertama berniat meng-overkredit-kan rumahnya karena lokasinya yang tidak menguntungkan.

3. Cari informasi terkait kondisi lingkungan rumah, baik masalah keamanan maupun masalah lainnya, seperti apakah rawan banjir atau tidak.

4. Teliti keabsahan kepemilikan rumah. Kalau ternyata ada masalah (misal sengketa) lebih baik tinggalkan saja.

5. Hitung dengan seksama berapa sebenarnya nilai transaksi dan nilai jual rumah tersebut, apakah lebih murah atau lebih mahal dari harga yang seharusnya. Sebelumnya anda bisa melakukan pengecekan harga pasaran rumah/tanah disekitar lokasi, juga dengan memeriksa Nilai Jual Obyek Pajak dalam struk tagihan PBB.

5. Cek total angsuran KPR yang telah dibayar debitur dan berapa sisa kewajibannya. Apakah selama ini pihak pertama selalu disiplin mengangsur ataukah ada denda akibat keterlambatan.

Trik Mendapat Harga Murah Dalam Over Kredit

 

Nah, ini adalah bagian yang terpenting dari artikel ini, yaitu tentang bagaimana triknya agar harga perolehan anda atas rumah lebih murah dari yang seharusnya.

Ketika anda mendapat informasi, baik langsung maupun dari media (koran atau internet) tentang rumah yang mau di-overkredit-kan lakukan dulu langkah-langkah yang saya rekomendasikan diatas. Kemudian sepakati berapa harga yang harus anda bayarkan kepada pihak pertama sebagai pengganti biaya angsuran dan dp yang telah dia keluarkan selama ini. Usahakan agar biaya yang anda bayarkan lebih rendah dari biaya yang dia keluarkan.

Selanjutnya anda jangan menghubungi pihak pemberi KPR (Bank) namun cukup mendatangi notaris bersama dengan pihak kedua selaku debitur awal (penjual). Sampaikan maksud kedatangan anda, yaitu ingin melakukan over KPR rumah pihak pertama.

Oh ya, jangan lupa untuk menyertakan :

1. Copy Sertifikat (yang ada stempel bank pemberi KPR).

2. Copy IMB.

3. Copy PBB (lunas).

4. Copy Bukti Pembayaran Angsuran.

5.Buku Tabungan asli di bank pemberi KPR atas nama pihak pertama.

6. Data pihak pertama dan pihak kedua (anda), meliputi KTP, Kartu Keluarga, Slip Gaji dll.

Selanjutnya pihak notaris akan membuatkan akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan berikut surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa mengambil sertifikat. Pihak penjual mesti membuat surat pernyataan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud (rumah).

Setelah urusan dihadapan notaris selesai, anda tinggal membawa/menunjukkan surat pernyataan tersebut kepada pihak pemberi KPR (bank). Sehingga, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama pihak pertama (penjual) tapi haknya dan kewajibannya sudah beralih kepada anda. Anda berkewajiban melunasi sisa angsuran dan berhak untuk mengambil sertifikat bila sudah lunas. Dengan demikian, keterlibatan pihak ketiga (bank) adalah keterlibatan pasif, yaitu sebatas mengetahui bahwa telah terjadi transaksi antara anda dengan pihak pertama yang sah dihadapan notaris. Hal ini lebih murah dibanding anda over kredit dengan melibatkan pihak bank. Karena pihak bank selaku pemberi KPR tidak perlu membuat perhitungan baru untuk kredit anda.

CARA MENGHITUNG HARGA JUAL RUMAH

Anda ingin membeli rumah? atau anda ingin menjual rumah? Tapi anda masih bingung berapa harga jual rumah anda ataupun bingung menilai harga rumah yang anda ingin beli murah atau mahal. Berikut ini saya coba jabarkan hal-hal apa yang diperlukan untuk menentukan harga jual suatu rumah.
Harga jual suatu rumah itu terdiri dari harga tanah dan harga bangunan. Nah, sudah mulai ada gambaran kan. Saya mulai membahasnya dari harga tanah.
Bagaimanan kita menentukan harga tanah? Gampangnya kita bisa tanya sekitar kita, berapa kira-kira harga tanah / m2. Bisa tanya tetangga dekat situ, ataupun tanya ke kelurahan, ataupun tanya pada appraisal bank (jika anda sudah mempunyai kenalan). Cara kenalan dengan appraisal gimana ya? gampang  saja, anda coba apply KPR di bank, keluarkan uang sedikit, soalnya sekarang kalau appraisal bank harus membayar biaya appraisal. kira-kira 500-750rb.
Nah setelah itu appraisal pasti akan menelepon anda untuk menanyakan lokasi rumah yang akan diappraisal, ataupun nantinya memberi informasi berapa harga appraisal yg mereka nilai. Kan sudah dapat no teleponnya, tinggal diajak kenal aja, kalau misalnya ada rumah yang anda ingin tahu harga pasarnya, tinggal hubungi appraisal tadi, pasti harga appraisalnya lebih murah jika apply dari bank. Selain itu anda sekalian bisa nanya-nanya, kalau rumah daerah sini harga tanahnya berapa ya, kalo daerah sini berapa. Biasa, mereka sudah tahu harga tanah di daerah-daerah dalam 1 kota. Kalau tanya harga tanah, anda sudah tidak perlu membayar lagi, cuman isenk-isenk aja.
Nah, sudah ada gambaran kan cara mendapatkan harga tanah, berikut untuk harga bangunan / m2. Harga bangunan juga sama, bisa tanya appraisal ataupun tanya kontraktor bangunan. Rata-rata harga /m2 itu sama dalam 1 kota. Kalo di Manado kira-kira Rp. 2.5jt/m2. Di jakarta mungkin kira-kira segitu juga. Bedanya dengan harga tanah, kalo harga tanah, beda lokasi tapi dalam 1 kota harga tanah bisa beda-beda. Apalagi yang depannya jalan besar. Pasti harga tanah mahal. Tapi kalo harga bangunan untuk 1 kota, relatif sama harga bangunannya.
Nah sudah bisa dunk menentukan harga tanah dan harga bangunan. Contoh : jika anda ingin membeli rumah, anda tinggal tanya luas tanah berapa, dan luas bangunan berapa. Contoh luas tanah 100 m2, luas bangunan 200m2. Kok bisa luas bangunan lebih besar dari luas tanah? heheh, bisa dunk, kan 2 lantai, jadi dikali 2. Sekarang cara hitungnya. Taruhlah setelah anda survey anda mendapatkan harga tanah sekitar situ adalah 500rb/m2, harga bangunan 2.5jt/m2. Tinggal dihitung saja, Harga Tanah : 100m2 * 500rb/m2 = 50jt rupiah.
Harga Bangunan : 200m2 x2.5jt/m2 = 500jt. Dapat deh harganya. Harga Jual Rumah : 500jt + 50jt, jadi total 550jt. Jika anda ingin menjual, juallah di atas harga pasar yang telah kita hitung tadi. Jika anda ingin membeli, carilah harga di bawah harga pasar.

TIPS MENGECAT TEMBOK LUAR RUMAH YANG BAIK

Berikut adalah beberapa tips mengecat tembok luar rumah yang baik dan benar :

1. Pada tembok baru, untuk menghemat cat sebaiknya lapisi dengan sealer tembok water based atau solvent based yang berkualitas,
2. Setelah dilapis, permukaan tembok akan menjadi lebih halus, rata, dan siap untuk dicat. Sebelum melakukan pengecatan, perhatikan kelembaban tembok yang terjadi akibat bahan yang digunakan sebagai campuran bahan dasar tembok,
3. Sedangkan untuk tembok lama, apalagi yang sering dicat, pori-porinya sudah tertutup sehingga kadang cat baru sulit menempel dan terlihat menggelembung. Jika ternyata Anda ingin mengganti cat lama dengan cat baru, baik dengan warna yang sama ataupun berbeda, sebaiknya terlebih dulu keroklah seluruh permukaan tembok yang catnya mengelupas. Selanjutnya ampelas seluruh permukaan tembok hingga sisa-sisa cat lama terkikis habis. Lalu bersihkan dengan lap basah dan keringkan.
4. Kemudian sapukan cat dasar pada permukaan tembok. Anda dapat menggunakan roller. Cukup satu lapis. Biarkan hingga kering sekitar 1-2 jam. Cat dasar juga membantu mencegah serangan alkali yang terkandung dalam campuran antara semen, pasir, dan air yang digunakan untuk membentuk tembok. Sebaiknya sebelum memberi cat dasar, tembok harus benar-benar kering dan bersih.
5. Campurkan cat eksterior dengan air sebanyak 10 persen dari jumlah cat.
6. Aduklah hingga tercampur rata. Tuangkan dalam bak untuk mengecat. Celupkan roller ke dalam cat, lalu gulirkan roller pada permukaan hingga cat tak menetes. Untuk tahap akhir, sapukan cat pada permukaan tembok.
7. Gunakan kuas untuk mengecat pinggiran tembok atau lis. Setelah lapisan pertama mengering (2-3 jam), lanjutkan mengecat lapisan kedua di atas lapisan pertama.
8. Mengecat tembok dengan satu warna sebaiknya dikerjakan dalam satu kali pengerjaan. Sebelum cat terpoles di seluruh permukaan tembok, jangan berhenti agar hasilnya tak membuat warna tampil berbeda.
9. Untuk mengecat tembok bagian luar rumah sebaiknya selalu gunakan cat khusus eksterior dan sebelumnya lapisi dengan cat dasar agar cat akhir merekat kuat.

Flipper, si Pelaku Transaksi Flip dalam Bisnis Properti

Mungkin bagi sebagian orang sudah mengenal namanya transaksi flip. Teknik flip ini sebenarnya umum dalam bisnis properti. Bahkan seorang developerpun pada dasarnya menggunakan teknik flip. Flipper adalah sebutan bagi pelaku transaksi flip.

Cara ini yang sering dibilang bisnis properti tanpa modal, bahkan masuk dalam salah satu strategi beli properti tanpa duit.

Oke. Prinsip dasar bisnis adalah BUY LOW, SELL HIGH. Ini juga prinsip dasar Teknik Flip. Anda “membeli” properti yang murah dan menjualnya kembali dengan harga yang lebih tinggi. Tentu saja kita musti tahu mana properti yang murah atau di bawah harga pasar.

Bedanya dengan broker adalah jika FLIPPER (sebutan bagi para pemain FLIP) memperoleh pendapatan berupa Margin alias selisih Harga Beli dengan Harga Jual. Sedangkan seorang BROKER hanya memperoleh fee/komisi penjualan.

Bagaimana caranya menjadi FLIPPER? Ikuti petunjuk berikut
LISTING | Carilah data properti dijual. Data ini bisa anda peroleh di media iklan koran, internet dll. Anda menawar properti yang akan Anda beli dengan strategi bayar mundur atau naikkan harga. Misalkan saja Anda membeli properti dengan tempo bayar 1 bulan. Anda cukup DP 1jt atau berapapun dan mengikatnya dalam perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau biasa dikenal AJB belum lunas.
Anda bisa melakukan teknik flip ini terhadap tanah kosong, hotel, kost2an, perumahan, mall, toko, ruko, kantor dll.

POSTING | Siapkan media promosi untuk menempatkan barang dagangan properti Anda. Anda bisa menggunakan FACEBOOK, Twitter, Website, Blog, Multiply, Iklan koran, Spanduk dll. Jangan lupa berikan program yang menarik untuk menarik pembeli.
SELLING | Well, saatnya menjual.

Nah, untuk meningkatkan nilai jual dari properti tersebut maka perhatikan 3 hal berikut :

• Undervalue | Properti tersebut tidak perlu anda lakukan makeover tapi anda bisa mendapatkan margin apabila properti yang Anda flip adalah properti undervalue atau nilainya di bawah harga pasar.

• Make Over | Properti yang Anda flip perlu dilakukan make over. Terdapat ratusan cara make over namun paling umum adalah (1) mengganti cat, (2) mengganti genteng, (3) merubah tampak/fasad, (4) menambah ruang, (5) merenovasi bagan-bagan yang usang.

• Value Added | Properti yang Anda flip berilah nilai tambah. Misalkan saja, (1) Uang muka kecil bahkan nol, (2) Dibayar mundur, (3) Mendapatkan hadiah, (4) Memperoleh diskon, (5) Beri cashback

Jangan Abaikan Lokasi & Arah Pintu Rumah!

Nur Januarita Benu - Okezone 

JAKARTA - Ada pepatah Tiongkok yang berbunyi bahwa "Pintu utama senilai dengan ribuan tael emas", ini memiliki makna lokasi dan arah pintu utama seperti mulut manusia.

"Bahwa apa yang Anda makan itu yang akan Anda dapatkan. Dalam teori Feng Shui, kita namakan sebagai Shui Kou (mulut air), yakni faktor pertama dan paling utama harus diperhatikan oleh penghuni ketika ingin membangun ataupun membeli rumah," kata pakar Feng Shui Aries Harijanto.

Menurut pengelola Indonesia Feng Shui Online Center (IFSOC) ini, lokasi dan arah pintu utama mutlak dinilai terlebih dahulu sebelum menilai dan memperbaiki sektor ruangan yang berada di dalam rumah.

Sebagai pedoman dasar, ada beberapa kaidah yang harus Anda ketahui mengenai pintu utama, seperti dikutip dari laman Klik Feng Shui, Minggu (28/10/2012), berikut ini:

1. Pastikan bahwa pintu utama tersebut tidak rusak dan mudah untuk dibuka.
2. Ukuran pintu utama tidak boleh terlalu besar ataupun terlalu kecil dari ukuran rumah Anda.
3. Teras dan ruangan dekat pintu utama seyogianya terlihat cukup lapang dan jangan sampai sesak dengan perabotan.
4. Pintu utama dengan ruang kamar tidur, kamar mandi, dan dapur tidak boleh langsung berseberangan.
5. Pintu utama jangan langsung berseberangan menghadap ke pintu belakang ataupun jendela belakang rumah.
6. Pintu utama jangan terlalu dekat dengan tangga. Gunakan partisi atau foyer jika Anda memiliki tipe pintu seperti ini.
7. Pintu utama tidak boleh langsung menghadap cermin, karena energi yang masuk ke dalam rumah akan dipantulkan kembali melalui cermin tersebut sehingga tidak dapat menjebak energi yang masuk.
8. Jangan ada bangunan atap tetangga (sudut runcing atap) yang seolah-olah tampak menusuk kearah lokasi pintu utama tersebut maupun bentuk atap segitiga ataupun struktur yang tampak tajam dari bangunan tetangga dalam lingkup 45 derajat yang masuk dalam lokasi pintu utama rumah Anda.

"Jika memang kondisi ini tidak bisa Anda penuhi, maka Anda dapat menggunakan cermin Pa Kua sebagai penangkal energi negatif (Sha Qi) dengan menggantungnya di atas pintu atau sesuai arah tersebut datang," imbuhnya.

Sesuai kaidah dalam feng shui, jika tidak ada sebuah bangunan yang tampak mengancam pintu utama rumah dan bentuk pintu utama tersebut dalam ukuran yang layak dan memiliki area yang terbuka di depan pintu utama, serta terlihat nyaman ketika kita masuk ke dalam rumah, maka ini adalah feng shui yang baik. (NJB)

 

BELAJAR MENJADI BROKER PROPERTI

Agen jual beli rumah / properti atau sering kita sebut broker, merupakan peluang bisnis yang amat menekankan pada aspek kepercayaan. Bisnis ini juga telah berkembang di Indonesia sejak 10 tahun terakhir. Geliat sektor properti di Indonesia diakui tidak lepas dari peran para agen properti. Menjadi agen properti mermang merupakan peluang usaha yang sangat menggiurkan. Dengan berlandaskan aspek kepercayaan, mereka yang bertugas menghubungkan antara pembeli dan penjual rumah atau bangunan lainnya.

Nah, kini saatnya giliran Anda untuk memulai peluang bisnis agen properti. Sebagai pebisnis pemula dalam memulai bisnis ini, Anda tidak memerlukan modal yang terlalu besar. Hal ini dikarenakan yang Anda perjual belikan adalah rumah milik orang lain. Jadi, Anda tidak perlu repot-repot membeli rumah seperti pebisnis jual-beli rumah. Jika Anda berhasil menjual satu unit properti, biasanya Anda akan mendapat fee sebesar 2 % dari nilai penjualan. Jadi, jika Anda berhasil menjual rumah seharga 1 milliar, Anda berhak mendapat fee sebesar Rp 20.000.000,.

Untuk memulai bisnis ini ada beberapa persiapan yang perlu Anda lakukan. Persiapan-persiapan itu adalah sebagai berikut.

1. Siapkan alat komunikasi (handphone) untuk menghubungi penjual dan pembeli.

2. Siapkan kamera digital untuk mengambil gambar rumah yang akan dijual. Tidak perlu yang terlalu mahal, asalkan bisa menghasilkan gambar yang baik.

3. Perluaslah jaringan relasi.

4. Siapkanlah database calon pembeli potensial.

Agar bisnis Anda berjalan dengan lancar, Anda harus memiliki strategi khusus. Strategi tersebut sebagai berikut :

- Jaringan relasi sebanyak-banyaknya.

- Jaga kepercayaan relasi Anda.

- Jalinlah relasi dengan kalangan perbankan dan notaries.

- Anda harus memiliki product knowledge.

- Tingkatkan kemampuan Anda dalam bernegosiasi dan meyakinkan pembeli.

- Pahamilah segala hal yang dibutuhkan dan diinginkan oleh calon pembeli.

- Perluas pengetahuan Anda tentang interior, eksterior, pertanahan, atau feng shui. Suatu ketika, penjual atau pembeli akan meminta saran dan pendapat Anda.

5 Program Promosi Marketing Properti

Berikut 5 program promosi marketing properti dari sang pakar, Aryo Diponegoro :

Program 1 : Diskon

Diskon adalah ibu dari segala program promosi. Dapat dikonversi dalam bentuk hadiah, subsidi bunga, investasi, uang muka, atau memang nyata-nyata dari harfiah sebuah diskon. Diskon adalah potongan harga. Berapa prosentasenya itu bergantung dengan kebijakan Anda memberikan diskon.

Ada pula diskon hanya diberikan kepada pembelian cash atau cash bertahap.

Gimmick-gimmick yang biasa digunakan DISKON AKHIR TAHUN, DISKON UNIT-UNIT AKHIR, DISKON SPESIAL LEBARAN, DISKON SPESIAL VALENTINE dll.

Program 2 : Uang Muka 0% / Ringan

Standar uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 20%. Ada pula Bank yang mensyaratkan uang muka sebesar 10%. Tapi bagaimana menciptakan uang muka ringan seringan-ringannya? Konversikan diskon kepada uang muka!

Contoh : Harga jual tipe 36/72 adalah 120 juta. Uang muka 20%. Anda memiliki diskon 10%. Sehingga Uang muka yang perlu dibayarkan oleh konsumen hanya sebesar 10% bukan? Bagaimana jika uang muka hanya 10% ? Artinya uang muka 0% bukan ?

Jangan lakukan apabila Anda tidak mempunyai kerjasama KPR Inden atau apabila Anda tidak memiliki kerjasama KPR Inden, Anda sebaiknya mempunyai kontraktor yang sanggup dibayar setelah bangunan selesai. Jika tidak, cash flow Anda bisa amburadul. Ah ah ah, amburaduuuulll.

Gimmick-gimmick yang biasa digunakan UANG MUKA 0%, TANPA UANG MUKA, UANG MUKA RINGAN, DISKON 50% UANG MUKA dll.

Program 3 : Subsidi Bunga KPR

Turunan dari diskon yakni sejumlah diskon dikonversi menjadi subsidi bunga. Anda hanya cukup memberikan subsidi selama 1 tahun saja. Rata-rata perbankan memberikan suku bunga KPR tetap selama 1 tahun. Kalau mau berikan subsidi sampe 10 tahun, saya jamin Anda tekor. Hehehe.

Contoh : Pada saat ini suku bunga KPR sebesar 10%. Anda berkehendak untuk memberikan subsidi bunga KPR menjadi 7%. Maka Anda sebenarnya memberikan diskon 3% dari harga KPR bukan?

Pola ini perlu kerjasama dengan pihak Bank. Karena Bank akan langsung memotong sebesar 3% dari nilai KPR dan dimasukkan di rekening konsumen. Dan secara sistematis, Bank akan mendebet dari rekening konsumen setiap tanggal pembayaran cicilan KPR.

Gimmick-gimmick yang biasa digunakan SUKU BUNGA KPR RINGAN, BUNGA KPR 7%, SUBSIDI BUNGA KPR dll.

Program 4 : Cash Back

Terdapat dua macam cash back dan cash back sifatnya menambah hutang Anda. Beda dengan program promo lainnya. (1) Sama saja asal muasalnya yakni diskon. Hanya saja diskon tidak dipotongkan ke harga, namun dikembalikan ke konsumen. Namun (2) cash back juga bisa diberikan apabila appraisal perbankan lebih tinggi daripada harga jual properti Anda.

Cash Back ada manfaatnya langsung diterima tunai oleh konsumen, namun ada pula yang tidak. Cash back dapat dikonversikan dalam bentuk lainnya. Misalkan bebas cicilan, bebas tagihan listrik, air, telepon, dll.

Gimmick-gimmick CASH BACK 10% (atau berapa prosen pun), BEBAS CICILAN KPR, dll.

Program 5 : Investasi

Program investasi juga salah satu program pemasaran yang menarik. Dapat ditargetkan kepada konsumen yang membutuhkan rumah atau memang investor yang sebenarnya. Beberapa tema investasi adalah sebagai berikut :

Tema HARGA PERDANA adalah salah satu contoh ketika pemasaran di awal proyek. Harga awal biasanya 10-20% dari harga riil yang dihitung dalam kelayakan proyek.

Tema GARANSI SEWA 3 Tahun (atau berapa tahunpun) juga menarik bahwa si investor merasa unit yang dia beli memang sudah digaransi untuk disewakan. Padahal ini juga bentuk dari konversi diskon.

Tema GARANSI DIBELI KEMBALI (Buy Back Guarantee) mengusung program investasi bahwa dalam jangka waktu tertentu, developer akan menjualkan kembali unit yang sudah dibeli dengan margin yang lebih tinggi. Ini memanfaatkan harga properti yang memang selalu meningkat. Misal Harga tipe 36/72 120juta. Dalam jangka waktu satu tahun, developer akan membeli kembali dengan harga 135juta dan developer akan menjual ke umum jauh lebih tinggi.

Coba gabungkan! Coba kontinyukan! Dipadukan dengan siapa target pemasaran Anda, apa media promosi Anda, dan teknik menjual marketing Anda, saya yakin memasarkan properti bukan hal yang sulit. Semoga menginspirasi…

Sumber : http://aryodiponegoro.com

Syarat dan Prosedur Mendirikan CV (Comanditaire Venootschap)

Bila anda berniat serius terjun dalam bisnis properti, ada baiknya anda menyiapkan legalitas usaha anda, demi kemudahan dalam urusan dan kelancaran usaha anda. Kecuali itu, untuk membangun kredibilitas dan kepercayaan di mata publik. Sedikit banyaknya, usaha yang memiliki legalitas berpengaruh pada pemasaran properti anda.

Apakah harus mendirikan sebuah PT (Perseroan Terbatas)? Tidak juga, sebagai pemula anda cukup hanya dengan CV alias Comanditaire Venootschap. Karena pengurusan pendirian CV relatif lebih mudah. Selain tidak ada persyaratan minimal modal dasar, waktu yang dibutuhkan juga lebih cepat.

Apa saja perbedaan CV dengan PT dan bagaimana cara mendirikannya? Simak dalam artikel berikut :

 A. Perbedaan CV dengan PT

Perbedaan yang mendasar antara PT dan CV adalah, PT merupakan Badan Hukum, yang dipersamakan kedudukannya dengan orang dan mempunyai kekayaan yang terpisah dengan kekayaan para pendirinya. Jadi, PT dapat bertindak keluar baik di dalam maupun di muka pengadilan sebagaimana halnya dengan orang, serta dapat memiliki harta kekayaan sendiri. Sedangkan CV, dia merupakan Badan Usaha yang tidak berbadan hukum, dan kekayaan para pendirinya tidak terpisahkan dari kekayaan CV.

Karakteristik CV yang tidak dimiliki Badan Usaha lainnya adalah: CV didirikan minimal oleh dua orang, dimana salah satunya akan bertindak selaku Persero Aktif (persero pengurus) yang nantinya akan bergelar Direktur, sedangkan yang lain akan bertindak selaku Persero Komanditer (Persero diam). Seorang persero aktif akan bertindak melakukan segala tindakan pengurusan atas Perseroan; dengan demikian, dalam hal terjadi kerugian maka Persero Aktif akan bertanggung jawab secara penuh dengan seluruh harta pribadinya untuk mengganti kerugian yang dituntut oleh pihak ketiga. Sedangkan untuk Persero Komanditer, karena dia hanya bertindak selaku sleeping partner, maka dia hanya bertanggung jawab sebesar modal yang disetorkannya ke dalam perseroan.

Perbedaan lain yang cukup penting antara PT dengan CV adalah, dalam melakukan penyetoran modal pendirian CV, di dalam anggaran dasar tidak disebutkan pembagiannya seperti halnya PT. Jadi, para persero harus membuat kesepakatan tersendiri mengenai hal tersebut, atau membuat catatan yang terpisah. Semua itu karena memang tidak ada pemisahan kekayaan antara CV dengan kekayaan para perseronya.

B. Bagaimana Cara Mendirikan CV?

CV dapat didirikan dengan syarat dan prosedur yang lebih mudah daripada PT, yaitu hanya mensyaratkan pendirian oleh 2 orang, dengan menggunakan akta Notaris yang berbahasa Indonesia. Walaupun dewasa ini pendirian CV mengharuskan adanya akta notaris, namun dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang dinyatakan bahwa pendirian CV tidak mutlak harus dengan akta Notaris.

Pada saat para pihak sudah sepakat untuk mendirikan CV, maka dapat datang ke kantor Notaris dengan membawa KTP. Untuk pendirian CV, tidak diperlukan adanya pengecekan nama CV terlebih dahulu. Oleh karena itu proses nya akan lebih cepat dan mudah dibandingkan dengan pendirian PT.

Kendati demikian, dengan tidak didahuluinya dengan pengecekan nama CV, menyebabkan nama CV sering sama antara satu dengan yang lainnya.

Pada waktu pendirian CV, yang harus dipersiapkan sebelum datang ke Notaris adalah adanya persiapan mengenai:

1. Calon nama yang akan digunakan oleh CV tersebut

2. Tempat kedudukan CV

3. Siapa yang akan bertindak selaku Persero aktif, dan siapa yang akan bertindak selaku persero diam.

4. Maksud dan tujuan yang spesifik dari CV tersebut (walaupun tentu saja dapat mencantumkan maksud dan tujuan yang seluas-luasnya).

Untuk menyatakan telah berdirinya suatu CV, sebenarnya cukup hanya dengan akta Notaris tersebut, namun untuk memperkokoh posisi CV tersebut, sebaiknya CV tersebut di daftarkan pada Pengadilan Negeri setempat dengan membawa kelengkapan berupa Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP) dan NPWP atas nama CV yang bersangkutan.

Apakah itu akta, SKDP, NPWP dan pendaftaran pengadilan saja sudah cukup?

Sebenarnya semua itu tergantung pada kebutuhannya. Developer misalnya, karena dalam menjalankan usahanya tidak memerlukan tender pada instansi pemerintahan, dan hanya digunakan sebagai wadah berusaha, maka dengan surat-surat tersebut saja sudah cukup untuk pendirian suatu CV. Namun, apabila menginginkan ijin yang lebih lengkap dan akan digunakan untuk keperluan tender, seperti kontraktor, biasanya dilengkapi dengan surat-surat lainnya yaitu:

1. Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (PKP)

2. Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP)

3. Tanda Daftar Perseroan (khusus CV)

4. Keanggotaan pada KADIN Jakarta.

Pengurusan ijin-ijin tersebut dapat dilakukan bersamaan sebagai satu rangkaian dengan pendirian CV dimaksud, dengan melampirkan berkas tambahan berupa:

1. Copy kartu keluarga Persero Pengurus (Direktur) CV

2. Copy NPWP Persero Pengurus (Direktur) CV

3. Copy bukti pemilikan atau penggunaan tempat usaha, dimana :

    a. apabila milik sendiri, harus dibuktikan dengan copy sertifikat dan copy bukti pelunasan PBB tahun terakhir

    b. apabila sewa kepada orang lain, maka harus dibuktikan dengan adanya perjanjian sewa menyewa, yang dilengkapi dengan pembayaran pajak sewa (Pph) oleh pemilik tempat (Sebagai catatan berdasarkan SK Gubernur DKI Jakarta, untuk wilayah Jakarta, yang dapat digunakan sebagai tempat usaha hanyalah Rumah toko, pasar atau perkantoran.) Namun ada daerah-daerah tertentu yang dapat digunakan sebagai tempat usaha yang tidak membayakan lingkungan, asalkan mendapat persetujuan dari RT/RW setempat.)

4. Pas photo ukuran 3X4 sebanyak 4 lembar dengan latar belakang warna merah

Jangka waktu pengurusan semua ijin-ijin tersebut dari pendirian sampai dengan selesai lebih kurang selama 2 bulan.

Nah, sudah siap mendirikan CV..?? Atau masih ada yang ingin dipertanyakan..? Hubungi saja notaris di daerah anda.

Tips Hemat Membangun Rumah Tinggal

Sudah siap membangun rumah tinggal untuk keluarga tercinta? Sebelum memulai pekerjaan membangun rumah tinggal Anda, ada baiknya jika Anda memastikan type rumah tinggal seperti apa yang akan Anda bangun, sehingga lebih mudah dalam menentukan anggaran biaya pembangunan. Jangan sampai nantinya bangunan rumah tinggal Anda terbengkalai hanya karena anggaran biaya pembangunan yang disiapkan tidak mencukupi. Penghematan dalam material dan upah kerja penting untuk diperhatikan, agar tidak ada yang sia-sia, semuanya efesien dan efektif. Hemat yang dimaksudkan bukan berarti mengurangi standar dan kualitas, namun bagaimana caranya Anda hanya mengeluarkan biaya untuk sesuatu yang benar-benar diperlukan. Perhatikan pula perihal struktur. Karena struktur memiliki pengaruh signifikan terhadap anggaran biaya pembangunan rumah. Terkadang, pembuatan struktur memakan 40 - 50 persen dari total biaya. Untuk menyiasati biaya mahal ini agar bisa menjadi lebih hemat, berikut beberapa tips yang bisa Anda lakukan :

1. Ukuran rumah
Pastikan ukuran rumah Anda merupakan angka genap atau kelipatan angka panjang bahan material. Untuk baja, ukurannya 3 meter, 6 meter, 9 meter adalah angka ideal. Untuk beton, kelipatan 4 meter merupakan angka yang efektif.

2. Bentuk rumah
Bentuk denah kotak atau persegi panjang yang jauh lebih murah dan efisien ketimbang segitiga atau bentuk bersudut lainnya. Dari sisi material bangunan, bentuk melengkung biasanya menyisakan bahan material cukup banyak. 

 

3. Lahan rumah
Lokasi juga mempengaruhi besar biaya struktur dan konstruksi. Memilih lahan dengan kemiringan yang cukup curam akan menambah biaya perataan rumah.

4. Kondisi cuaca dan iklim
Perhatikan pula bentuk struktur dan konstruksi rumah tradisional setempat. Biasanya rumah vernakular sudah mengalami proses trial and error sehingga diperoleh desain yang paling sesuai dengan kondisi alam. Anda juga harus tahu kapan waktu yang tepat untuk membangun rumah, agar bisa lebih hemat dalam material dan biaya

.
5. Sumber daya manusia
Jika Anda ingin membangun rumah murah, carilah tukang atau mandor handal. Terlebih bila Anda tak memiliki banyak waktu untuk mengawasi pembangunan. Mungkin upah mereka sedikit lebih mahal, namun biaya pembangunan jadi tidak membengkak.

6. Gunakan material lokal
Cara lain untuk mengurangi biaya pembangunan rumah adalah dengan menggunakan bahan bangunan sederhana namun bermutu. Beberapa material alternatif lokal dapat dipakai, selain menghemat energi juga tersedia banyak di sekitar hunian tempat tinggal. Contoh material lokal seperti bambu, batu bata, kayu, dan kayu kelapa.

7. Material alternatif
Selain material bangunan pada umumnya, sekarang ini ditemukan teknologi bahan alternatif yang lebih efektif. Material tersebut seperti semen mortar, beton aerasi, kertas, styrofoam (EPS Sandwich Panel), Fiber Semen, dan kotainer. Beberapa pilihan material akan menghemat pengeluaran Anda dan berpengaruh untuk jangka panjang.

TIPS MEMULAI BISNIS PROPERTI TANPA MODAL

Oleh Tung Desem Waringin

Pada dasarnya bisnis properti membutuhkan biaya yang sangat besar. Tetapi tidak semua orang memiliki uang yang cukup untuk memulai bisnis. Terdapat orang yang ingin memulai bisnis properti tetapi tidak memiliki uang yang cukup. Jika Anda adalah salah satu dari orang tersebut, Anda tidak perlu khawatir karena terdapat tips yang memandu untuk memulai bisnis properti tanpa modal.
Berikut ini tips memulai bisnis properti tanpa modal :

1. Mencari rumah atau properti second.
   Mencari rumah atau properti yang tidak baru, properti yang sudah digunakan sebelumnya tetapi masih memiliki kondisi yang bagus.
2. Mencari properti di lokasi strategis.
   Usahakan untuk mencari lokasi properti yang bagus dan mempunyai pertumbuhan atau pengembangan ke depan.
3. Mencari properti yang memiliki arus kas dan di bawah harga pasar.
   Properti yang didalamnya ada bisnis, seperti : Rumah sewaan, kos-kosan yang sedang berjalan dan sudah ada penyewanya, gedung komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya, rumah yang ada bisnisnya (toko, warnet, laundry dll).
4. Kerjasama dengan agen properti, teman dan relasi Anda untuk mendapatkan informasi rumah atau properti yang dipasang tulisan untuk di DIJUAL.
5. Cari di  media lokal (koran, majalah, dsb) atau Internet.
   Cari bagian iklan baris yang menjual properti, fokuskan Anda mencari properti yang mempunyai arus kas dan harga di bawah pasar. Kata-kata kunci yang biasanya mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan memiliki arus kas diantaranya adalah, dijual Butuh Uang (BU) atau dijual Cepat.
6. Mengajukan pinjaman dana ke bank.
   Pinjaman dana tersebut Anda gunakan untuk menyewa sebuah bangunan atau rumah, kemudian bangunan tersebut Anda sewakan untuk kepentingan bisnis yang besar seperti mini market dan sejenisnya.
7. Melakukan pemasaran/marketing online atau offline.
   Setelah memiliki properti yang diinginkan, Anda pasarkan via internet atau iklan baris di media cetak.

CONTOH SURAT PERJANJIAN KONTRAK RUMAH

Kami yang bertanda tangan dibawah ini :

1. Nama : Muh.Adhi Nalapraya
Agama : Islam
Alamat : Jl Bakrie No.9 Kelurahan Turikale, Kecamatan Turikale, Maros,Sulawesi-selatan

Pekerjaan : Pegawai Swasta
Selanjutnya disebut sebagai pihak pertama / pemilik

2. Nama : M.Iksan Prakarsa
Agama : Islam
Alamat : Jl Pisang ambon 1 No.24 Perumahan Harapan Baru, Bekasi, Jawa-barat
Selanjutnya disebut sebagai pihak kedua / penyewa rumah

Pasal. 1
Pihak pertama mengontrakan sebuah Rumah kepada pihak kedua pada Alamat Perumahan GRIYA NUR AZILA  Blok C1 No. 7, Bulu-bulu, Maros, Sulawesi-selatan. Terhitung mulai tanggal 1 Oktober 2012 sampai dengan 1 Oktober 2013. Pihak kedua telah membayar lunas kepada pihak pertama sebesar : Rp. 10.000.000 ( Sepuluh Juta Rupiah ) untuk masa kontrak 1 ( Satu Tahun).

Pasal. 2
Pihak kedua berkewajiban untuk memelihara bangunan sebaik-baiknya, segala kerusakan yang timbul selama perjanjian ini, menjadi kewajiban pihak kedua untuk perbaikannya, menggantinya dengan biaya sepenuhnya tanggung jawab pihak kedua.

Pasal. 3
Selama masa kontrak berlaku, segala kewajiban yang harus dipenuhi terhadap rumah tersebut diatas, merupakan kewajiban pihak kedua, baik kewajiban membayar listrik, keamanan, kebersihan serta sejenis.
 

Pasal. 4
Apabila kewajiban diatas yang dimaksud dalam pasal. 3 dilalaikan oleh pihak kedua, berakibat adanya sangsi atas fasilitas yang ada, maka pihak kedua harus menyelesaikan sampai pulih seperti keadaan sebelum dikontrakan paling lambat 30 hari sebelum kontrak berakhir.

Pasal. 5
Khusus untuk pembayaran listrik, pihak kedua akan tetap membayar rekening listrik satu bulan terakhir dan rekening listrik akan diserahkan kepada pihak pertama setelah lunas dibayar sebagai arsip.


Pasal. 6
Pihak kedua tidak diperkenankan untuk mengadakan perubahan atau tambahan pada bangunan tersebut atau memindah sewakan kepada pihak lain, kecuali pada izin tertulis dari pihak pertama.

Pasal. 7
Jika masa kontrak berakhir, pihak kedua berkewajiban untuk menyerahkan rumah beserta pekarangannya tersebut tanpa syarat-syarat apapun kepada pihak pertama dalam keadaan baik, terpelihara dan kosong dari seluruh penghuninya.

Pasal. 8
Untuk perpanjangan kontrak, pihak kedua harus memberi tahukan kepada pihak pertama satu bulan sebelum masa berlakunya habis dan akan dibuatkan perjanjian baru sebagai pengganti perjanjian ini.

Pasal. 9
Untuk pemutusan kontrak sebelum masa kontrak berakhir memberi tahukan satu bulan sebelumnya kontrakan berakhir.


Pasal. 10
Dalam pemutusan kontrak sebelum habis masa berlakunya dalam Pasal. 1 (Satu) maka pihak pertama tidak mengembalikan sisa uang kontrakan, dan pihak kedua tidak menuntut pihak pertama.

Pasal. 11
Demikianlah perjanjian kontrak rumah ini kami buat dengan sebenarnya tanpa paksaan dari siapapun.


 Maros, 1 Oktober 2012


Pihak Kedua                  Pihak Kesatu




( Iksan P.)                 ( M.Adhi Nalapraya )



Saksi-saksi