Selamat Datang Di Blog Kami...Semoga Bermanfaat dan Dapat Berkunjung Kembali...Terima Kasih...

26 September 2012

9 TAHAPAN DEVELOPER / PENGEMBANG PROPERTI



 
Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang/developer. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut 9 tahapan pengembangan sebuah perumahan (Real Estate Development) tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

1. Survei lokasi.

Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Cek Peruntukan Lahan.

Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti Status Lahan.

Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.

4. Mengajukan Izin.

Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan Tanah.

Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus Sertifikat Induk.

Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan Permohonan IMB.

Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah.

8. Memasarkan.

Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Pelayanan Komplain.

Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. 

22 September 2012

INGIN INVESTASI PROPERTI ? SIMAK TIPSNYA


Properti, salah satu instrumen investasi yang menarik. Namun, untuk menjalankan investasi jenis ini, Anda harus merogoh kocek dalam-dalam. Pasalnya, harga properti saat ini semakin melambung seiring dengan keterbatasan jumlah lahan dan laju inflasi yang tinggi. Meski harganya terus melambung, investasi ini juga memiliki risiko. Tentu saja, ada beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum memulai melirik investasi satu ini.

Pilih pengembang yang ternamaPilihlah perumahan yang dibangun oleh pengembang yang sudah ternama. Bisnis properti saat ini membuat banyak pengembang-pengembang baru untuk terjun ke dalam bisnis ini.  Akan tetapi, untuk membangun sebuah kawasan yang baru dan terpadu diperlukan sebuah perusahaan yang kuat dan berpengalaman. Meski begitu, beberapa pengembang baru ada juga yang berafiliasi dengan pengembang berpengalaman sehingga layak Anda diperhitungkan.

Perhatikan lokasi Belilah properti di lokasi yang pembelinya kebanyakan akan tinggal di rumah tersebut.  Jangan membeli properti yang banyak dibeli oleh spekulan untuk investasi sehingga kebanyakan akan dibiarkan kosong yang menyebabkan banyak orang tidak tinggal di daerah tersebut.

HargaDaya beli masyarakat yang terbatas dan kalah cepat dengan kenaikan harga menyebabkan hanya rumah-rumah tertentu saja yang laku untuk diperjual belikan. Untuk kalangan menengah rumah dengan harga dibawah Rp 1 miliar masih menarik dengan harga rata-rata antara Rp 500 juta – Rp. 800 juta.  Sedangkan untuk anggota masyarakat yang lebih luas, rumah seharga Rp 100 juta – Rp 300 juta bisa laku seperti kacang goreng. Akan tetapi biasanya rumah dengan harga ini akan berada di daerah pinggiran Ibu Kota.

Perhatikan fasilitas Lihat fasilitas yang dibangun atau akan dibangun oleh pengembang. Adakah sekolah yang baik akan dibangun di daerah tersebut? Apakah akan ada fasilitas olahraga, pusat perbelanjaan akan dibangun? Apabila daerah perumahan di pinggiran kota, lihat ada berapa akses untuk keluar masuk antara perumahan tersebut ke pusat kota seperti jalan tol dan lain sebagainya. (*/dari berbagai sumber)

5 FAKTOR PENTING INVESTASI PROPERTI


Properti dianggap menjadi salah satu pilihan investasi terbaik. Saat kondisi ekonomi memburuk, properti tetap jadi investasi yang menguntungkan.

Agar lebih maksimal dalam berinvestasi properti perlu langkah-langkah khusus. Setidaknya terdapat lima faktor penting bagi investor untuk memilih dan menentukan properti.

1. Investor harus jeli melihat waktu yang tepat untuk membeli properti. Prinsipnya adalah membeli di saat harga rendah dan menjual saat harga tinggi.

2. Memilih lokasi prima. Lokasi pusat kota merupakan kawasan berprospek dengan jaminan kenaikan terus menerus atau lokasi dengan kemungkinan harga akan terus meningkat dengan adanya pembangunan.

3. Memperhatikan sumber pembiayaan. Di sini, investor harus kreatif apakah memilih kas, kredit atau kas bertahap untuk membiayai investasi.

4. Cermati apa saja jenis investasi yang berprospek. Jenis properti berupa kantor, kondominium dan ritel masih prospektif sebagai lahan investasi.

5. Memilih pengembang yang memiliki reputasi. Bagi calon investor penting untuk melihat pengembang agar investasi yang ditanamkan bisa menghasilkan. Ketepatan waktu, kualitas dan ketepatan sesuai kontrak harus menjadi pertimbangan utama. (*/dari berbagai sumber)

18 September 2012

CONTOH SURAT PENAWARAN RUMAH


Kpd
YTH Bapak Praya
Di
Tempat

Dengan Hormat,        
Dengan ini saya mengajukan penawaran sebuah rumah:
                       
Type                            : RS.D36/102.
                        Kelebihan Tanah         : 26 meter persegi.
                        Harga                          : 275 juta rupiah.
Lokasi                    : Green Praya Land Blok E no  4, Kelurahan Turikale  Kecamatan Turikale, Maros.

Demikianlah surat penawaran ini saya buat. Semoga menjadi pertimbangan Bapak.

                                                                                                        Hormat Saya



                                                                                                  M.Adhi Nala SSiT.

17 September 2012

TIPS MEMPERKIRAKAN HARGA RUMAH YANG AKAN DIBELI



Ketika anda satu saat sedang mencari rumah idaman anda, atau sedang membaca brosur-brosur yang anda lihat saat pameran properti. Anda melihat banyak sekali rumah yang ditawarkan. Pasti anda akan membandingkan satu rumah dengan rumah yang lainnya.

Ada beberapa tips untuk menilai rumah yang akan anda beli, apakah harga rumah tersebut kemahalan / murah. Penilaian kasar bisa anda lakukan dengan menghitung dari Luas Tanah (LT) dan Luas Bangunan(LB). Misal dijual rumah dengan spesifikasi LT/LB : 100 / 200 m2. Ini berarti luas tanah 100 m2 dan bangunan nya merupakan bangunan dua lantai dengan luas 200 m2.

Untuk menghitung harga rumah tersebut anda harus mencari tahu harga tanah di daerah tersebut. Dan untuk menilai rumah anda bisa melihat dari kondisi rumah. Untuk menilai bangunan perlu ada pengalaman anda harus taksir per meternya berapa, anda bisa menanyakan ke orang bangunan / kontruksi.

Untuk menilai harga rumah tersebut tinggal menggunakan rumus berikut:

Harga bangunan = Luas bangunan x harga bangunan per m2
Harga tanah = Luas tanah x harga tanah per m2

Total dari harga bangunan dan harga tanah adalah merupakan harga kasar dari rumah tersebut. Dengan menghitung seperti ini, anda bisa memastikan bahwa rumah yang dijual tersebut harganya di atas harga pasar atau harganya miring.



Memilih Lokasi Perumahan

Pertanyaan yang mungkin muncul bila seseorang ingin mencari perumahan : “Bagaimana memilih lokasi perumahan?” Pertanyaan tersebut sebenarnya cukup sederhana, namun tetap saja memerlukan jawaban yang tidak standar dan sekenanya. Untuk menjawab pertanyaan tersebut dibawah ini ada sedikit panduan praktis untuk memilih lokasi perumahan :

1) PENENTUAN LOKASI

Dalam menentukan lokasi kita perlu jeli mengamati pengembangan suatu wilayah yang berkaitan erat dengan perkembangan suatu daerah. Disamping itu harus sering melihat-lihat suatu event pameran perumahan atau rajin berjalan ke wilayah yang sedang atau akan dibangun oleh developer. Sebaiknya dalam menentukan pilihan terhadap lokasi perumahan tersebut harus dicocokan dengan peta wilayah daerah tersebut, karena disamping dapat mengembangkan wawasan yang berasal dari suatu informasi (brosur, iklan) tentang lokasi perumahan, tetapi juga dapat melihat lokasi secara makro seperti : Jaringan jalan, lintasan kabel tegangan tinggi, letak sungai besar yang terdekat, letak lintasan kerata api dan berbagai rencana pengembangan kota. Jangan lupa pula untuk mencari informasi secara lisan dari rekan-rekan yang mengetahui wilayah perumahan yang akan dipillih. Iinformasi ini bersifat sebagai pelengkap gagasan untuk menentukan lokasi.

Dari hasil mencari info dan berjalan-jalan, maka kegiatan pengamatan tersebut dapat dipergunakan untuk memperbandingkan kelebihan dan kekurangan pada beberapa alternatif lokasi perumahan yang paling menarik minat.

2) ASPEK LEGALITAS

Sebelum memutuskan memilih untuk membeli sebaiknya terlebih dahulu memeriksa aspek legalitas atas lokasi tersebut. Adapun aspek legalitas yang bisa ditanyakan ke Perusahaan Pengembang adalah Copy Sertifikat Induk untuk lokasi perumahaan yang dipilih, hal tersebut untuk memberikan kepastian tentang keabsahan kepemilikan atas tanah yang nantinya akan dikembangkan (pemecahan atas sertifikat induk) menjadi SHGB ataupun SHM atas kavling yang dipilih tersebut tidak dalam permasalahan. Selain dari perusahaan pengembangan dapat juga bertanya ke kelurahan atau kecamatan terdekat tentang rencana suatu lokasi perumahan, apakah sudah memiliki ijin-ijin prisip pada lokasi dimaksud. Unsur legalitas diatas berlaku untuk lokasi perumahan yang benar-benar baru akan dibangun, sedangkan untuk lokasi lokasi perumahan yang sudah/sedang dibangun dapat ditanyakan lebih detail lagi seperti:Surat-surat tanah (AJB, PHTB, SHM/ SHGB), kelengkapan IMB.

3) FASILITAS SARANA & PRASARANA

Fasilitas sarana dan prasarana yang lengkap dan memadai merupakan salah satu kiat utama dari pengembang dalam promosi penjualan rumah-rumahnya. Bahkan tidak jarang pengembang menawarkan hadiah-hadiah untuk membuai calon konsumen untuk membeli salah satu produk rumahnya. Fasilitas standar yang dikenal dengan ‘Fasum & Fasos’ atau Fasilitas Umum adalah seperti :

* Jalan lingkungan
* Saluran drainase/ got air hujan
* Penerangan rumah & jalan
* Fasilitas air minum dan air bersih (jet pump/sumur/ PAM/ pompa tangan)
* Jaringan telepon.

Sedangkan ‘Fasos’ atau fasilitas Sosial adalah seperti :

* Rumah Ibadah/ Musholla
* Lapangan/ taman/ areal terbuka
* Posko Keamanan
* Balai Pertemuan warga dll.

Kelengkapan tersebut sebenarnya bertujuan agar warga atau calon pembeli merasa nyaman dan betah bertempat tinggal pada suatu lokasi perumahan. Karena biasanya janji di brosur lebih manis dari kenyataan di lapangan, maka untuk meyakini kebenaran iklan/brosur dari pengembang tersebut, seorang calon pembeli perlu melakukan pengecekan langsung ke lokasi (OTS/On the Spot) :

* Apakah sudah ada jalan masuk ke perumahan
* Apakah saluran darinase air hujan sudah direncanakan untuk mengantisipasi banjir
* apakah sudah ada jaringan listrik & telepon yang memudahkan berkomunikasi dengan lingkungan luar
* apakah pengembang sudah merencanakan jaringan air bersih/ air minum
* apakah sudah tersedia posko keamanan dan sistem keamanan lingkungan sudah direncanakan dll.

Apabila hal-hal seperti tersebut di atas sebagian besar belum dipenuhi oleh pengembang mungkin calon pembeli dapat mempertimbangkan kembali kredibilitas Pengembang atau segera beralih ke alternatif lokasi perumahan yang lebih baik.

4) KONDISI RUMAH

Sebagai pembeli tentu akan merasa puas apabila mendapatkan kondisi rumah seperti yang diinginkan apalagi sesuai gambar pada brosur. Kondisi Rumah Sehat pada perumahan biasanya terdapat dua type yakni standar dan peningkatan mutu. Maksud type standar :

* bangunan 1 lantai memiliki jumlah ruang dan kelengkapan bangunan sesuai type
* memiliki lantai dengan perkerasan semen
* dinding bata/batako belum dilakukan finishing/ cat dinding
* atap genteng dengan warna standar
* memiliki sambungan listrik
* memiliki sumber air bersih
* memiliki saluran pembuangan air kotor dan septic tank.

Sedangkan untuk Type peningkatan mutu perbedaanya hanya terletak pada

* Lantai sudah ditingkatkan menjadi lantai keramik
* dinding sudah ditingkatkan dengan finishing cat dinding
* Kamar mandi /wc sudah memakai lantai dan dinding keramik
* atap genteng sudah memakai warna tertentu.

Sebelum menerima kunci pada saat realisasi pembelian rumah sebaiknya juga harus dicek ke lokasi tentang kelengkapan kondisi rumah tersebut. Pengecekan yang dapat dilakukan secara sederhana adalah sebagai berikut :

Langkah Pertama yang harus dilihat adalah bentuk rumah secara keseluruhan dari luar apakah atapnya lurus, apakah tidak terjadi kemiringan secara keseluruhan bentuk rumah, apakah pemasangan atap dan lispang sudah benar.

Langkah Kedua adalah melihat bagian dalam rumah seperti: apakah pintu-pintu dan jendela sudah terpasang rapi dan dapat dikunci, apakah lantai-lantai tidak pecah dan menggelembung, apakah plesteran dinding tidak terdapat keretakan-keretakan, apakah pada bagian atap tidak terdapat kebocoran, apakah kayu-kayu yang dipergunakan sebagai pendukung struktur atap tidak patah atau terserang rayap. Langkah Ketiga adalah pengecekan terhadap kelengkapan utilitas dan perlengkapan service di dalam rumah seperti :

* apakah saklar -saklar listrik sudah berfungsi dengan baik, terpasang rapi dan aman dari bahaya korsleting/kebakaran
* apakah keran-keran air dan saluran pembuangan di Km/Wc dapat mengalir lancar
* apakah talang-talang air sudah terpasang dengan rapi dan tidak terdapat kebocoran
* apakah saluran air kotor dari dalam rumah dapat mengalir ke saluran drainase perumahan.

5) POTENSI PERKEMBANGAN

15 tahun yng lalu kota Depok, Bekasi dan Tangerang mungkin belum seramai seperti tahun ini, namun pada saat ini sudah sedemikian ramainya. Nah seperti itulah cara memandang suatu lokasi perumahan baru, bahwa pada suatu saat nanti akan berkembang pesat seperti kota-kota di atas tersebut. Namun secara mikro sebaiknya adalah perkembangan yang membawa dampak positif seperti:

* tersedianya fasilitas jalan yang lebar dan lancar tidak mengalami kemacetan yang parah
* adanya fasilitas pendidikan dan ibadah
* adanya tempat-tempat perdagangan baru (pasar, ruko, supermarket)
* adanya tempat-tempat aktivitas umum (Bank, poliklinik/ puskesmas, bengkel)
* adanya jalur angkutan umum yang melintasi depan lokasi perumahan tersebut
* adanya sistem pengamanan kompleks perumahan yang terkoordinir rapi
* adanya sistem pengamanan terhadap bahaya kebakaran dan banjir.

Namun apabila pada lokasi perumahan tersebut banyak rumah-rumah kosong yang kurang terawat, maka yang harus dicermati adalah keamanannya. Carilah informasi tingkat kriminalitas pada suatu lokasi perumahan tersebut dari penduduk sekitar atau tukang ojek/tukang becak. Atau informasi tentang kemungkinan pada perumahan tersebut sering kali dilanda banjir karena sistem drainasenya kurang bagus dll.

Semoga bermanfaat bagi pembaca dalam menentukan pilihan terhadap sebuah lokasi perumahan yang benar-benar sesuai kebutuhan dan keinginan.

14 September 2012

Yuk Hunting Rumah and be HOUSE HUNTER!

Oleh : ARYODIPONEGORO

Hore weekend! Cocok untuk hunting properti nih. Buat kamu yang belum punya atau yang sudah punyapun tidak masalah untuk terus hunting properti. Sekaligus mengasah kemampuan mengendus properti-properti yang cantik. Bila merujuk pada teori Dolf De Ross, kamu musti mencari 100 properti, memilah 10 unit, mengunjungi 3 unit dan membeli 1 unit. Are you ready?

Pertama. Buka koran, baca iklan TANAH DIJUAL atau RUMAH DIJUAL. Pilih dan catat sesuai budgetmu. Kalau di dalam iklan tidak disebutkan harga, ada kemungkinan harganya memang mahal. Yang model begini boleh, silahkan dipertimbangkan dari sisi lokasi. Masalah harga nanti bisa dihubungi.

Bila sudah mencatat iklan-iklan yang sesuai dengan budget, saatnya sekarang menghubungi iklan yang sdh dicatat. Tanyakan kondisi propertinya. Apa saja yang ditanyakan? Apa jenis Sertifikatnya, adakah IMBnya, PBB sudah terbayar apa belum, berapa harganya, properti waris atau bukan. Pilah dan pilih lagi mana yang sesuai dengan kebutuhanmu.

Sekarang, pilihan propertimu mulai mengerucut. Saatnya mengunjungi satu per satu. Jangan lupa bawa kamera untuk foto-foto propertinya. Saat ketemu pemilik, tanyakan alasan mengapa propertinya dijual. Tanyakan pula bagaimana cara bayarnya.

Foto-foto propertinya ya, jangan lupa. Untuk apa? Untuk kamu liat-liat lagi di rumah. Kalau perlu, kamu cetak dan kamu pajang di cermin. Agar kamu termehek-mehek untuk segera memilikinya.
Nah bila ada yang memang diminati dari properti-properti yang dikunjungi, saatnya bicara kapan bisa dieksekusi. Bila memang uangnya belum cukup, sampaikan saja keinginanmu. Apakah bisa dibayar bertahap atau dibiayai oleh bank.

Terus gimana untuk properti yang tidak dibeli? Gampang, kan sudah difoto, kan sudah tau motivasi pemilik menjual, kan sudah melihat, berarti tahu kelebihan properti itu. Tawarkan saja kepada jaringanmu, siapa tau ada yang minat dan kamu bisa dapat komisi atas penjualan itu atau profit bila kamu naikkan harganya. Nah! Masih gak mau hunting properti?

Selama hunting properti ya. Be a HOUSE HUNTER! Follow terus @AryoDiponegoro & @PrayaProperty

07 September 2012

BELAJAR BISNIS PROPERTI ! YUK !


Modal Tidak Harus Besar
Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana
Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!
Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :
Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas
State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.
Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.
Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.
Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

 (sumberL:http://aryodiponegoro.wordpress.com)