Kiat Menjadi Developer Perumahan Modal Patungan

Ingat, yang terpenting dari semua jenis bisnis adalah keamanannya. Aman dan terukur resikonya, aman profit yang didapat, aman juga modal awal yang disetor. Menjadi developer perumahan modal patungan pun tak luput dari ketentutuan ini. Disadari sejak awal, developer patungan melibatkan banyak pihak, pengamanannya ditengarai juga relatif kompleks. Bila aman yang dimaksud adalah memastikan segala keputusan dan tindakan bisnis dilkasanakan dengan benar, maka cara aman menjadi developer perumahan modal patungan merujuk pada kesepakatan tentang aturan main berikut teknis pelaksanannya.

Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.

Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:


A. Bentuk Kerjasamanya

Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.

B. Legalitas Proyek

Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.

C. Mekanisme Pengamanan

Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.

D. Tugas dan Tanggung Jawab

Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.

E. Pembagian Keuntungan

Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingkat kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.

Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan.

Penulis : Hasib As'ad
Sumber Tulisan : www.propertytoday.co.id

PERHATIKAN TIPS INI SEBELUM MEMBELI TANAH

Membeli tanah dapat dijadikan salah satu alternatif dalam berinvestasi karena harga tanah dalam jangka panjang biasanya akan selalu naik. Misalkan Anda membeli tanah saat ini dan menjualnya 10 tahun kemudian, maka Anda akan mendapatkan keuntungan dari selisih harga jual dan belinya. Bila Anda menginvestasikan uang Anda dengan dibelikan tanah, maka sebenarnya uang tersebut tidak mati. Hanya saja investasi dalam bentuk tanah tidak mudah untuk dicairkan / diuangkan jika dibanding dengan investasi ke dalam tabungan, deposito, atau reksadana. Risiko yang lain adalah biasanya kenaikan harga tanah tidak selalu besar bila Anda hanya berinvestasi selama 1 - 3 tahun saja. Kenaikan harga tanah secara rata-rata akan besar bila jangka waktu investasi Anda di atas sekitar 10 tahun.

Jika uang atau dana untuk membeli sebuah tanah untuk membangun rumah sudah tersedia, maka pada saat hendak membeli tanah kita harus sangat berhati-hati, karena bisa saja anda tertipu dan akhirnya kecewa karena tidak sesuai dengan harapan anda, padahal dana untuk pembeli tanah tersebut sudah lama anda kumpul-kumpul. Dari itu, sebelum Anda memutuskan untuk membeli tanah, sebaiknya pelajari terlebih dahulu tips berikut ini :

1. Jangan terburu-buru untuk membeli tanah, pelajari dan bandingkan harga tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan kondisi yang hampir sama.

2. Jangan membeli tanah yang baru dikavling karena harga tanah tersebut pasti sangat mahal.

3. Kalau bisa carilah orang yang ingin menjual tanah karena kepepet karena harganya pasti lebih murah.

4. Coba anda kira-kira kalau anda hendak menjual tanah tersebut 3 atau 4 tahun mendatang apakah harganya sudah naik minimal 15% dari harga awal. Kalau harganya masih sama jangan dibeli.

5. Jangan membeli tanah yang berada di pinggir sungai, di bawah jalur listrik tekanan tinggi atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamatan keluarga anda. Pikirkan kenyamanan dan keselamatan keluarga anda.

6. Cari tanah dengan posisi yang strategis seperti di persimpangan atau di jalan protokol.

7. Jika anda kurang informasi hubungi agen tanah, tapi jangan mudah terkena rayuan, harus ada pertimbangan.

8. Periksa kelengkapan surat tanah tersebut apakah akte atau sertifikat, saat jual beli minimal anda buat akte tanah tsb.

9. Ingat membeli sangat mudah karena anda yang punya uang dan menjual sangatlah sulit karena anda butuh uang. Saat punya uang anda adalah bos.

10. Jangan membeli tanah di daerah yang sudah lama/ pemukiman lama karena sebagai pendatang anda akan kurang dihargai. Belilah di daerah pemukiman baru maksimal usia 20 tahun.

11. Periksa lingkungan masyarakat sekitar, karena lingkungan yang kurang baik bisa mempengaruhi keluarga anda.

Selain 11 tips diatas, perhatikan juga :

1. Apakah tanah sudah ada sertifikatnya atau hanya akta jual beli saja, sebab jika demikian biaya untuk penerbitan sertifikat tersebut relatif lebih mahal dibandingkan biaya pengurusan untuk tanah yang sudah bersertifikat.

2. Apakah nama yang tertera di sertifikat adalah nama penjual langsung atau nama orang lain? (kita membeli dari tangan kedua), sebab itu juga akan merepotkan kita dalam hal pengurusan surat-surat dan balik nama sertifikat.

3. jika kita membeli sebagian (splitsing) maka harus segera dilakukan pengurusan pemisahan/pemecahan (splitsing) dari sertifikat induk karena seringkali dilapangan saya menemukan pembeli kesulitan untuk menemukan sertifikat induk ketika dia bermaksud untuk melakukan pengurusan baliknama dan splitsing sertifikat atas tanah miliknya.

4. Lakukan pengecekan sertifikat sebelum tranksaksi jual beli berlangsung, sebab siapa tahu sertifikat tersebut bermasalah, dan akan merugikan kita sebagai pembeli.

5. Jangan sekali-kali membeli tanah atau bangunan yang tidak memiliki surat-surat atau bukti kepemilikan apapun meskipun memiliki PBB sebab PBB bukan bukti kepemilikan.

Penyebab Cat Tembok Mengelupas Dan Solusinya

Kasus mengelupasnya cat tembok atau flaking, memang sangat sering terjadi dan menyebabkan kejengkelan sehingga kadang-kadang, kita buru-buru menyalahkan penyebabnya karena cat yang kita beli, tanpa mencari sumbernya terlebih dulu.
Pengelupasan cat bisa terjadi karena kondisi dinding memang lembab, karena adanya rembesan air dari talang yang konstruksinya kurang baik, atau kondisi tembok yang bersebelahan dengan taman. Kandungan air tanah yang tinggi di taman akan merambat naik pada pori-pori dinding sehingga dinding selalu basah, bisa juga karena proses pengerjaan dinding yang kurang baik.

Pengelupasan cat tembok juga bisa diakibatkan campuran semen dan pasir yang kurang pas atau proses pengeringan dinding yang belum cukup umur, sehingga tembok masih mengandung garam alkali yang tinggi. Jika ini terjadi memang cukup menyulitkan karena kita harus merenovasi ulang tembok rumah karena masalahnya sudah menyangkut konstruksi rumah.

Beberapa kemungkinan yang lain adalah :

1. Kondisi tembok baru mungkin belum benar-benar kering saat dicat.

2. Penggunaan dempul atau plamir dinding yang mutunya rendah, sehingga pada saat dicat, dempul atau plamir tersebut terangkat atau beberapa waktu kemudian.

3. Tidak menggunakan cat dasar / alkali primer atau cat dasar / alkali primer yang digunakan tidak sesuai dengan sistem pengecatan akhir.

4. Pengecatan pada permukaan yang mengandung debu, kotoron, atau minyak sehingga daya rekat cat menjadi berkurang.

5. Kebanyakan yang sering terjadi adalah pada saat mengecat ulang, lapisan cat lama tidak dikerok terlebih dahulu, sehingga lapisan cat lama yang daya lekatnya kurang, mudah tertarik atau terkelupas oleh lapisan cat baru yang mutunya lebih tinggi. Atau bisa juga pengecatan dilakukan diatas cat yang lama sudah mengapur, sehingga mudah mengelupas.

Nah, setelah kita sudah tahu penyebabnya, maka solusi yang harus dilakukan adalah :

1. Memperbaiki sumber kebocoran, agar air tidak merembes ke dinding.

2. Mengerok lapisan cat yang terkelupas sampai terlihat permukaan, kemudian bersihkan permukaan dari debu dan kotoran, baru kemudian melapisinya dengan cat dasar atau alkali primer, biarkan cat dasar tersebut mengering secara sempurna.

3. menggunakan cat tembok dengan kualitas yang baik dimana daya rekat dan elastisitasnya baik, sehingga daya tahannya lebih lama dan tidak perlu terus-menerus mengulang pengecatan. Gunakan cat tembok yang mengandung acrylic terutama untuk dinding luar. Dalam pengecatan biarkanlah lapisan awal mengering sempurna baru aplikasikan lapisan yang kedua dan seterusnya. Ingat, menggunakan cat tembok dengan kualitas rendah memang harganya murah, tetapi jika dibandingkan dengan penggunaan cat tembok bermutu tinggi, maka selain daya rekatnya lebih baik, daya sebarnya lebih luas dan warnanya tidak mudah pudar serta tidak mengelupas asal diaplikasikan dengan cara yang benar.

DATA YANG WAJIB DIPENUHI SAAT PROSES JUAL BELI ATAU BALIK NAMA PROPERTI

Data yang wajib dipenuhi pada saat jual-beli meliputi :

I. Data tanah

Meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional


II. Data Penjual & Pembeli

Masing-masing dengan kriteria sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya.
Jadi, data-data yang diperlukan adalah :
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya. Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah depok:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah depok adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%.

11 LANGKAH SUKSES DALAM NEGOSIASI DAN TRANSAKSI PROPERTI

Menurut Mr.Joe Hartanto dalam bukunya property cash machine (PCM), ada kiat-kiat khusus agar kita bisa menjadi seorang negosiator yang handal sehingga selalu bisa mendapatkan transaksi properti hot deal.


11 Langkah Negosiasi tersebut meliputi :

1. Kita diharuskan untuk tidak pernah jatuh cinta dan pakai emosi dalam transaksi.

Maksudnya adalah, ketika kita selalu melibatkan emosi dalam bernegosiasi maka sudah pasti harga jual properti tidak akan memberikan keuntungan yang maksimal.
Apalagi kita sampai jatuh cinta sama properti yang kita incar, maka kemungkinan untuk mendapatkan hot deal pasti tidak mungkin, karena kita sudah terlanjur tertarik. Yang seharusnya kita cintai adalah hasil dari transaksi properti dan cashflow yang diperoleh.

2. Selalu siap dalam melakukan kompromi.

Tidak ada negosiasi tanpa kompromi tetapi dengan syarat kita tetap yang mengendalikan negosiasi tersebut agar kita selalu dipihak yang memenangkan deal.

3. Ajukan penawaran harga 3-4 hari setelah survei dilakukan.

Sudah hal yang wajar ketika kita melihat sesuatu produk yang menarik untuk segera bertanya dan menawarnya. Akan tetapi karena kita sedang berinvestasi, sebaiknya tahan dulu sampai penjual yang melakukan penawaran terlebih dahulu dan bertanya-tanya kepada kita kalau kita jadi mengajukan penawaran berapa dan penawaran seperti apa yang akan kita ajukan.
Kenapa kita dianjurkan melakukan penawaran setelah 3-4 hari setelah survei dilakukan? Karena waktu 3 sampai 4 hari adalah waktu yang tepat untuk melakukan analisis dan perhitungan, sekaligus untuk mengetahui motivasi penjual apakah ia memang berniat menjual propertinya.

4. Dasar dari kita melakukan penawaran adalah karena adanya cashflow yang menguntungkan.

Sebelum kita melakukan penawaran, wajib untuk menganalisis berapa cashflow yang akan dihasilkan dan seberapa besar capital gain yang diperoleh dari properti tersebut jika kita mengacu harga pasar yang berlaku.

5. Tentukan batas maksimal penawaran sebelum negosiasi berlangsung.

Kita harus bisa mempelajari detail lokasi properti yang akan kita beli, dan sebaiknya tahu persis berapa harga pasar yang berlaku pada saat itu. Sehingga kita akan tahu motivasi dari penjual, apakah memang benar-benar berniat menjual atau ada motivasi lain.

6. Pemenang adalah yang terakhir menyebutkan angka.

Biarkan penjual menyebutkan harga jual yang akan ditawarkannya dan mau menurunkan jarga jual tersebut serendah-rendahnya. Kalau dari awal motivasi dari penjual memang lagi butuh duit atau ada keperluan lainnya, tentunya ia tidak akan menyia-nyiakan kesempatan untuk bisa menjual rumahnya karena sudah ada pihak pembeli yang mau membeli rumahnya.

7. Tawar harga jauh lebih rendah dari transaksi yang diinginkan.

Misal jika kita ingin bertransaksi dengan harga 1 milyar, dan itu sudah harga dibawah pasar, maka berikan penawaran dibawah angka tersebut, misal dengan menawar 600 juta atau 700 juta. Siapa tahu penjual bisa menurunkan harganya lagi.

8. Kita tidak boleh sampai dipengaruhi oleh penjual ataupun broker.

Biasanya penjual atau broker yang sudah ahli akan mencoba mempengaruhi pikiran kita agar kita lekas tertarik dan akan menyesal apabila kita sampai tidak membelinya.
Oleh karena itu kita disarankan menunggu 3 nyampai 4 hari dari survei, karena hal ini akan menguntungkan kita dalam rangka evaluasi dan analisis properti tersebut.

9. Seorang investor properti harus bisa melakukan tenggang waktu pembayaran.

Semakin lama semakin baik, karena kita nantinya akan bekerja sama dengan pihak bank sehingga perlu waktu untuk mencairkan uang untuk membiayai properti tersebut. Biasanya proses bank dalam melakukan pencairan pinjaman kurang lebih memakan waktu satu bulan paling cepat.

10. Usahakan kita tidak memberikan DP kepada penjual.

Kita akan dianggap investor hebat dan sukses jika sampai melakukan transaksi tanpa DP dan pembiayaan dilakukan oleh bank. Inilah yang disebut membangun investasi tanpa modal yang setiap investor inginkan.
Seandainya ada DP pun, sebaiknya kita memberikannya dalam jumlah yang kecil, terus bagaimana caranya agar penjual setuju dengan permintaan kita? yaitu dengan strategi menaikkan harga properti (misal dinaikkan 20 juta atau 50 juta dari harga kesepakatan) tapi dengan catatan mereka mau meringankan syarat pembayaran.

11. Pantau perkembangan harga properti yang sedang kita incar secara berkala.

Cek setiap minggu atau bulan apakah mengalami penurunan harga, atau barangkali memang sudah laku.
Karena biasanya penjual yang frustrasi karena properti yang dijualnya tidak laku-laku, maka mereka akan menurunkan harga agar cepat laku ditambah karena faktor kepepet pula (butuh duit).

Pertimbangkan Sebelum Membeli Tanah...!!

Berikut hal-hal yang harus anda pertimbangkan sebelum membeli tanah :

1. Posisi Lokasi.
Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana. Tips ini tidak berlaku jika tanah tersebut berada dalam sebuah komplek perumahan tertutup (cluster).

2. Bahu Jalan.
Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi.

3. Akses Jalan.
Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”.

4. Contour Tanah.
Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill).

5. Status Lokasi.
Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan

6. Prospek.
Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda.

7. Surat Kelengkapan.
Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

Kiat Agar Mahasiswa Mampu Beli Rumah

"Waktu adalah uang". Demikian ungkapan yang sudah akrab di telinga kita. Ya, memang semakin lama waktu yang ditempuh, semakin mahal pula biaya yang dikeluarkan. Artikel kali ini kami fokuskan kepada mereka para mahasiswa di Indonesia bahwa selain target kelulusan dan gelar akademis yang harus dicapai, alangkah bijaknya jika mahasiswa mulai berpikir untuk melakukan investasi agar dapat memiliki rumah jika kelak telah lulus dan mulai bekerja.
Mengapa ini menjadi begitu penting? Fakta menunjukkan bahwa mereka yang telah bekerja pun sangat banyak yang masih tinggal di "Taman Mertua Indah" atau di rumah kontrakan, alias belum memiliki rumah. Ironisnya, para sarjana pun masih belum bekerja secara jelas, banyak di atara mereka masih bekerja serabutan, dan pemasukan yang diterima masih belum stabil alias rentan untuk disebut sebagai pengangguran terselubung.
Lalu pertanyaan berikutnya adalah bagaimana kita mencapainya? Bagaimana kita dapat memiliki rumah jika kelak kita sudah bekerja maksimal selama 5 tahun setelah lulus? Berikut adalah 5 kiat sederhana agar kelak mahasiswa dapat memiliki rumah dengan cara kredit pemilikan rumah (KPR):

1. Mulai alokasikan dana dari diri sendiri
Layaknya belajar, tidak ada yang dapat mengatur hasil dengan optimal selain diri sendiri, maka demikian pula dalam ilmu perencanaan keuangan. Lakukanlah alokasi dana bulanan Anda, pisahkan kebutuhan perkuliahan dan non-perkuliahan. Berikut saran berdasarkan kebutuhan:
• Tempatkan dalam pos dana perkuliahan sebagai prioritas kebutuhan (termasuk uang buku dan uang transpor dasar);
• Tempatkan pos dana non-perkuliahan untuk kepemilikan rumah sebagai prioritas berikutnya setelah pos dana perkuliahan, dan makan pokok tentunya. Sementara itu, kebutuhan yang bersifat hiburan ditempatkan setelah alokasi dana kepemilikan rumah.

2. Mulai mencari penghasilan tambahan
Berapa pun besar uang saku yang diterima tiap bulan dari keluarga, alangkah baiknya jika Anda juga mulai belajar mendapatkan pekerjaan tambahan yang bersifat paruh waktu. Pekerjaan ini dapat dibagi menjadi pekerjaan yang menunjang kuliah, atau yang tidak terkait dengan mata kuliah yang ada. Yang paling penting adalah waktu untuk bekerja tidak boleh menyita waktu belajar! Ingat, tugas utama seorang mahasiswa adalah belajar. Bekerja hanyalah sebagai tambahan.

3. Lakukan perhitungan nilai rumah masa depan (future value)
Berpikirlah secara realistis, tentukan kisaran harga rumah yang diminati (jangan terlalu mahal), kemudian hitungalah harga rumah tersebut di masa mendatang (tentu lebih mahal dari sekarang). Marilah kita hitung dengan rumus:

FV = PV * (1 + i)^n

FV : harga rumah sekarang
PV : harga rumah mendatang
i : faktor kenaikan harga rumah (misalnya 10 persen-20 persen per tahun)
n : waktu yang tersedia untuk memiliki rumah, misalkan lama kuliah 3 tahun, ingin memiliki rumah 3 tahun setelah lulus, maka nilai 'n' menjadi 6 tahun

4. Mulai merencanakan pembelian
Rencanakan kapan Anda ingin memiliki rumah? Maksimal, 5 tahun setelah Anda mulai bekerja atau setelah lulus S-1 (mana yang lebih cepat).

5. Mulai melakukan investasi
Sebesar apa pun rencana kepemilikan rumah yang Anda idamkan kelak pasti tidak akan terwujud tanpa adanya investasi. Lakukan dari sekarang dengan melakukan investasi pada reksa dana saham. Target return reksadana saham per tahun dapat Anda hitung dengan asumsi 20 persen.
Demikian para mahasiswa dan calon mahasiswa, dengan menyisihkan minimum Rp 15.757 hingga Rp 42.163 per hari, maka Anda dapat memiliki rumah melalui KPR dengan harga Rp 350 juta hingga Rp 1 milar. Sebuah investasi yang sangat bermakna bukan? Selamat berinvestasi bagi Anda para mahasiswa dan calon mahasiswa. Sukses untuk kita semua.

(Taufik Gumulya, CFP®, Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)
Sumber : http://bisniskeuangan.kompas.com

10 Pengusaha Real Estate Terkaya di Dunia 2012

Majalah ekonomi terkemuka dunia, Forbes, kembali mengeluarkan daftar 1.226 orang kaya dunia. Dalam daftar itu, terdapat sejumlah pengusaha dengan berbagai jenis bidang usaha. Tak terkecuali, pengusaha real estate.

Seperti dikutip VIVAnews dari laman Forbes, Kamis 8 Maret 2012, posisi teratas pebisnis real estate yang masuk dalam daftar Forbes 2012 ternyata pengusaha asal Asia, Kwok Thomas dan Raymond.

Pengusaha asal Hong Kong yang besar di bisnis real estate itu berada di posisi 27 dunia. Ia mengantongi kekayaan hingga US$18,3 miliar atau sekitar Rp166,36 triliun.

Menguntit di belakang Kwok adalah Donald Bren. Lelaki berusia 79 tahun ini juga memperoleh kekayaan dari bisnis real estate dengan nilai US$12 miliar. Pengusaha asal Amerika Serikat ini berada di posisi ke-69 daftar Forbes 2012. 

Di posisi ketiga peringkat teratas pengusaha real estate dalam daftar Forbes 2012 adalah Gerald Cavendish Grosvenor. Pengusaha asal Inggris berusia 60 tahun ini berada di peringkat 78 dunia, dengan total kekayaan mencapai US$11 miliar.

Pengusaha asal Inggris lainnya, David dan Simon Reuben menempati urutan keempat pebisnis real estate dalam daftar Forbes 2012. Pengusaha yang juga bergerak di bisnis investasi itu memiliki kekayaan bersih mencapai US$9 miliar, dan berada di peringkat 100 dunia.

Posisi selanjutnya adalah pengusaha asal Arab Saudi yang juga mengandalkan kekayaannya dari real estate, Mohamed bin Issa Al Jaber. Lelaki berusia 53 tahun ini menduduki peringkat 133 Forbes 2012. Total kekayaan pengusaha yang juga berbisnis hotel ini mencapai US$7 miliar. 

Selain Mohammed bin Issa, Andrew Beal (59 tahun) bercokol di urutan kelima sebagai pebisnis real estate dengan kekayaan bersih US$7 miliar. Pria asal AS yang juga bergerak di usaha perbankan itu berada di peringkat 133 Forbes 2012.

Sementara itu, pada posisi keenam pengusaha real estate dalam daftar Forbes 2012 adalah Joseph Lau. Pebisnis asal Hong Kong berusia 60 tahun ini memiliki kekayaan hingga US$6,5 miliar. Dia berada di peringkat 146 dunia.

Berikut daftar orang terkaya dari bisnis real estate dalam daftar Forbes 2012 :

1. Kwok Thomas dan Raymond, jumlah kekayaan US$18,3 miliar, asal negara Hong Kong.

2. Donald Bren, jumlah kekayaan US$12 miliar, asal negara Amerika Serikat.

3. Gerald Cavendish Grosvenor dan keluarga, jumlah kekayaan 78 US$11 miliar, asal negara Inggris.

4. David dan Simon Reuben,  jumlah kekayaan US$9 miliar, asal negara Inggris.

5. Mohamed bin Issa Al Jaber, jumlah kekayaan US$7 miliar, asal negara Arab Saudi.

6. Andrew Beal, jumlah kekayaan US$7 miliar,  asal negara Amerika Serikat.

7. Joseph Lau,  jumlah kekayaan US$6,5 miliar, asal negara Hong Kong.

8. Kushal Pal Singh, jumlah kekayaan US$6,4 miliar, asal negara India.

9. Beny Steinmetz, jumlah kekayaan US$5,9 miliar, asal negara Israel.

10. Hui Ka Yan, jumlah kekayaan US$5,8 miliar, asal negara China.

Tips dan Trik Over Kredit Rumah

Over kredit rumah? Kenapa tidak..?! Over kredit adalah salah satu teknik memiliki rumah dengan harga murah. Kenapa bisa murah? Karena umumnya pihak yang ingin meng-overkredit-kan rumahnya sedang terdesak biaya, atau mungkin tidak bisa lagi meneruskan angsuran kreditnya. Kehadiran anda sangat membantu bagi mereka. Disinilah anda bisa menawar harga rumah yang di-overkredit-kan lebih rendah dari harga pasaran. But, untuk mendapat harga perolehan lebih rendah, ada tips dan trik yang harus anda lakukan dalam over kredit rumah.

Sebelumnya, perlu anda ketahui dalam proses over kredit rumah biasanya ada tiga pihak yang terlibat. Pihak pertama adalah penjual atau debitur awal, pihak kedua adalah anda sebagai calon debitur pengganti (penerus) kredit rumah dan pihak ketiga pemberi kredit yaitu bank. 

Nah, bagaimana caranya agar dalam over kredit rumah anda bisa mendapatkan harga jauh lebih murah dari harga pasaran? Simak sampai tuntas artikel ini.

Tips Sebelum Over Kredit

Sebelum anda memutuskan untuk meneruskan kredit atau menggantikan posisi debitur (over kredit) dari sebuah rumah KPR ada beberapa hal yang harus anda perhatikan :

1. Periksa dengan seksama kondisi rumah, jangan mudah tergiur dengan harga murah.

2. Cek lokasi dan posisi rumah. Karena mungkin saja pihak pertama berniat meng-overkredit-kan rumahnya karena lokasinya yang tidak menguntungkan.

3. Cari informasi terkait kondisi lingkungan rumah, baik masalah keamanan maupun masalah lainnya, seperti apakah rawan banjir atau tidak.

4. Teliti keabsahan kepemilikan rumah. Kalau ternyata ada masalah (misal sengketa) lebih baik tinggalkan saja.

5. Hitung dengan seksama berapa sebenarnya nilai transaksi dan nilai jual rumah tersebut, apakah lebih murah atau lebih mahal dari harga yang seharusnya. Sebelumnya anda bisa melakukan pengecekan harga pasaran rumah/tanah disekitar lokasi, juga dengan memeriksa Nilai Jual Obyek Pajak dalam struk tagihan PBB.

5. Cek total angsuran KPR yang telah dibayar debitur dan berapa sisa kewajibannya. Apakah selama ini pihak pertama selalu disiplin mengangsur ataukah ada denda akibat keterlambatan.

Trik Mendapat Harga Murah Dalam Over Kredit

 

Nah, ini adalah bagian yang terpenting dari artikel ini, yaitu tentang bagaimana triknya agar harga perolehan anda atas rumah lebih murah dari yang seharusnya.

Ketika anda mendapat informasi, baik langsung maupun dari media (koran atau internet) tentang rumah yang mau di-overkredit-kan lakukan dulu langkah-langkah yang saya rekomendasikan diatas. Kemudian sepakati berapa harga yang harus anda bayarkan kepada pihak pertama sebagai pengganti biaya angsuran dan dp yang telah dia keluarkan selama ini. Usahakan agar biaya yang anda bayarkan lebih rendah dari biaya yang dia keluarkan.

Selanjutnya anda jangan menghubungi pihak pemberi KPR (Bank) namun cukup mendatangi notaris bersama dengan pihak kedua selaku debitur awal (penjual). Sampaikan maksud kedatangan anda, yaitu ingin melakukan over KPR rumah pihak pertama.

Oh ya, jangan lupa untuk menyertakan :

1. Copy Sertifikat (yang ada stempel bank pemberi KPR).

2. Copy IMB.

3. Copy PBB (lunas).

4. Copy Bukti Pembayaran Angsuran.

5.Buku Tabungan asli di bank pemberi KPR atas nama pihak pertama.

6. Data pihak pertama dan pihak kedua (anda), meliputi KTP, Kartu Keluarga, Slip Gaji dll.

Selanjutnya pihak notaris akan membuatkan akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan berikut surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa mengambil sertifikat. Pihak penjual mesti membuat surat pernyataan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud (rumah).

Setelah urusan dihadapan notaris selesai, anda tinggal membawa/menunjukkan surat pernyataan tersebut kepada pihak pemberi KPR (bank). Sehingga, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama pihak pertama (penjual) tapi haknya dan kewajibannya sudah beralih kepada anda. Anda berkewajiban melunasi sisa angsuran dan berhak untuk mengambil sertifikat bila sudah lunas. Dengan demikian, keterlibatan pihak ketiga (bank) adalah keterlibatan pasif, yaitu sebatas mengetahui bahwa telah terjadi transaksi antara anda dengan pihak pertama yang sah dihadapan notaris. Hal ini lebih murah dibanding anda over kredit dengan melibatkan pihak bank. Karena pihak bank selaku pemberi KPR tidak perlu membuat perhitungan baru untuk kredit anda.

CARA MENGHITUNG HARGA JUAL RUMAH

Anda ingin membeli rumah? atau anda ingin menjual rumah? Tapi anda masih bingung berapa harga jual rumah anda ataupun bingung menilai harga rumah yang anda ingin beli murah atau mahal. Berikut ini saya coba jabarkan hal-hal apa yang diperlukan untuk menentukan harga jual suatu rumah.
Harga jual suatu rumah itu terdiri dari harga tanah dan harga bangunan. Nah, sudah mulai ada gambaran kan. Saya mulai membahasnya dari harga tanah.
Bagaimanan kita menentukan harga tanah? Gampangnya kita bisa tanya sekitar kita, berapa kira-kira harga tanah / m2. Bisa tanya tetangga dekat situ, ataupun tanya ke kelurahan, ataupun tanya pada appraisal bank (jika anda sudah mempunyai kenalan). Cara kenalan dengan appraisal gimana ya? gampang  saja, anda coba apply KPR di bank, keluarkan uang sedikit, soalnya sekarang kalau appraisal bank harus membayar biaya appraisal. kira-kira 500-750rb.
Nah setelah itu appraisal pasti akan menelepon anda untuk menanyakan lokasi rumah yang akan diappraisal, ataupun nantinya memberi informasi berapa harga appraisal yg mereka nilai. Kan sudah dapat no teleponnya, tinggal diajak kenal aja, kalau misalnya ada rumah yang anda ingin tahu harga pasarnya, tinggal hubungi appraisal tadi, pasti harga appraisalnya lebih murah jika apply dari bank. Selain itu anda sekalian bisa nanya-nanya, kalau rumah daerah sini harga tanahnya berapa ya, kalo daerah sini berapa. Biasa, mereka sudah tahu harga tanah di daerah-daerah dalam 1 kota. Kalau tanya harga tanah, anda sudah tidak perlu membayar lagi, cuman isenk-isenk aja.
Nah, sudah ada gambaran kan cara mendapatkan harga tanah, berikut untuk harga bangunan / m2. Harga bangunan juga sama, bisa tanya appraisal ataupun tanya kontraktor bangunan. Rata-rata harga /m2 itu sama dalam 1 kota. Kalo di Manado kira-kira Rp. 2.5jt/m2. Di jakarta mungkin kira-kira segitu juga. Bedanya dengan harga tanah, kalo harga tanah, beda lokasi tapi dalam 1 kota harga tanah bisa beda-beda. Apalagi yang depannya jalan besar. Pasti harga tanah mahal. Tapi kalo harga bangunan untuk 1 kota, relatif sama harga bangunannya.
Nah sudah bisa dunk menentukan harga tanah dan harga bangunan. Contoh : jika anda ingin membeli rumah, anda tinggal tanya luas tanah berapa, dan luas bangunan berapa. Contoh luas tanah 100 m2, luas bangunan 200m2. Kok bisa luas bangunan lebih besar dari luas tanah? heheh, bisa dunk, kan 2 lantai, jadi dikali 2. Sekarang cara hitungnya. Taruhlah setelah anda survey anda mendapatkan harga tanah sekitar situ adalah 500rb/m2, harga bangunan 2.5jt/m2. Tinggal dihitung saja, Harga Tanah : 100m2 * 500rb/m2 = 50jt rupiah.
Harga Bangunan : 200m2 x2.5jt/m2 = 500jt. Dapat deh harganya. Harga Jual Rumah : 500jt + 50jt, jadi total 550jt. Jika anda ingin menjual, juallah di atas harga pasar yang telah kita hitung tadi. Jika anda ingin membeli, carilah harga di bawah harga pasar.

TIPS MENGECAT TEMBOK LUAR RUMAH YANG BAIK

Berikut adalah beberapa tips mengecat tembok luar rumah yang baik dan benar :

1. Pada tembok baru, untuk menghemat cat sebaiknya lapisi dengan sealer tembok water based atau solvent based yang berkualitas,
2. Setelah dilapis, permukaan tembok akan menjadi lebih halus, rata, dan siap untuk dicat. Sebelum melakukan pengecatan, perhatikan kelembaban tembok yang terjadi akibat bahan yang digunakan sebagai campuran bahan dasar tembok,
3. Sedangkan untuk tembok lama, apalagi yang sering dicat, pori-porinya sudah tertutup sehingga kadang cat baru sulit menempel dan terlihat menggelembung. Jika ternyata Anda ingin mengganti cat lama dengan cat baru, baik dengan warna yang sama ataupun berbeda, sebaiknya terlebih dulu keroklah seluruh permukaan tembok yang catnya mengelupas. Selanjutnya ampelas seluruh permukaan tembok hingga sisa-sisa cat lama terkikis habis. Lalu bersihkan dengan lap basah dan keringkan.
4. Kemudian sapukan cat dasar pada permukaan tembok. Anda dapat menggunakan roller. Cukup satu lapis. Biarkan hingga kering sekitar 1-2 jam. Cat dasar juga membantu mencegah serangan alkali yang terkandung dalam campuran antara semen, pasir, dan air yang digunakan untuk membentuk tembok. Sebaiknya sebelum memberi cat dasar, tembok harus benar-benar kering dan bersih.
5. Campurkan cat eksterior dengan air sebanyak 10 persen dari jumlah cat.
6. Aduklah hingga tercampur rata. Tuangkan dalam bak untuk mengecat. Celupkan roller ke dalam cat, lalu gulirkan roller pada permukaan hingga cat tak menetes. Untuk tahap akhir, sapukan cat pada permukaan tembok.
7. Gunakan kuas untuk mengecat pinggiran tembok atau lis. Setelah lapisan pertama mengering (2-3 jam), lanjutkan mengecat lapisan kedua di atas lapisan pertama.
8. Mengecat tembok dengan satu warna sebaiknya dikerjakan dalam satu kali pengerjaan. Sebelum cat terpoles di seluruh permukaan tembok, jangan berhenti agar hasilnya tak membuat warna tampil berbeda.
9. Untuk mengecat tembok bagian luar rumah sebaiknya selalu gunakan cat khusus eksterior dan sebelumnya lapisi dengan cat dasar agar cat akhir merekat kuat.