KPR dapat membantu meringankan beban biaya pembelian rumah karena orang bisa membayar dengan cara mencicil. Ketika pengajuan KPR disetujui, bank akan memegang hak milik properti sampai pengangsur melunasi kreditnya. Akan tetapi, orang yang mengajukan KPR dapat menggunakan properti tersebut, tak ubahnya membeli secara kontan.
Kini di Indonesia dikenal 3 jenis KPR, yaitu:
1. KPR Bersubsidi
a. Ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang ingin memiliki atau merenovasi rumah.
b. Bentuk subsidinya adalah subsidi keringanan kredit atau subsidi tambahan dana perbaikan atau pembangunan rumah.
c. Kredit subsidi diatur oleh pemerintah dan tidak setiap orang yang mengajukan permohonan dapat menikmati fasilitas ini.
d. Beberapa batasan untuk KPR ini di antaranya penghasilan pemohon dan maksimum kredit diberikan.
e. Biasanya suku bunga berdasarkan suku pasar, namun bank swasta mungkin akan menawarkan suku bunga yang sedikit berbeda untuk menarik pemohon.
2. KPR Non-Subsidi
a. Diperuntukkan untuk seluruh masyarakat.
b. Jenis properti yang bisa diajukan adalah Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
c. Ketentuan KPR ditetapkan oleh setiap bank. Hal itu termasuk besar kredit dan suku Bunga disesuaikan dengan kebijakan setiap bank.
d. Subsidi dalam bentuk suku bunga bersubsidi.
e. Bebas PPn (VAT).
3. KPR Syariah
a. Menggunakan prinsip akad Murabahah (jual-beli)
b. Properti yang bisa diajukan adalah rumah, ruko, rukan, rusun, atau apartemen
Setiap bank menawarkan produk-produk kredit yang bermacam-macam. Mereka boleh membedakan jenis KPR berdasarkan jenis suku bunga, tujuan KPR, atau jenis rumah yang ingin dibiayai. Persyaratan pemohonan KPR pun mungkin berbeda.
22 Maret 2013
13 Maret 2013
5 Tips Memilih Keramik Dinding
Dewasa ini keramik tampil tak sebatas pada lantai. Perkembangan teknologi membuat keramik mampu diaplikasikan sebagai pelapis dinding dengan berbagai kelebihannya, seperti kokoh, pilihan corak beragam, hingga aplikasinya mudah.
Di pasaran saat ini, aneka keramik untuk pelapis dinding banyak ditawarkan dengan harga cukup menggiurkan. Namun, tunggu dulu jangan sampai emosi Anda lebih menguasai karena tertarik harga murah atau sekedar motif lucu. Untuk mendapatkan hasil terbaik, sebaiknya sesuaikan berdasar kebutuhan Anda serta perhatikan 5 Tips Memilih Keramik Dinding berikut ini:
Tips 1: Pilih sesuai desain
Sebelum memulai membeli, ingatlah lebih dulu apa konsep desain hunian Anda. Untuk mendapatkan hasil terbaik, Anda bisa berkomunikasi dengan arsitek atau desainer interior yang dapat dipercaya. Konsep desain bisa diawali dengan menyesuaikan corak keramik dan tema interior rumah, kemudian dilengkapi dengan pilihan aksesoris keramiknya.
Tips 2: Pilih sesuai luas ruang
Agar aplikasi keramik pada dinding tepat, Anda perlu mengukur luasnya ruangan tersebut. Apabila ruangan cenderung sempit dan terbatas, pilih keramik berukuran besar, misalnya 30 cm x 60 cm, 20 cm x 60 cm, atau 25 cm x 45 cm.
Pemilihan keramik yang besar akan menghasilkan kesan luas, apalagi bila pola pemasangannya mendatar. Jika ruangan sangat luas, pilihlah kombinasi keramik dengan ukuran berbeda. Komposisi ukuran dan motif tersebut akan membuat ruangan tidak membosankan.
Tips 4: Pilih sesuai tempat
Pertimbangan selanjutnya adalah Anda perlu memperhatikan penempatan keramik untuk dinding ini. Anda perlu tahu, bahwa keramik dinding memiliki spesifikasi berbeda tergantung pada peruntukannya, misal area indoor atau outdoor, area basah atau kering.
Tips 5: Pilih sesuai anggaran
Hal tak kalah pentingnya adalah pertimbangan anggaran, yaitu Anda harus menyesuaikan pilihan keramik dengan besarnya jumlah dana. Selain ragam motif, warna, dan ukuran, keramik memiliki spesifikasi pula untuk harga dan kualitas. Anda bisa menyurvei harga keramik, mulai keramik KW 1 yang harganya sesuai produk showroom, atau KW 2 dan KW 3 dengan harga di bawah kualitas KW 1.
Biaya Apa Saja yang Mesti Disiapkan Sebelum Membeli Rumah?
membeli rumah secara kredit (KPR) memerlukan biaya DP. Pihak perbankan tidak mau 100% membiayai kredit rumah, kecuali untuk kalangan tertentu (misal Bank BPD untuk PNS). Selain biaya untuk DP (Uang Muka) pembelian rumah, masih ada beberapa post pengeluaran lagi yang mesti Anda siapkan. Karenanya, sebelum membeli rumah, bukan hanya dana untuk DP yang perlu Anda siapkan, beberapa pengeluaran lain pun mesti Anda anggarkan. Dari itu sebaiknya Anda memilih kredit yang uang mukanya rendah, agar total dana yang Anda siapkan benar-benar mencukupi untuk membeli sebuah rumah. Agar tidak terkejut, pelajari terlebih dahulu bagaimana tips dan trik membeli rumah di blog ini. Bahkan kalau mau lebih lengkap silakan Anda klik disini, selain mendapatkan tips dan trik, Anda juga akan diajarkan bagaimana membeli rumah dengan dana orang lain (tanpa modal). Bukan hanya membeli satu rumah, tapi beternak rumah (tentunya kalau Anda benar-benar berminat berinvestasi dengan membeli banyak rumah tanpa keluar banyak duit).
Oke, bagi Anda yang masih penasaran dengan biaya apa saja yang perlu disiapkan sebelum membeli rumah, simak berikut ini :
1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sesuai Pasal 5 UU Nomor 21/1997, tarif pajak BPHTB adalah 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Kena Pajak (NPOKP). NPOPKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Selengkapnya pelajari disini.
2. Akta Jual Beli (AJB).
Perlu dicatat, bahwa tanpa AJB, Anda akan kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan. AJB juga menjadi bukti autentik secara hukum, bahwa Anda telah membeli tanah atau bangunan secara tunas.
3. Bea Balik Nama (BBN).
Biaya ini adalah untuk proses balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli. Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, BBN biasanya sudah diurus oleh pengembang dan Anda tinggal membayarnya saja. Besarnya biaya BBN biasanya berbeda di setiap daerah.
4. Provisi
Saat membeli rumah dengan KPR, Anda akan dikenai biaya provisi guna mendapatkannya dari bank. Biaya ini dipungut pihak perbankan dari debitur (pembeli).
Besarnya biasa provisi berbeda di setiap bank dengan menggunakan persentase dari besarnya nominal yang dicairkan. Biaya ini umumnya digunakan untuk keperluan administrasi dan lain-lain.
5. Asuransi.
Anda juga diwajibkan membayar biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya perjanjian kredit. Asuransi amat dibutuhkan dalam proses pinjaman guna menjamin agar di kemudian hari tidak terjadi kredit macet.
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Akta ini merupakan jaminan pelunasan hutang debitur (pembeli) kepada kreditur (bank), terkait dengan perjanjian kredit.
Bagaimana..?? Sudah siap untuk membeli rumah?
Oke, bagi Anda yang masih penasaran dengan biaya apa saja yang perlu disiapkan sebelum membeli rumah, simak berikut ini :
1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sesuai Pasal 5 UU Nomor 21/1997, tarif pajak BPHTB adalah 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Kena Pajak (NPOKP). NPOPKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Selengkapnya pelajari disini.
2. Akta Jual Beli (AJB).
Perlu dicatat, bahwa tanpa AJB, Anda akan kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan. AJB juga menjadi bukti autentik secara hukum, bahwa Anda telah membeli tanah atau bangunan secara tunas.
3. Bea Balik Nama (BBN).
Biaya ini adalah untuk proses balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli. Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, BBN biasanya sudah diurus oleh pengembang dan Anda tinggal membayarnya saja. Besarnya biaya BBN biasanya berbeda di setiap daerah.
4. Provisi
Saat membeli rumah dengan KPR, Anda akan dikenai biaya provisi guna mendapatkannya dari bank. Biaya ini dipungut pihak perbankan dari debitur (pembeli).
Besarnya biasa provisi berbeda di setiap bank dengan menggunakan persentase dari besarnya nominal yang dicairkan. Biaya ini umumnya digunakan untuk keperluan administrasi dan lain-lain.
5. Asuransi.
Anda juga diwajibkan membayar biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya perjanjian kredit. Asuransi amat dibutuhkan dalam proses pinjaman guna menjamin agar di kemudian hari tidak terjadi kredit macet.
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Akta ini merupakan jaminan pelunasan hutang debitur (pembeli) kepada kreditur (bank), terkait dengan perjanjian kredit.
Bagaimana..?? Sudah siap untuk membeli rumah?
06 Maret 2013
Agar Booking Fee Anda Tidak Hangus
Kali ini kami akan memberikan tips bagaimana agar booking fee Anda dalam membeli unit rumah atau apartemen tidak hangus. Bagaimana caranya agar booking fee tidak hangus? Sebelumnya, perlu Anda tahu bahwa saat berniat membeli unit rumah atau apartemen, dalam aturan umum developer, setiap calon pembeli diharuskan membayar booking fee sebagai bukti keseriusannya untuk membeli rumah. Dengan membayar booking fee atau dalam istilah lain “Uang Tanda Jadi”, si calon pembeli berhak untuk memilih kavling dan developer berkewajiban memblokir kavling tersebut dari penawaran pihak lain. Dengan memblokir kavling dari penawaran pihak lain, maka pihak developer dirugikan jika nantinya calon pembeli membatalkan pembeliannya, sebagai konsekwensinya, booking fee tersebut hangus dan menjadi hak developer. Bagi calon pembeli, terutama yang berniat membeli dengan menggunakan kredit bank atau KPR, hal ini penting untuk diperhatikan. Bagaimana jika ternyata nantinya pengajuan KPR tidak diterima atau tidak sesuai dengan yang diharapkan. Misalkan rencana mengajukan KPR senilai Rp. 500 juta, ternyata pihak pemberi KPR atau bank hanya menyetujui senilai Rp.300 juta. Berarti masih ada kekurangan sebesar Rp.200 juta yang mesti disiapkan untuk melunasi harga rumah. Membatalkan pembelian dengan risiko booking fee hangus ataukah menambahkan dana sebesar Rp.200 juta. Bagaimana jika dana sebesar Rp.200 juta tersebut belum siap? Nah, jalan terbaik sebelum Anda memutuskan untuk membayar booking fee adalah dengan menjelaskan secara jujur kondisi Anda kepada pihak developer. Jangan sampai booking fee Anda nantinya hangus hanya gara-gara Anda tidak jujur. Tentang apa saja yang mesti dijelaskan dengan jujur? Simak berikut ini :
1. Usia
Usia ini akan menentukan maksimum jangka waktu KPR yang bisa diajukan. Untuk pemohon yang usianya 40 tahun kebawah akan mendapatkan jangka waktu kredit sampai dengan 15 tahun. Tetapi bagi mereka yang sudah berusia diatas 40 tahun, misalnya 43 tahun maka tidak akan mendapatkan masa kredit sampai 15 tahun tetapi maksimum 55 - 43 = 12 tahun. Karena bank menilai masa produktif seseorang hanya sampai usia 55 tahun, kecuali untuk tenaga pengajar/dosen yang bisa mencapai usia 60 tahun bahkan 65 tahun untuk Guru besar.
2. Pekerjaan
Informasi pekerjaan ini sangat penting seperti masa kerja, pekerjaannya permanen atau untuk waktu tertentu saja. Masa kerja yang sudah diperbolehkan untuk dapat mengajukan KPR adalah minimal 2 tahun bekerja di perusahaan tersebut, karena dengan masa 2 tahun itu yang pasti sudah lewat masa percobaan. Seseorang dengan gaji dan tunjangan yang sangat besar juga belum tentu dapat diterima KPRnya jika pekerjaannya bersifat sementara, kontrak hanya satu - dua tahun saja, maka bank sebagai pemberi pinjaman tidak akan mencairkan pinjamannya, karena sesudah kontrak habis tidak ada jaminan bahwa pemohon masih mempunyai kemampuan mengangsur.
3. Status Perkawinan
Memang status perkawinan ini tidak menjadi penyebab permohonan kreditnya ditolak, tetapi biasanya akan menjadi masalah ruwet apabila perkawinannya pisah ranjang atau dalam proses perceraian, sehingga pada saat akad kredit tidak dapat menghadirkan pasangannya.
4. Penghasilan
Jujur dengan penghasilan sangat penting karena berhubungan dengan kemampuan bayar angsuran pemohon. Rata-rata bank menilai maksimum besarnya angsuran adalah sepertiga dari gaji, tetapi ada beberapa bank yang dapat menerima sampai maksimum 40% gaji. Gaji yang dihitung biasanya adalah gaji bersih (take home pay) yang sifatnya rutin, apabila ada tunjangan-tunjangan lain yang sifatnya temporer seperti tunjangan hari raya, lembur, bonus, komisi penjualan, dll hanya akan diperhitungkan 50% dari rata rata penghasilan tidak tetap ini.
5. Rekening koran / Buku Tabungan
Rekening koran atau buku tabungan diperlukan oleh bank untuk mengecek kebenaran dari slip gaji. Berapa jumlah uang yang disebut dalam slip gaji harus sesuai dengan dengan yang masuk ke rekening tabungannya. Termasuk juga dalam pengecekan tanggal-tanggal transaksinya. Meskipun saldonya tinggal 50 ribu di rekening tersebut, tetapi jika datanya transaksinya cocok dengan slip gaji maka akan dianggap datanya bagus oleh bank. Sebaliknya saldonya 1 milyar tetapi transaksi di rekening koran tidak mencerminkan yang disebut dalam slip gaji, maka bank akan menolak.
6. Informasi Pinjaman Lain
Untuk ini anda harus benar-benar jujur dan terbuka, jika anda memiliki pinjaman uang misalnya kartu kredit, cicilan mobil/motor, KPR di bank lain misalnya:
a. Apabila sebelumnya anda pernah mempunyai KPR di bank lain meskipun sudah di diover kreditkan, pastikan pemindah tanganannya adalah resmi didepan notaris dan bank pemberi kredit, karena jika dilakukan dibawah tangan maka akan menyebabkan nama anda masih muncul sebagai pemilik hutang pada saat BI checking.
b. Pernah juga terjadi seorang pemohon yang jika dihitung dari gajinya bisa mendapatkan kredit dengan angsuran sebesar 3.8 juta perbulan, tetapi karena dia mempunyai angsuran motor sebesar 1 juta perbulan maka dia harus menambah DPnya sampai 80 jutaan karena kemampuan cicilnya yang 3,8 juta sudah terpakai untuk mengangsur motor sebesar 1 juta, maka maksimum angsurannya adalah 3.8 juta - 1 juta = 2.8 juta. Tambahan DP sebesar 80 juta merupakan beban yang lumayan berat, tetapi sesudah berkomunikasi dengan kami akhirnya menemukan solusi yaitu, angsuran motor sebesar 1 juta yang masih harus berjalan 8 kali lagi dibayar lunas sebesar 8 juta, sehingga kemampuan angsurnya menjadi normal lagi ke 3.8 juta dan tambahan DP sebesar 80 juta tidak perlu dilakukan.
c. Cerita lain lagi mengenai kartu kredit seorang pemohon dengan data yang cukup bagus karena gajinya cukup dan bekerja di satu perusahaan yang cukup bagus juga. Dari penilaian kami tidak keraguan sedikitpun mengenai calon ini, tetapi sesudah masuk permohonan KPRnya ternyata ditolak. Menurut informasi bahwa pemohonnya sendiri clean, tetapi pasangannya (isterinya) memiliki beberapa kartu kredit yang pembayarannya macet. Nah kalau sudah seperti ini kami tidak bisa bantu apa apa lagi. Kalau sebelum membayar booking fee kepada kami yang bersangkutan berterus terang maka dia tidak akan kehilangan uang booking fee karena hangus.
Nah, jadi sebelum Anda membayar booking fee untuk membeli unit rumah atau apartemen via KPR, jelaskan terlebih dahulu 6 kondisi diatas, agar pengajuan KPR Anda disetujui sesuai dengan rencana. Jangan sampai nantinya pengajuan KPR Anda gagal dan Anda harus kehilangan dana yang dibayarkan sebagai booking fee karena membatalkan pembelian, akibat dari ketidaksanggupan membayar harga rumah atau apartemen yang Anda taksir dengan cash / tunai.
05 Maret 2013
Investasi Apartemen, Perhatikan Hal Penting Ini!
By Anto Erawan
Kunci sukses investasi apartemen, tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang baik dan tingginya capital gain. Ada satu faktor yang sering dilupakan dan luput dari perhatian para investor apartemen.
“Banyak investor yang tidak menyadari pentingnya keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen mereka,” kata Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch. “Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang. Stabilnya neraca investasi apartemen ditentukan oleh keberadaan pasar sewa.”
Menurutnya, tidak semua properti di lokasi premium memiliki pasar sewa. Ali memberi contoh kawasan CBD Sudirman, Jakarta. “Di sana harga jual unitnya terlalu tinggi, yakni berkisar Rp5 miliar, sehingga harga sewanya tidak terjangkau lagi oleh pasar. Jadi, pasar sewa di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada,” ujarnya.
Ali memberi kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa menjanjikan:
1. Dekat dengan kampus yang berdaya beli tinggi
2. Dekat dengan fasilitas kesehatan
3. Dekat dengan kawasan ekspatriat
4. Berada di dekat kawasan CBD.
Kunci sukses investasi apartemen, tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang baik dan tingginya capital gain. Ada satu faktor yang sering dilupakan dan luput dari perhatian para investor apartemen.
“Banyak investor yang tidak menyadari pentingnya keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen mereka,” kata Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch. “Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang. Stabilnya neraca investasi apartemen ditentukan oleh keberadaan pasar sewa.”
Menurutnya, tidak semua properti di lokasi premium memiliki pasar sewa. Ali memberi contoh kawasan CBD Sudirman, Jakarta. “Di sana harga jual unitnya terlalu tinggi, yakni berkisar Rp5 miliar, sehingga harga sewanya tidak terjangkau lagi oleh pasar. Jadi, pasar sewa di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada,” ujarnya.
Ali memberi kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa menjanjikan:
1. Dekat dengan kampus yang berdaya beli tinggi
2. Dekat dengan fasilitas kesehatan
3. Dekat dengan kawasan ekspatriat
4. Berada di dekat kawasan CBD.
03 Maret 2013
Akad Jual Beli Properti dan Tugas Agen Properti
Pada saat melakukan akad jual beli properti di hadapan notaris, apa tugas seorang agen properti ?
Agen properti anda membantu anda dalam hal berikut ini :
1. Melakukan penelusuran surat atau dokumen yang dimiliki pemilik, ada masalah antara pemilik dengan pihak lain atau tidak.
2. Mengkonfirmasikan tanggal transaksi, serta waktu dan tempat yang tepat untuk anda dan notaris.
3. Membantu terlaksananya transaksi.
4. Memeriksa kelengkapan dokumen yang diperlukan.
5. Membentu anda dalam menentukan jenis pembayaran yang akan anda pergunakan dan nama siapa yang akan dicantumkan untuk membayar biaya transaksi ?
6. Mengingatkan anda, apakah notaris telah memberitahu besarnya biaya yang harus dibayarkan ?
7. Mengingatkan anda, apakah anda memiliki kwitansi atas semua hal yang telah anda bayar, termasuk uang tanda jadi, asuransi, dan biaya-biaya lainnya ?
Seorang agen properti akan mengingatkan kepada penjual dan pembeli mengenai dokumen yang harus dibawa ke PPAT sebelum hari transaksi disepakati, dokumen tersebut sudah bisa diserahkan kepada agen properti untuk diserahkan kepada PPAT. Dokumen itu sebagai berikut :
Pemilik
1. Foto kopi KTP suami istri.
2. Foto kopi surat nikah / surat cerai.
3. Akta jual asli rumah / tanah terdahulu.
4. IMB asli.
5. Sertifikat rumah dan tanah (HGB/SHM) asli.
6. Site plan asli.
7. Denah rumah asli (blue print).
8. Bukti pembayaran dan pelunasan asli PBB 5 tahun terakhir.
9. Bukti pembayaran asli 3 bulan terakhir rekening listrik, telepon, PAM, dan bukti pembyaran iuran lingkungan / warga.
10. Foto kopi kartu keluarga.
Pembeli
1. Foto kopi KTP suami dan istri
2. Foto kopi surat nikah jika sudah menikah.
Beberapa hari sebelum hari pelunasan atau transaksi agen properti anda akan menyerahkan data pemilik dan pembeli. Dokumen kepemilikan, seperti sertifikat dan surat-surat lain yang berhubungan dengan properti/ tanah akan dicek ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) oleh notaris. Jika semuanya beres barulah notaris atau PPAT akan membuatkan akta jual-beli.
Istilah Pemasaran di Agen Properti
Apa istilah pemasaran yang perlu diketahui jika menitipkan properti di agen properti?
Exlusive Listing
Hak yang diberikan pemilik properti kepada satu agen properti yang dipercaya untuk memasarkan dalam kurun waktu tertentu biasanya waktu yang ditetapkan tiga bulan. Oleh karena itu, agen properti dapat melayani pemilik dengan pantas sehingga pemilik pun dapat meminta perhatian agen properti untuk memasarkan rumahnya secara pantas dan lebih serius atau lebih intensif. Melalui exlusive listing agen properti memberikan komitmen yang jelas mengenai jangka waktu pemasaran dan komitmen servis agen properti yang diberikan kepada anda.
Secara garis besar komitmen yang akan diberikan oleh agen properti sebagai berikut :
1. Biasanya agen properti bisa menghitung harga yang sepantasnya dengan memperhatikan dan mencatat semua kondisinya, sehingga dapat diperkirakan harga jual atau sewanya.
2. Membantu anda dalam masalah pengecekan dokumen dan sertfikat pendukung legalitas properti.
3. Membuat foto dan mencatat semua data properti anda, antara lain mengenai jumlah kamar tidur, kamar mandi, besar daya listrik, air yang digunakan PAM atau air tanah, dan keadaaan properti yang mau dijual dengan semua perlengkapan (full funished) atau keadaan kosong. Hal ini digunakan untuk keperluan pemasaran dan promosi.
4. Memberikan informasi kepada anda secara teratur, baik secara tertulis maupun secara lisan mengenai perkembangan pemasaran properti anda.
5. Memberikan bantuan terhadap calon pembeli yang potensial dalam hal cara pendanaan dari bank atau dengan istilah lain memberikan informasi mengenai KPR.
6. Membantu kelengkapan administrasi anda dalam transaksi jual/beli/sewa-menyewa di notaris/PPAT.
Open Listing
Menitipkan properti anda untuk dipasarkan oleh lebih dari satu agen properti. Namun, agen properti tersebut tidak memiliki komitmen dalam hal waktu dan dana untuk memasarkannya. Mereka hanya menunggu calon pembeli yang berminat. Kerugian pemilik adalah calon yang lebih lama. Sering kali anda tidak bisa mengontrol harga karena agen properti memasarkannya dengan harga berbeda-beda.
Bagaimana jika agen properti tidak berhasil menjual properti saya?
Selain komisi, hal yang paling penting untuk dinegoisasikan pada saat me-listing untuk dipasarkan adalah jangka waktu perjanjian kerja sama. Bentuknya bervariasi, biasanya jangka waktu perjanjian jasa pemasaran minimum tiga bulan. Bagaimana jika merasa tidak puas dengan kerja agen properti menjelang habisnya masa jasa pemasaran ? jika agen properti gagal dalam memberikan servis seperti tercantum dalam komitmen servis, anda berhak menegur dan selanjutnya agen properti memiliki waktu 10 (sepuluh) hari sejak teguran diterima untuk memperbaiki kesalahan tersebut. Jika hal tersebut tidak dilaksanakan, jasa pemasaran dapat dibatalkan dan agen properti melepaskan anda dari syarat-syarat yang tercantum di dalamnya.
Exlusive Listing
Hak yang diberikan pemilik properti kepada satu agen properti yang dipercaya untuk memasarkan dalam kurun waktu tertentu biasanya waktu yang ditetapkan tiga bulan. Oleh karena itu, agen properti dapat melayani pemilik dengan pantas sehingga pemilik pun dapat meminta perhatian agen properti untuk memasarkan rumahnya secara pantas dan lebih serius atau lebih intensif. Melalui exlusive listing agen properti memberikan komitmen yang jelas mengenai jangka waktu pemasaran dan komitmen servis agen properti yang diberikan kepada anda.
Secara garis besar komitmen yang akan diberikan oleh agen properti sebagai berikut :
1. Biasanya agen properti bisa menghitung harga yang sepantasnya dengan memperhatikan dan mencatat semua kondisinya, sehingga dapat diperkirakan harga jual atau sewanya.
2. Membantu anda dalam masalah pengecekan dokumen dan sertfikat pendukung legalitas properti.
3. Membuat foto dan mencatat semua data properti anda, antara lain mengenai jumlah kamar tidur, kamar mandi, besar daya listrik, air yang digunakan PAM atau air tanah, dan keadaaan properti yang mau dijual dengan semua perlengkapan (full funished) atau keadaan kosong. Hal ini digunakan untuk keperluan pemasaran dan promosi.
4. Memberikan informasi kepada anda secara teratur, baik secara tertulis maupun secara lisan mengenai perkembangan pemasaran properti anda.
5. Memberikan bantuan terhadap calon pembeli yang potensial dalam hal cara pendanaan dari bank atau dengan istilah lain memberikan informasi mengenai KPR.
6. Membantu kelengkapan administrasi anda dalam transaksi jual/beli/sewa-menyewa di notaris/PPAT.
Open Listing
Menitipkan properti anda untuk dipasarkan oleh lebih dari satu agen properti. Namun, agen properti tersebut tidak memiliki komitmen dalam hal waktu dan dana untuk memasarkannya. Mereka hanya menunggu calon pembeli yang berminat. Kerugian pemilik adalah calon yang lebih lama. Sering kali anda tidak bisa mengontrol harga karena agen properti memasarkannya dengan harga berbeda-beda.
Bagaimana jika agen properti tidak berhasil menjual properti saya?
Selain komisi, hal yang paling penting untuk dinegoisasikan pada saat me-listing untuk dipasarkan adalah jangka waktu perjanjian kerja sama. Bentuknya bervariasi, biasanya jangka waktu perjanjian jasa pemasaran minimum tiga bulan. Bagaimana jika merasa tidak puas dengan kerja agen properti menjelang habisnya masa jasa pemasaran ? jika agen properti gagal dalam memberikan servis seperti tercantum dalam komitmen servis, anda berhak menegur dan selanjutnya agen properti memiliki waktu 10 (sepuluh) hari sejak teguran diterima untuk memperbaiki kesalahan tersebut. Jika hal tersebut tidak dilaksanakan, jasa pemasaran dapat dibatalkan dan agen properti melepaskan anda dari syarat-syarat yang tercantum di dalamnya.
22 Februari 2013
Investasi Kondotel, Apakah Menguntungkan
Kondotel
Seperti singkatannya, kondotel atau kondo hotel ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartemen. Tiap unit memiliki dapur, ruang duduk atau kamar tergantung tipe yang ada. Pada beberapa kondotel, ada juga tipe studio. Tiap kondotel dapat menawarkan tipe yang berbeda-beda. Pada condotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas seperti seperti kolam renang, spa, restoran, meeting rooms dan fasilitas lain seperti yang disediakan hotel berbintang, semua ditujukan untuk kenyamanan pengunjung.
Tiap unit ini kemudian dijual kepada investor. Selanjutnya, unit-unit dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan dan menyewakan secara harian kepada tamu-tamu yang akan menginap di kondotel ini. Kondotel akan difungsikan seperti hotel berbintang. Secara sederhana, kondotel dapat diartikan seperti kondominium atau apartemen yang diolah dan disewakan seperti hotel.
Keuntungan Kondotel
Membeli kondotel (kondominium hotel) atau apatel (apartemen hotel) merupakan salah satu cara berinvestasi dalam bidang properti. Keuntungan investasi yang didaoat melalui kondotel ini antara lain:
1. Memperoleh Hasil Operational
Penggunaan kondotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan yang diberikan berkisar 8%-12% per tahun dari harga beli. Jika dibandingkan, angka ini lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito. Hal ini berbeda dengan apartemen biasa dimana Anda tidak akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang menyewa unit Anda Selain itu, biasanya pengelolaan hotel dilakukan oleh mereka yang sudah biasa berkecimpung di dunia perhotelan sehingga mereka telah berpengalaman untuk mengelola hotel.
Beberapa kondotel memberikan imbal balik pada saat serah terima. Besarnya imbal balik yang diberikan berkisar 8%-10% selama 2-3 tahun yang dibayarkan langsung pada saat serah terima unit. Dengan kata lain, investor memperoleh cash back dari pembeliannya.
2. Menginap Gratis
Sebagai investor, Anda bisa mendapatkan menginap di kondotel ini tanpa membayar sehingga Anda dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel.
3. Harga Unit yang Semakin Meningkat
Salah satu yang menarik dari investasi properti adalah harganya yang akan terus meningkat mengikuti kenaikan tingkat inflasi. Begitu juga dengan membeli kondotel, harga unit yang Anda beli dapat terus meningkat sehingga akan menghasilkan keuntungan tersendiri. Peningkatan harga dapat mencapai 20% per tahun. Selain itu, kepemilikan Anda terhadap kondotel dapat dijadikan agunan kepada bank jika Anda memerlukan pinjaman uang di bank.
Apa yang Harus Dipastikan Sebelum Membeli Kondotel?
Setelah melihat keuntungan-keuntungan dari berinvestasi condotel, mungkin membuat Anda tertarik juga untuk mebeli unit kondotel. Tetapi, agar investasi Anda menguntungkan, perhatikan hal-hal berikut sebelum memutuskan untuk membeli kondotel:
1. Lokasi
Dalam investasi properti, lokasi tempat berdirinya properti merupakan sesuatu yang sangat penting. Jika lokasinya strategis, memiliki fasilitas pendukkung yang baik, maka akan membuat harga properti semakin cepat untuk naik. Maka, tinjaulah terlebih dahulu kondotel tersebut. Karena kondotel akan difungsikan seperti hotel, maka akan lebih baik jika lokasi kondotel tersebut berdekatan dengan lokasi bisnis atau tempat wisata, dimana banyak orang yang membutuhkan hotel untuk singgah.
2. Konsep
Konsep bangunan dan lingkungan yang dibangun oleh kondotel juga dapat mempengaruhi ketertarikan orang untuk menginap disamping juga fasilitas-fasilitas yang disediakan di dalam kondotel. Jika tujuan kondotel diperuntukan pelaku bisnis konsep yang dibuat mungkin akan berbeda jika pasar yang dituju adalah keluarga. Tanyalah terlebih dahulu konsep dan fasilitas-fasilitas yang akan dibangun.
3. Pengembang
Pengembang atau developer yang membangun condotel sebaiknya pengembang yang telah terpercaya menyelesaikan bengunan sampai selesai dengan tepat waktu dan sesuai yang dijanjikan. Jangan sampai pengelola menyelesaikan tugasnya dengan lambat atau bahkan tidak menyelesaikan bangunan sehingga bangunan terbelengkalai dan Anda menderita kerugian. Hal ini perlu diperlukan apabila kondotel yang hendak Anda beli masih dalam tahap pembangunan atau belum dibangun.
4. Pengelola Hotel
Agar dapat memberi kenyamanan dan kepuasan pengunjung hotel, maka perlu diperhatikan siapa yang menjadi pengelola hotel ini. Akan lebih baik jika pengelola hotel merupakan pengelola yang sudah terbiasa menjalankan bisnis hotel. Dengan demikian, mereka lebih berpengalaman dalam melakukan management hotel, mengurus hotel juga memberikan pelayanan kepada para tamu. Hasiknya, tamu-tamu akan senang dan akan kembali menginap di hotel tersebut.
Kepemilikan kondotel dapat dilakukan dengan melakukan pinjaman melalui bank melaui KPA (Kredit Pemilikan Apartement). Jika Anda berniat melakukan investasi melalui kondotel ini, cobalah untuk melakukan perhitungan terlebih dahulu dan mencari tahu lebih lanjut pada kondotel yang Anda pilih. Cari tahu lebih lanjut tentang pendapatan yang akan Anda dapatkan. Apakah masih ada biaya-biaya lain yang harus Anda bayar dan isi perjanjian agar tidak merugikan Anda.
Membeli condotel bisa menjadi salah satu pilihan investasi properti saat ini. Anda bisa memiliki kondominium sekaligus hotel pribadi melalui investasi kondotel.
Seperti singkatannya, kondotel atau kondo hotel ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartemen. Tiap unit memiliki dapur, ruang duduk atau kamar tergantung tipe yang ada. Pada beberapa kondotel, ada juga tipe studio. Tiap kondotel dapat menawarkan tipe yang berbeda-beda. Pada condotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas seperti seperti kolam renang, spa, restoran, meeting rooms dan fasilitas lain seperti yang disediakan hotel berbintang, semua ditujukan untuk kenyamanan pengunjung.
Tiap unit ini kemudian dijual kepada investor. Selanjutnya, unit-unit dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan dan menyewakan secara harian kepada tamu-tamu yang akan menginap di kondotel ini. Kondotel akan difungsikan seperti hotel berbintang. Secara sederhana, kondotel dapat diartikan seperti kondominium atau apartemen yang diolah dan disewakan seperti hotel.
Keuntungan Kondotel
Membeli kondotel (kondominium hotel) atau apatel (apartemen hotel) merupakan salah satu cara berinvestasi dalam bidang properti. Keuntungan investasi yang didaoat melalui kondotel ini antara lain:
1. Memperoleh Hasil Operational
Penggunaan kondotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan yang diberikan berkisar 8%-12% per tahun dari harga beli. Jika dibandingkan, angka ini lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito. Hal ini berbeda dengan apartemen biasa dimana Anda tidak akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang menyewa unit Anda Selain itu, biasanya pengelolaan hotel dilakukan oleh mereka yang sudah biasa berkecimpung di dunia perhotelan sehingga mereka telah berpengalaman untuk mengelola hotel.
Beberapa kondotel memberikan imbal balik pada saat serah terima. Besarnya imbal balik yang diberikan berkisar 8%-10% selama 2-3 tahun yang dibayarkan langsung pada saat serah terima unit. Dengan kata lain, investor memperoleh cash back dari pembeliannya.
2. Menginap Gratis
Sebagai investor, Anda bisa mendapatkan menginap di kondotel ini tanpa membayar sehingga Anda dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel.
3. Harga Unit yang Semakin Meningkat
Salah satu yang menarik dari investasi properti adalah harganya yang akan terus meningkat mengikuti kenaikan tingkat inflasi. Begitu juga dengan membeli kondotel, harga unit yang Anda beli dapat terus meningkat sehingga akan menghasilkan keuntungan tersendiri. Peningkatan harga dapat mencapai 20% per tahun. Selain itu, kepemilikan Anda terhadap kondotel dapat dijadikan agunan kepada bank jika Anda memerlukan pinjaman uang di bank.
Apa yang Harus Dipastikan Sebelum Membeli Kondotel?
Setelah melihat keuntungan-keuntungan dari berinvestasi condotel, mungkin membuat Anda tertarik juga untuk mebeli unit kondotel. Tetapi, agar investasi Anda menguntungkan, perhatikan hal-hal berikut sebelum memutuskan untuk membeli kondotel:
1. Lokasi
Dalam investasi properti, lokasi tempat berdirinya properti merupakan sesuatu yang sangat penting. Jika lokasinya strategis, memiliki fasilitas pendukkung yang baik, maka akan membuat harga properti semakin cepat untuk naik. Maka, tinjaulah terlebih dahulu kondotel tersebut. Karena kondotel akan difungsikan seperti hotel, maka akan lebih baik jika lokasi kondotel tersebut berdekatan dengan lokasi bisnis atau tempat wisata, dimana banyak orang yang membutuhkan hotel untuk singgah.
2. Konsep
Konsep bangunan dan lingkungan yang dibangun oleh kondotel juga dapat mempengaruhi ketertarikan orang untuk menginap disamping juga fasilitas-fasilitas yang disediakan di dalam kondotel. Jika tujuan kondotel diperuntukan pelaku bisnis konsep yang dibuat mungkin akan berbeda jika pasar yang dituju adalah keluarga. Tanyalah terlebih dahulu konsep dan fasilitas-fasilitas yang akan dibangun.
3. Pengembang
Pengembang atau developer yang membangun condotel sebaiknya pengembang yang telah terpercaya menyelesaikan bengunan sampai selesai dengan tepat waktu dan sesuai yang dijanjikan. Jangan sampai pengelola menyelesaikan tugasnya dengan lambat atau bahkan tidak menyelesaikan bangunan sehingga bangunan terbelengkalai dan Anda menderita kerugian. Hal ini perlu diperlukan apabila kondotel yang hendak Anda beli masih dalam tahap pembangunan atau belum dibangun.
4. Pengelola Hotel
Agar dapat memberi kenyamanan dan kepuasan pengunjung hotel, maka perlu diperhatikan siapa yang menjadi pengelola hotel ini. Akan lebih baik jika pengelola hotel merupakan pengelola yang sudah terbiasa menjalankan bisnis hotel. Dengan demikian, mereka lebih berpengalaman dalam melakukan management hotel, mengurus hotel juga memberikan pelayanan kepada para tamu. Hasiknya, tamu-tamu akan senang dan akan kembali menginap di hotel tersebut.
Kepemilikan kondotel dapat dilakukan dengan melakukan pinjaman melalui bank melaui KPA (Kredit Pemilikan Apartement). Jika Anda berniat melakukan investasi melalui kondotel ini, cobalah untuk melakukan perhitungan terlebih dahulu dan mencari tahu lebih lanjut pada kondotel yang Anda pilih. Cari tahu lebih lanjut tentang pendapatan yang akan Anda dapatkan. Apakah masih ada biaya-biaya lain yang harus Anda bayar dan isi perjanjian agar tidak merugikan Anda.
Membeli condotel bisa menjadi salah satu pilihan investasi properti saat ini. Anda bisa memiliki kondominium sekaligus hotel pribadi melalui investasi kondotel.
17 Februari 2013
Inilah Tips Membeli Properti Saat Launching!
Membeli properti saat baru launching memang mempunyai banyak keuntungan, diantaranya konsumen bisa mendapatkan potongan harga lebih banyak dari 15% hingga 20% dari total harga beli yang harus dibayar. Selain itu Anda akan diberikan hadiah langsung berupa kendaraan bermotor, perlengkapan rumah tangga atau voucher belanja. Keuntungan lain membeli properti saat launching, Anda juga bisa leluasa memilih lokasi terbaik yang Anda inginkan. Pembayaran juga bisa diangsur melalui KPR/KPA (Kredit Pemilikan Rumah / Kredit Pemilikan Apartemen) atau cash bertahap. DP (Down Payment) nya juga bisa dicicil.
Tapi hati-hati, jika Anda tidak waspada dalam membeli properti saat baru launching Anda bisa terkena jebakan developer yang tidak terpercaya.
Sebaiknya sebelum memutuskan untuk membeli, periksa dulu pasal-pasal yang tercantum dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), seperti ketentuan-ketentuan mengenai harga jual properti yang dibeli dan biaya-biaya lain yang harus dibayar konsumen, Tanggal serah terima secara fisik, denda keterlambatan bila pengembang telat melaksanakan serah terima, Spesifikasi bangunan dan lokasi properti secara lengkap, Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian jika developer lalai, misal progres pembangunan terbengkalai, serta kepastian penandatanganan akta jual beli beserta informasi denda jika terlambat dan mengenai masa pemeliharaan 100 hari sejak serah terima dilakukan. Semua pasal dalam PPJB ini harus Anda perhatikan dan baca dengan saksama supaya tidak tertipu oleh developer nakal yang berusaha merugikan Anda.
Selain itu hati-hati uang pesanan hangus karena ceroboh menandatangani draft surat pesanan. Ketika Anda mengunjungi pameran dan tertarik membeli properti yang baru saja diluncurkan, maka Anda akan diminta untuk menandatangani draft surat pesanan. Dalam surat pesanan biasanya terdapat klausul atau keterangan yang menyatakan jika konsumen tidak menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sesuai jadwal, maka uang pesanan hangus. Padahal saat pameran berlangsung, Anda tidak pernah diperlihatkan surat atau draft PPJB oleh developer! Untuk menghindari jebakan semacam ini, alangkah baiknya sebelum menandatangani surat pemesanan, Anda minta agar developer membuat surat tertulis mengenai janji mereka kepada Anda yang dapat Anda gunakan sebagai perlindungan posisi Anda secara hukum. Atau kalau masih ragu cari saja pengembang lain dengan track record yang terbukti bagus atas proyek-proyek mereka sebelumnya, sehingga ada jaminan bahwa Anda tidak akan tertipu oleh pengembang tersebut.
Sumber: Kompas.com dan Yahoo.com
Tapi hati-hati, jika Anda tidak waspada dalam membeli properti saat baru launching Anda bisa terkena jebakan developer yang tidak terpercaya.
Sebaiknya sebelum memutuskan untuk membeli, periksa dulu pasal-pasal yang tercantum dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), seperti ketentuan-ketentuan mengenai harga jual properti yang dibeli dan biaya-biaya lain yang harus dibayar konsumen, Tanggal serah terima secara fisik, denda keterlambatan bila pengembang telat melaksanakan serah terima, Spesifikasi bangunan dan lokasi properti secara lengkap, Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian jika developer lalai, misal progres pembangunan terbengkalai, serta kepastian penandatanganan akta jual beli beserta informasi denda jika terlambat dan mengenai masa pemeliharaan 100 hari sejak serah terima dilakukan. Semua pasal dalam PPJB ini harus Anda perhatikan dan baca dengan saksama supaya tidak tertipu oleh developer nakal yang berusaha merugikan Anda.
Selain itu hati-hati uang pesanan hangus karena ceroboh menandatangani draft surat pesanan. Ketika Anda mengunjungi pameran dan tertarik membeli properti yang baru saja diluncurkan, maka Anda akan diminta untuk menandatangani draft surat pesanan. Dalam surat pesanan biasanya terdapat klausul atau keterangan yang menyatakan jika konsumen tidak menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sesuai jadwal, maka uang pesanan hangus. Padahal saat pameran berlangsung, Anda tidak pernah diperlihatkan surat atau draft PPJB oleh developer! Untuk menghindari jebakan semacam ini, alangkah baiknya sebelum menandatangani surat pemesanan, Anda minta agar developer membuat surat tertulis mengenai janji mereka kepada Anda yang dapat Anda gunakan sebagai perlindungan posisi Anda secara hukum. Atau kalau masih ragu cari saja pengembang lain dengan track record yang terbukti bagus atas proyek-proyek mereka sebelumnya, sehingga ada jaminan bahwa Anda tidak akan tertipu oleh pengembang tersebut.
Sumber: Kompas.com dan Yahoo.com
15 Februari 2013
Tiga Mantra Marketing Property
Istilahnya saja keren, ”riset pasar”, terkesan ilmiah, njlimet, dan hasilnya diduga juga ilmiah. Padahal, aslinya riset pasar hanya kegiatan tebak menebak. Menyelidik, bertanya sana-sini, mangu-mangu meyakinkan diri seraya bergumam, apakah dagangan rumah yang dijual bakal laku atau tidak.
Saya biasa nongkrong di lokasi proyek yang akan dibangun, menghitung jumlah kendaraan lewat, mengumpulkan brosur dari pengembang kompetitor di sekitar proyek, dan mendatangi fasiltas atau prasarana umum terdekat. Mengukur jarak perumahan yang akan dibangun ke pasar tradisional, sekolah, rumah sakit, atau kompleks perniagaan. Dan kegiatan ringan diwaktu senggang ini saya sebut riset pasar ala kadar.
Lantaran tumbuh keyakinan bahwa rumah yang dibangun masuk akal dijual, tak akan ada lagi sangsi. Mantab niat. Karena toh ujungnya, keterserapan rumah di pasar itu jadi kata putus akhir untuk memulai suatu proyek. Soal jual-menjual belaka pertimbangannya.
Di bisnis properti, jika rumah yang dibangun berada di kawasan tepat, maka separo urusannya tinggal bagaimana mengumandangkan kegiatan marketing. Mulai dari memilih tema campaign produk yang mengesankan —sekaligus provokatif, mengunduh dukungan maksimal khalayak luas, sampai menakar kemungkinan beli dengan cara mudah. Lumrahnya program semacam ini gampang dan sederhana dilakukan. Syukur-syukur bisa hemat biaya.
Saya mengklasifikasi ringkas kegiatan marketing perumahan ke dalam tiga mantra :
Pertama, promo.
Iklan koran, iklan radio, membuat website, menyebar brosur, memasang baliho, membentang spanduk, juga memasang rontek berjajar di dekat lokasi. Menggugah imajinasi, medorong hasrat, dan mengonversi motif beli tujuannya.
Kedua, event.
Ambil bagian dalam pameran properti yang rutin terselenggara di mall, pusat belanjaan, gedung khusus pameran, atau menyelenggarakan sendiri pameran terbatas di kantor bank, kantor pemerintahan dan lainnya, adalah bentuk lain kegiatan marketing. Staff marketing bisa leluasa komunikasi dua arah, hangat, tuntas dan mengerti persis apa yang dikehendaki calon pembeli saat mereka singgah distand pameran.
Ketiga, penjualan langsung/direct selling.
Saya mencatat, meski tidak selalu sama di tiap kota, prosentase terbanyak transaksi jual beli rumah terjadi justru berasal dari kepiawaian interpersonal relationship pelaku marketingnya. Keterampilan membangun hubungan antar pribadi yang akrab, tanpa kikuk, demi menumbuhkan saling percaya. Rumusnya, kepercayaan beli bermula dari kepercayaan terhadap orang, bukan pada barang.
Marketing, esensinya ditengarai berisi bagaimana cara mengirimkan gelombang komunikasi verbal, grafis, bahkan visual, bertubi-tubi, hingga membuat khalayak ramai menangkap pesan komunikasi dengan mudah. Mengerti, peduli, butuh, lalu beli.
Disunting dari tulisan Hasib As'ad, pegiat usaha property developer sejak tahun 2001.
Saya biasa nongkrong di lokasi proyek yang akan dibangun, menghitung jumlah kendaraan lewat, mengumpulkan brosur dari pengembang kompetitor di sekitar proyek, dan mendatangi fasiltas atau prasarana umum terdekat. Mengukur jarak perumahan yang akan dibangun ke pasar tradisional, sekolah, rumah sakit, atau kompleks perniagaan. Dan kegiatan ringan diwaktu senggang ini saya sebut riset pasar ala kadar.
Lantaran tumbuh keyakinan bahwa rumah yang dibangun masuk akal dijual, tak akan ada lagi sangsi. Mantab niat. Karena toh ujungnya, keterserapan rumah di pasar itu jadi kata putus akhir untuk memulai suatu proyek. Soal jual-menjual belaka pertimbangannya.
Di bisnis properti, jika rumah yang dibangun berada di kawasan tepat, maka separo urusannya tinggal bagaimana mengumandangkan kegiatan marketing. Mulai dari memilih tema campaign produk yang mengesankan —sekaligus provokatif, mengunduh dukungan maksimal khalayak luas, sampai menakar kemungkinan beli dengan cara mudah. Lumrahnya program semacam ini gampang dan sederhana dilakukan. Syukur-syukur bisa hemat biaya.
Saya mengklasifikasi ringkas kegiatan marketing perumahan ke dalam tiga mantra :
Pertama, promo.
Iklan koran, iklan radio, membuat website, menyebar brosur, memasang baliho, membentang spanduk, juga memasang rontek berjajar di dekat lokasi. Menggugah imajinasi, medorong hasrat, dan mengonversi motif beli tujuannya.
Kedua, event.
Ambil bagian dalam pameran properti yang rutin terselenggara di mall, pusat belanjaan, gedung khusus pameran, atau menyelenggarakan sendiri pameran terbatas di kantor bank, kantor pemerintahan dan lainnya, adalah bentuk lain kegiatan marketing. Staff marketing bisa leluasa komunikasi dua arah, hangat, tuntas dan mengerti persis apa yang dikehendaki calon pembeli saat mereka singgah distand pameran.
Ketiga, penjualan langsung/direct selling.
Saya mencatat, meski tidak selalu sama di tiap kota, prosentase terbanyak transaksi jual beli rumah terjadi justru berasal dari kepiawaian interpersonal relationship pelaku marketingnya. Keterampilan membangun hubungan antar pribadi yang akrab, tanpa kikuk, demi menumbuhkan saling percaya. Rumusnya, kepercayaan beli bermula dari kepercayaan terhadap orang, bukan pada barang.
Marketing, esensinya ditengarai berisi bagaimana cara mengirimkan gelombang komunikasi verbal, grafis, bahkan visual, bertubi-tubi, hingga membuat khalayak ramai menangkap pesan komunikasi dengan mudah. Mengerti, peduli, butuh, lalu beli.
Disunting dari tulisan Hasib As'ad, pegiat usaha property developer sejak tahun 2001.
14 Februari 2013
Tujuh Langkah ‘Sakti’ Menjual Properti
By Anto Erawan
Memasarkan properti memang tak semudah yang dibayangkan. Terkadang properti yang baik pun sulit dijual, lantaran strategi marketing yang salah.
Untuk mempermudah penjualan properti, ada tujuh kiat efektif yang bisa Anda coba:
Renovasi
Saat memasarkan produk properti, jangan lakukan renovasi terlalu banyak. Tujuan menjual adalah untuk mendapatkan uang, sedangkan renovasi saat memasarkan produk propertinya akan mengurangi keuntungan. Lakukan renovasi, tetapi tidak perlu terlalu banyak, sekadar untuk membuat rumah tampak indah dilihat.
Lokasi dan Lingkungan
Saat memasarkan properti, Anda harus mengekspos lokasi dan fasilitas-fasilitas yang ada. Misalnya, di dekat rumah ada supermarket, sekolah, dan lingkungan yang bagus.
Harga Kompetitif
Harga yang kompetitif sangat penting, karena harga di bawah pasaran akan merugikan penjual, sementara harga di atas pasaran membuat properti sulit terjual. Namun, menentukan harga yang kompetitif bukanlah sesuatu yang mudah. Anda harus mengetahui harga properti di wilayah sekitar, lalu menempatkan harga yang kompetitif berdasarkan rumah yang sudah atau sedang dijual. Dalam hal ini, agen properti bisa banyak membantu Anda.
Legalitas Surat
Kelengkapan dan keabsahan surat-surat seperti Girik, Hak Pakai, Hak Guna Bangunan harus diperiksa. Baik pembeli dan penjual juga harus mengerti perbedaan fungsi surat-surat tersebut. Dalam hal ini, jasa notaris bisa digunakan.
Bila pemilik properti yang dijual sudah meninggal dunia, maka harus dibuatkan fatwa waris. Bila ahli warisnya lebih dari satu, akan lebih baik kalau para ahli waris memberi kuasa kepada salah satu dari mereka untuk memperlancar proses transaksi.
Media Promosi
Iklan di koran atau memasang spanduk bukan lagi pemasaran yang optimal. Anda harus tahu kapan dan di media mana sebaiknya beriklan.Sektor properti juga memiliki majalah sendiri dan merupakan media yang baik untuk beriklan. Namun, belakangan media berbasis internet juga sudah semakin banyak digunakan untuk memasarkan properti, salah satunya adalah Rumah.com.
Teknis Pembayaran
Teknis pembayaran kerap menjadi masalah, bahkan tak jarang membuat transaksi batal. Untuk mencegah terjadinya masalah dalam pembayaran, sebaiknya gunakan bantuan notaris untuk membuat perjanjian proses pembayaran, seperti berapa kali dan kapan pembayaran dilakukan, serta denda apa yang dikenakan jika salah satu pihak melanggar kesepakatan.
Jasa Agen Properti
Bila penjual yang kurang memahami prosedur penjualan properti, sebaiknya gunakan jasa agen properti untuk menentukan harga yang kompetitif, cara pemasaran yang optimal, dan kerjasama dengan perbankan guna mendapat fasilitas KPR.
Selamat Mencoba.
Selamat mencoba.
Memasarkan properti memang tak semudah yang dibayangkan. Terkadang properti yang baik pun sulit dijual, lantaran strategi marketing yang salah.
Untuk mempermudah penjualan properti, ada tujuh kiat efektif yang bisa Anda coba:
Renovasi
Saat memasarkan produk properti, jangan lakukan renovasi terlalu banyak. Tujuan menjual adalah untuk mendapatkan uang, sedangkan renovasi saat memasarkan produk propertinya akan mengurangi keuntungan. Lakukan renovasi, tetapi tidak perlu terlalu banyak, sekadar untuk membuat rumah tampak indah dilihat.
Lokasi dan Lingkungan
Saat memasarkan properti, Anda harus mengekspos lokasi dan fasilitas-fasilitas yang ada. Misalnya, di dekat rumah ada supermarket, sekolah, dan lingkungan yang bagus.
Harga Kompetitif
Harga yang kompetitif sangat penting, karena harga di bawah pasaran akan merugikan penjual, sementara harga di atas pasaran membuat properti sulit terjual. Namun, menentukan harga yang kompetitif bukanlah sesuatu yang mudah. Anda harus mengetahui harga properti di wilayah sekitar, lalu menempatkan harga yang kompetitif berdasarkan rumah yang sudah atau sedang dijual. Dalam hal ini, agen properti bisa banyak membantu Anda.
Legalitas Surat
Kelengkapan dan keabsahan surat-surat seperti Girik, Hak Pakai, Hak Guna Bangunan harus diperiksa. Baik pembeli dan penjual juga harus mengerti perbedaan fungsi surat-surat tersebut. Dalam hal ini, jasa notaris bisa digunakan.
Bila pemilik properti yang dijual sudah meninggal dunia, maka harus dibuatkan fatwa waris. Bila ahli warisnya lebih dari satu, akan lebih baik kalau para ahli waris memberi kuasa kepada salah satu dari mereka untuk memperlancar proses transaksi.
Media Promosi
Iklan di koran atau memasang spanduk bukan lagi pemasaran yang optimal. Anda harus tahu kapan dan di media mana sebaiknya beriklan.Sektor properti juga memiliki majalah sendiri dan merupakan media yang baik untuk beriklan. Namun, belakangan media berbasis internet juga sudah semakin banyak digunakan untuk memasarkan properti, salah satunya adalah Rumah.com.
Teknis Pembayaran
Teknis pembayaran kerap menjadi masalah, bahkan tak jarang membuat transaksi batal. Untuk mencegah terjadinya masalah dalam pembayaran, sebaiknya gunakan bantuan notaris untuk membuat perjanjian proses pembayaran, seperti berapa kali dan kapan pembayaran dilakukan, serta denda apa yang dikenakan jika salah satu pihak melanggar kesepakatan.
Jasa Agen Properti
Bila penjual yang kurang memahami prosedur penjualan properti, sebaiknya gunakan jasa agen properti untuk menentukan harga yang kompetitif, cara pemasaran yang optimal, dan kerjasama dengan perbankan guna mendapat fasilitas KPR.
Selamat Mencoba.
Selamat mencoba.
Trik Untuk Membeli Properti Yang Sudah Dibuat Kos-Kosan
By Tung Desem Waringin
Jika Anda ingin membeli properti yang sudah dibuat untuk kos-kosan atau yang sudah disewakan seperti kontrakan, maka yang harus diperhatikan adalah biaya untuk properti tersebut. Jika dari segi keuntungan, Anda harus mencari yang dapat menguntungkan Anda minimal 10%. Jika keuntungan kurang dari 10% boleh saja, yang terpenting adalah masih untung. Selain itu Anda juga bisa menaikkan harga sewa dari kos tersebut dengan melihat seberapa besar potensinya untuk bisa dinaikkan.
Berikut ini beberapa potensi agar harga sewa dapat dinaikkan :
1. Lihat Full atau Tidak
Jika ternyata kos tersebut penuh, maka ada kesempatan untuk Anda untuk memastikan harga sewa dari kos tersebut. Dan jika Anda menaikkan harga sewa kos tersebut, berarti return on invest Anda akan naik.
2. Survei Langsung
Anda mencari data dari perusahaan/pabrik/Universitas yang berada di sekitar Anda. Apakah akan mengalami kenaikan atau tidak. Jika perusahaan/pabrik/Universitas tersebut akan merekrut banyak karyawan atau mahasiswa maka akan menjadi kesempatan yang bagus karena akan semakin banyak tempat kos yang dicari.
3. Lihat Sekitar
Anda bisa melihat berapa harga yang diberikan oleh saingan Anda. Jangan memberikan harga yang terlampau jauh lebih besar dibandingkan dengan pesaing Anda.
4. Amati Saingan
Anda bisa melihat fasilitas apa saja yang diberikan pesaing kepada penyewa. Jika pesaing tidak memberikan fasilitas apapun. Maka Anda bisa menambahkan beberapa fasilitas seperti AC atau TV agar penyewa menjadi senang karena Anda memberikan pelayanan lebih.
5. Hitung
Setelah itu, Anda hitung berapa biaya pengeluaran yang dihabiskan. Hal ini dimaksudkan agar Anda mengetahui berapa besar potensi yang ada. Anda juga perlu menghitung biaya pemasukan dan biaya pengeluaran sehingga dapat terlihat berapa pemasukan. Jika hitungan Anda tidak sesuai dengan yang diharapkan, Anda bisa mengajak pemilik properti tersebut untuk bekerja sama dan bagi hasil dengannya.
Semoga bermanfaat trik di atas untuk membantu dan memberikan pengetahuan bagi Anda dalam berinvestasi di bidang properti.
Jika Anda ingin membeli properti yang sudah dibuat untuk kos-kosan atau yang sudah disewakan seperti kontrakan, maka yang harus diperhatikan adalah biaya untuk properti tersebut. Jika dari segi keuntungan, Anda harus mencari yang dapat menguntungkan Anda minimal 10%. Jika keuntungan kurang dari 10% boleh saja, yang terpenting adalah masih untung. Selain itu Anda juga bisa menaikkan harga sewa dari kos tersebut dengan melihat seberapa besar potensinya untuk bisa dinaikkan.
Berikut ini beberapa potensi agar harga sewa dapat dinaikkan :
1. Lihat Full atau Tidak
Jika ternyata kos tersebut penuh, maka ada kesempatan untuk Anda untuk memastikan harga sewa dari kos tersebut. Dan jika Anda menaikkan harga sewa kos tersebut, berarti return on invest Anda akan naik.
2. Survei Langsung
Anda mencari data dari perusahaan/pabrik/Universitas yang berada di sekitar Anda. Apakah akan mengalami kenaikan atau tidak. Jika perusahaan/pabrik/Universitas tersebut akan merekrut banyak karyawan atau mahasiswa maka akan menjadi kesempatan yang bagus karena akan semakin banyak tempat kos yang dicari.
3. Lihat Sekitar
Anda bisa melihat berapa harga yang diberikan oleh saingan Anda. Jangan memberikan harga yang terlampau jauh lebih besar dibandingkan dengan pesaing Anda.
4. Amati Saingan
Anda bisa melihat fasilitas apa saja yang diberikan pesaing kepada penyewa. Jika pesaing tidak memberikan fasilitas apapun. Maka Anda bisa menambahkan beberapa fasilitas seperti AC atau TV agar penyewa menjadi senang karena Anda memberikan pelayanan lebih.
5. Hitung
Setelah itu, Anda hitung berapa biaya pengeluaran yang dihabiskan. Hal ini dimaksudkan agar Anda mengetahui berapa besar potensi yang ada. Anda juga perlu menghitung biaya pemasukan dan biaya pengeluaran sehingga dapat terlihat berapa pemasukan. Jika hitungan Anda tidak sesuai dengan yang diharapkan, Anda bisa mengajak pemilik properti tersebut untuk bekerja sama dan bagi hasil dengannya.
Semoga bermanfaat trik di atas untuk membantu dan memberikan pengetahuan bagi Anda dalam berinvestasi di bidang properti.
04 Februari 2013
Hati-hati Menghitung Cicilan KPR
Apakah Anda berencana mencicil rumah lewat fasilitas KPR? Berhati-hatilah, jangan sampai salah perhitungan, karena bisa berakibat cicilan KPR macet dan rumah disita.
Pada umumnya bank mematok cicilan per bulan tak lebih dari 30% dari total penghasilan (suami dan istri). Kebijakan ini diambil demi kepentingan nasabah sendiri, agar sisa penghasilan bisa digunakan untuk keperluan hidup lain.
Besarnya cicilan KPR ditentukan dari besarnya uang muka dan jangka waktu KPR. Bila ingin mendapat plafon kredit tinggi dengan cicilan rendah, bayarlah uang muka dengan nilai besar. Asumsinya, dengan jangka waktu tetap: makin besar uang muka, makin kecil pula cicilannya.
Jika tak mampu membayar uang muka dengan jumlah besar, tetapi ingin cicilan tetap rendah, pilihlah KPR dengan jangka waktu panjang. Saat ini sudah ada bank yang memberikan jangka waktu cicilan (tenor) KPR selama 20 tahun, bahkan dalam waktu dekat ada bank yang menawarkan tenor 30 tahun. Akan tetapi perlu diingat, semakin panjang jangka waktu cicilan, makin banyak pula uang yang harus Anda bayarkan.
Contohnya, nilai KPR yang hendak diajukan Rp200 juta dengan bunga efektif 12% per tahun. Jika Anda mengambil KPR berjangka waktu lima tahun, Anda perlu mencicil pokok plus bunga sebesar Rp 4.448.889 per bulan. Itu berarti total uang yang harus Anda setor ke bank sebesar Rp266.933.340.
Apabila jangka waktu kredit diperpanjang menjadi 10 tahun, cicilan per bulan hanya sekitar Rp2.869.418. Tetapi, coba hitung dengan teliti, berapa banyak total uang yang harus dibayarkan ke bank. Jumlahnya bisa mencapai Rp344.330.160 (hampir 150%).
Dengan perhitungan yang tepat, Anda akan dapat mengambil keputusan sendiri jangka waktu pembayaran KPR tersebut. Akan lebih baik jika Anda bersedia mengencangkan ikat pinggang selama jangka waktu tertentu untuk mendapatkan hitungan matematis yang lebih hemat dalam memilih produk dan skema cicilan KPR.
Ada beberapa hal lain yang harus diingat. Pada awal transaksi, selain menyiapkan pembayaran atas uang muka, Anda juga harus memperhitungkan ongkos-ongkos lain, seperti cicilan KPR pada bulan pertama, pajak, biaya notaris, provisi, kredit, asuransi, hingga bea balik nama yang tentunya berjumlah tidak sedikit.
Anto Erawan
Cara Menghitung Besaran PBB, BPHTB, dan PPh
Oleh: Anto Erawan
Dalam transaksi properti ada tiga jenis pajak yang penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Untuk mengetahui cara perhitungan pajak-pajak tersebut, berikut ini pemaparannya:
Contoh Perhitungan Besaran PBB:
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?
Contoh Perhitungan Besaran BPHTB
Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?
Contoh Perhitungan Besaran PPh
Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?
Dalam transaksi properti ada tiga jenis pajak yang penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Untuk mengetahui cara perhitungan pajak-pajak tersebut, berikut ini pemaparannya:
Contoh Perhitungan Besaran PBB:
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?
Contoh Perhitungan Besaran BPHTB
Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?
Contoh Perhitungan Besaran PPh
Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?
02 Februari 2013
Prinsip-Prinsip Dasar dalam Investasi Properti
By Tung Desem Waringin
Apakah Anda tertarik dalam investasi properti? Anda harus mengikuti beberapa tips sebelum memilih keputusan berinvestasi dalam properti. Sebelum mencari properti yang tepat, Anda dapat mengambil bimbingan profesional dari agen real estate atau penasihat keuangan. Terdapat beberapa prinsip dasar yang harus Anda ikuti dalam berinvestasi di properti :
1. Memilih properti.
Ada berbagai pilihan bagi Anda untuk berinvestasi di properti. Anda dapat memilih properti perumahan, rumah susun, mal, perkantoran dan toko-toko. Untuk investasi dalam jumlah kecil, properti residensial adalah pilihan terbaik. Sedangkan jika ingin investasi dalam jumlah besar, Anda bisa memilih properti komersial.
2. Memilih lokasi yang tepat.
Anda harus mempertimbangkan semua fasilitas yang terletak dekat dengan properti yang dipilih. Properti yang lebih dekat dengan sektor ekonomi di kota lebih diminati. Jika Anda ingin investasi properti, lokasi tersebut menjadi tempat yang tepat karena lebih menarik bagi penyewa. Sedangkan properti perumahan harus memiliki pusat perbelanjaan, transportasi, rumah sakit, apotek, pasar dan sekolah-sekolah di sekitarnya. Hal ini akan memudahkan Anda untuk menjual atau menyewakan properti. Selain itu, Anda harus menghindari membeli properti yang jauh dari jangkauan Anda karena akan sulit untuk mengelolanya.
3. Menilai properti dengan benar.
Anda harus secara pribadi melihat properti yang dipilih sebelum bertemu dengan agen real estate lokal untuk mengetahui biaya riil dari properti tersebut. Jika Anda ingin menyewa properti, Anda dapat menghubungi pemiliknya untuk mengetahui nilai sewa yang tepat dan juga meminta mereka untuk berbagi pengalaman kepada Anda.
4. Pilih opsi keuangan dengan hati-hati.
Cara terbaik adalah dengan membayar secara tunai. Anda dapat meminjam dari bank jika uang yang diperlukan tidak cukup. Untuk mencari pinjaman, Anda harus bertemu dengan petugas pinjaman untuk mengetahui segala persyaratan yang ada. Untuk menghindari kesalahpahaman, Anda harus tahu rincian yang benar mengenai jangka waktu pinjaman dan tingkat suku bunga.
5. Pilih agen real estate yang dapat dipercaya.
Anda harus mencari agen terkenal dan berpengalaman yang dapat membantu Anda dalam kesepakatan. Anda dapat meminta nasihat dari para ahli dalam hal ini.
Jika Anda memperhatikan kelima prinsip tersebut, berinvestasi di bidang properti dapat berjalan dengan baik. Semoga bermanfaat dan berhasil.
Apakah Anda tertarik dalam investasi properti? Anda harus mengikuti beberapa tips sebelum memilih keputusan berinvestasi dalam properti. Sebelum mencari properti yang tepat, Anda dapat mengambil bimbingan profesional dari agen real estate atau penasihat keuangan. Terdapat beberapa prinsip dasar yang harus Anda ikuti dalam berinvestasi di properti :
1. Memilih properti.
Ada berbagai pilihan bagi Anda untuk berinvestasi di properti. Anda dapat memilih properti perumahan, rumah susun, mal, perkantoran dan toko-toko. Untuk investasi dalam jumlah kecil, properti residensial adalah pilihan terbaik. Sedangkan jika ingin investasi dalam jumlah besar, Anda bisa memilih properti komersial.
2. Memilih lokasi yang tepat.
Anda harus mempertimbangkan semua fasilitas yang terletak dekat dengan properti yang dipilih. Properti yang lebih dekat dengan sektor ekonomi di kota lebih diminati. Jika Anda ingin investasi properti, lokasi tersebut menjadi tempat yang tepat karena lebih menarik bagi penyewa. Sedangkan properti perumahan harus memiliki pusat perbelanjaan, transportasi, rumah sakit, apotek, pasar dan sekolah-sekolah di sekitarnya. Hal ini akan memudahkan Anda untuk menjual atau menyewakan properti. Selain itu, Anda harus menghindari membeli properti yang jauh dari jangkauan Anda karena akan sulit untuk mengelolanya.
3. Menilai properti dengan benar.
Anda harus secara pribadi melihat properti yang dipilih sebelum bertemu dengan agen real estate lokal untuk mengetahui biaya riil dari properti tersebut. Jika Anda ingin menyewa properti, Anda dapat menghubungi pemiliknya untuk mengetahui nilai sewa yang tepat dan juga meminta mereka untuk berbagi pengalaman kepada Anda.
4. Pilih opsi keuangan dengan hati-hati.
Cara terbaik adalah dengan membayar secara tunai. Anda dapat meminjam dari bank jika uang yang diperlukan tidak cukup. Untuk mencari pinjaman, Anda harus bertemu dengan petugas pinjaman untuk mengetahui segala persyaratan yang ada. Untuk menghindari kesalahpahaman, Anda harus tahu rincian yang benar mengenai jangka waktu pinjaman dan tingkat suku bunga.
5. Pilih agen real estate yang dapat dipercaya.
Anda harus mencari agen terkenal dan berpengalaman yang dapat membantu Anda dalam kesepakatan. Anda dapat meminta nasihat dari para ahli dalam hal ini.
Jika Anda memperhatikan kelima prinsip tersebut, berinvestasi di bidang properti dapat berjalan dengan baik. Semoga bermanfaat dan berhasil.
01 Februari 2013
Macam–Macam Strategi Pemasaran Properti yang Tepat
Oleh : Tung Desem Waringin
Dalam bisnis properti, Anda membutuhkan pemasaran agar properti yang Anda ingin jual dapat dikenal dan banyak diminati. Namun tidak semua jenis-jenis pemasaran dapat membuat bisnis properti dapat berkembang. Anda harus mengetahui dan menjalankan beberapa strategi pemasaran properti yang tepat.
Berikut ini macam-macam strategi pemasaran properti yang tepat :
1. Memanfaatkan media promosi yang cukup efektif.
Melakukan promosi melalui beberapa media dan kegiatan yang familiar di lingkungan masyarakat. Anda juga bisa melakukannya melalui iklan di media massa seperti koran, tabloid, majalah serta radio.
2. Produk Berkualitas
Sebaiknya perhatikan kebersihan lingkungan sekitar, faktor pencahayaan serta pemandangan alam disekelilingnya, kelengkapan legal document (surat izin bangunan), serta jaminan kenyamanan dan keamanan bagi para penghuninya.
3. Strategi Open House
Strategi open house untuk menciptakan kepercayaan kepada konsumen. Konsumen lebih tertarik untuk mengunjungi langsung lokasi hunian yang ditawarkan sebelum akhirnya mereka memutuskan untuk membeli produk tersebut.
4. Memasarkan via online
Pada saat ini, bisnis properti online mulai banyak peminatnya. Anda dapat menginformasikan produk Anda, memasang iklan baris ataupun banner di situs online lainnya, berbagi informasi mengenai perkembangan bisnis properti di forum-forum online. Pada saat ini pemasaran online banyak dilakukan karena hampir semua orang melakukan pembelian via online.
5. Jam Layanan yang Fleksibel
Anda memberikan ruang transaksi yang luas, mendahulukan kepentingan pembeli dengan bersedia melakukan transaksi kapan saja.
Mulailah Anda melakukan kelima strategi pemasaran properti di atas untuk mengembangkan serta memajukan bisnis properti Anda. Semoga berhasil.
Dalam bisnis properti, Anda membutuhkan pemasaran agar properti yang Anda ingin jual dapat dikenal dan banyak diminati. Namun tidak semua jenis-jenis pemasaran dapat membuat bisnis properti dapat berkembang. Anda harus mengetahui dan menjalankan beberapa strategi pemasaran properti yang tepat.
Berikut ini macam-macam strategi pemasaran properti yang tepat :
1. Memanfaatkan media promosi yang cukup efektif.
Melakukan promosi melalui beberapa media dan kegiatan yang familiar di lingkungan masyarakat. Anda juga bisa melakukannya melalui iklan di media massa seperti koran, tabloid, majalah serta radio.
2. Produk Berkualitas
Sebaiknya perhatikan kebersihan lingkungan sekitar, faktor pencahayaan serta pemandangan alam disekelilingnya, kelengkapan legal document (surat izin bangunan), serta jaminan kenyamanan dan keamanan bagi para penghuninya.
3. Strategi Open House
Strategi open house untuk menciptakan kepercayaan kepada konsumen. Konsumen lebih tertarik untuk mengunjungi langsung lokasi hunian yang ditawarkan sebelum akhirnya mereka memutuskan untuk membeli produk tersebut.
4. Memasarkan via online
Pada saat ini, bisnis properti online mulai banyak peminatnya. Anda dapat menginformasikan produk Anda, memasang iklan baris ataupun banner di situs online lainnya, berbagi informasi mengenai perkembangan bisnis properti di forum-forum online. Pada saat ini pemasaran online banyak dilakukan karena hampir semua orang melakukan pembelian via online.
5. Jam Layanan yang Fleksibel
Anda memberikan ruang transaksi yang luas, mendahulukan kepentingan pembeli dengan bersedia melakukan transaksi kapan saja.
Mulailah Anda melakukan kelima strategi pemasaran properti di atas untuk mengembangkan serta memajukan bisnis properti Anda. Semoga berhasil.
30 Januari 2013
Cara Menentukan Harga Sewa Rumah dan Apartemen
Jika Anda berminat melakukan investasi dengan menyewakan rumah atau apartemen, ada baiknya Anda mengetahui cara menentukan harga sewa yang tepat. Pasalnya, properti tidak akan laku jika dipatok dengan harga sewa terlalu tinggi. Di sisi lain, Anda sebagai investor akan rugi jika mematok harga sewa terlalu rendah.
Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi penjualan dan pembelian properti. Tingkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti.
Investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian, sedangkan pihak penilai (appraisal) menggunakannya untuk menentukan nilai pasar. Oleh karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat kapitalisasi di sebuah wilayah.
Rumus menghitung harga sewa properti adalah:
Harga sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)
Sebagai informasi, nilai capitalization rate rumah rata-rata berkisar 3% - 5%, sementara untuk apartemen berkisar 7% - 12%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.
Contoh:
Sebuah apartemen seharga Rp300 juta dengan capitalization rate 7% - 12%, maka harga sewanya adalah: 12% x Rp300 Juta = Rp36 juta/tahun atau Rp3 juta/bulan.
Rumah seharga Rp500 juta dengan capitalization rate 3% – 5%, maka harga sewanya adalah: 5% x Rp500 Juta = Rp25 juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan.
Semoga bermanfaat.
Anto Erawan
antoerawan@rumah.com
Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi penjualan dan pembelian properti. Tingkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti.
Investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian, sedangkan pihak penilai (appraisal) menggunakannya untuk menentukan nilai pasar. Oleh karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat kapitalisasi di sebuah wilayah.
Rumus menghitung harga sewa properti adalah:
Harga sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)
Sebagai informasi, nilai capitalization rate rumah rata-rata berkisar 3% - 5%, sementara untuk apartemen berkisar 7% - 12%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.
Contoh:
Sebuah apartemen seharga Rp300 juta dengan capitalization rate 7% - 12%, maka harga sewanya adalah: 12% x Rp300 Juta = Rp36 juta/tahun atau Rp3 juta/bulan.
Rumah seharga Rp500 juta dengan capitalization rate 3% – 5%, maka harga sewanya adalah: 5% x Rp500 Juta = Rp25 juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan.
Semoga bermanfaat.
Anto Erawan
antoerawan@rumah.com
27 Januari 2013
5 Faktor Penyebab KPR Ditolak Bank
Dalam membeli rumah, sebagian orang lebih memilih KPR daripada membayar cash karena dianggap menguntungkan. Lumayan, daripada dibayarkan buat beli rumah cash mending dananya dialihkan untuk menambah modal usaha atau investasi yang lain. KPR memang menguntungkan, but tidak selamanya. Kenapa? Karena suku bunga Bank itu fluktuatif, kadang naik dan kadang turun. Jadi harus bagaimana? Oke, pelajari dulu (klik) "Lebih Untung Mana, Beli Cash atau KPR". Bila Anda memutuskan untuk mengajukan KPR, jangan sampai pengajuan KPR Anda ditolak bank. Ditolak..?? Kok bisa.?? Ya bisa lah.. Wong yang menentukan itu pihak bank kok. Seringkali orang yang awam tentang KPR mengira dia tidak bisa mengajukan KPR karena kesalahan developer, padahal setidaknya ada 5 faktor yang bisa menyebabkan KPR Anda ditolak pihak bank. Apa saja 5 faktor penyebab KPR ditolak tersebut? Berikut kami uraikan satu-persatu :
1. Dokumen tidak lengkap
Faktor pertama dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah tidak lengkapnya dokumen. Kelengkapan dokumen sangat vital bagi anda yang menginginkan membeli rumah dengan dana KPR. Bank akan menolak pengajuan KPR jika dokumen tidak lengkap. Jadi sebelum mengajukan KPR, lengkapi terlebih dahulu dokumen yang diperlukan dan diminta pihak Bank sebagai penyalur KPR.
2. Developer yang buruk
Pada umumnya bank sudah melakukan kerjasama dengan beberapa developer yang dianggap mampu dan terpercaya. Bila konsumen mendapatkan rumah di luar dari developer yang bekerja sama dengan bank , terkadang bank harus melakukan cek ulang apakah developer itu sehat atau tidak. Apabila developernya dalam kondisi baik maka proses KPR tetap bisa berjalan, sebaliknya bila developernya termasuk dalam daftar hitam, maka pihak bank akan menolak pengajuan KPR Anda.
3. Rumah bermasalah
Faktor ketiga dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah rumah yang ingin dibeli via KPR bermasalah. Terkadang ada permasalahan mengenai status kepemilikan ganda (ini biasanya pada rumah seken, bukan pada rumah yang ditawarkan developer). Bisa juga tanah yang masih dalam sengketa. Hal ini menjadi salah satu pertimbangan pihak bank untuk menolak KPR yang diajukan konsumen, dengan kata lain bank akan menerima kredit KPR bila kondisi rumah dan semua dokumen tidak memiliki permasalahan.
4. Rapor merah nasabah
Agar KPR Anda tidak ditolak bank, sebelum mengajukan KPR perbaiki citra Anda di mata bank. Karena bank akan menolak konsumen yang bermasalah dengan bank misalnya terkena kasus penunggakan bayaran atau kasus hukum lain. Reputasi konsumen pun menjadi pertimbangan bank dalam menerima atau menolak pengajuan KPRnya
5. Kemampuan nasabah
Faktor tarakhir dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah ketidakmampuan nasabah. Umumnya bank memberikan patokan 30% dari penghasilan tiap bulan untuk mencicil KPR. Ada juga beberapa bank yang berani sampai 40%. Nasabah dikatakan mampu bila mempunyai penghasilan tetap dan dapat diverfikasi pihak bank. Saldo tabungan yang dimiliki calon nasabah memenuhi syarat. Untuk mengetahui seberapa besar kemampuan mencicil dapat kita tanyakan pada bank
1. Dokumen tidak lengkap
Faktor pertama dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah tidak lengkapnya dokumen. Kelengkapan dokumen sangat vital bagi anda yang menginginkan membeli rumah dengan dana KPR. Bank akan menolak pengajuan KPR jika dokumen tidak lengkap. Jadi sebelum mengajukan KPR, lengkapi terlebih dahulu dokumen yang diperlukan dan diminta pihak Bank sebagai penyalur KPR.
2. Developer yang buruk
Pada umumnya bank sudah melakukan kerjasama dengan beberapa developer yang dianggap mampu dan terpercaya. Bila konsumen mendapatkan rumah di luar dari developer yang bekerja sama dengan bank , terkadang bank harus melakukan cek ulang apakah developer itu sehat atau tidak. Apabila developernya dalam kondisi baik maka proses KPR tetap bisa berjalan, sebaliknya bila developernya termasuk dalam daftar hitam, maka pihak bank akan menolak pengajuan KPR Anda.
3. Rumah bermasalah
Faktor ketiga dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah rumah yang ingin dibeli via KPR bermasalah. Terkadang ada permasalahan mengenai status kepemilikan ganda (ini biasanya pada rumah seken, bukan pada rumah yang ditawarkan developer). Bisa juga tanah yang masih dalam sengketa. Hal ini menjadi salah satu pertimbangan pihak bank untuk menolak KPR yang diajukan konsumen, dengan kata lain bank akan menerima kredit KPR bila kondisi rumah dan semua dokumen tidak memiliki permasalahan.
4. Rapor merah nasabah
Agar KPR Anda tidak ditolak bank, sebelum mengajukan KPR perbaiki citra Anda di mata bank. Karena bank akan menolak konsumen yang bermasalah dengan bank misalnya terkena kasus penunggakan bayaran atau kasus hukum lain. Reputasi konsumen pun menjadi pertimbangan bank dalam menerima atau menolak pengajuan KPRnya
5. Kemampuan nasabah
Faktor tarakhir dari 5 faktor penyebab KPR ditolak Bank adalah ketidakmampuan nasabah. Umumnya bank memberikan patokan 30% dari penghasilan tiap bulan untuk mencicil KPR. Ada juga beberapa bank yang berani sampai 40%. Nasabah dikatakan mampu bila mempunyai penghasilan tetap dan dapat diverfikasi pihak bank. Saldo tabungan yang dimiliki calon nasabah memenuhi syarat. Untuk mengetahui seberapa besar kemampuan mencicil dapat kita tanyakan pada bank
26 Januari 2013
Berbekal Keuletan, Elang Sukses Bisnis Properti
Satu lagi kisah sukses pengusaha muda. Di usia 22 tahun, Elang Gumilang telah jadi miliarder dari usaha penjualan tempat tinggal untuk kalangan bawah. Dia merintis kesuksesan dari tenaga pemasaran rumah dan berjualan aneka barang.
Adalah lumrah bila setiap orang bercita-cita memiliki rumah. Orang rela bekerja keras untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal berstatus milik sendiri kala sudah mandiri. Namun, tak semua orang beruntung bisa memiliki rumah sendiri. Di Indonesia, ada 70 juta orang atau 8,3 juta kepala keluarga yang belum memiliki rumah. Angka ini tiap tahun diprediksi bertambah 800.000 jiwa.
Kebutuhan itu membawa seorang pemuda bernama Elang Gumilang yang pada 6 April nanti genap berusia 27 tahun menjadi miliarder. Dengan jeli, dia menjadi pengembang perumahan yang khusus menyasar masyarakat berpenghasilan rendah, bahkan sebelum pemerintah membuat program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Kini, dengan bendera Elang Group, dia sudah membangun lebih 2.200 unit rumah di enam kompleks perumahan di Bogor dan Sukabumi, Jawa Barat. Omzetnya? “Tahun lalu, saya menjual sekitar 900 rumah. Kalikan saja kalau harga rata-rata rumah Rp 60 juta per unit,” kata Elang. Artinya, omzet Elang tahun 2011 itu Rp 54 miliar!
Jalinan sukses Elang tidaklah terwujud dengan mudah. Sulung dari tiga bersaudara ini mulai berbisnis sejak masih sekolah menengah atas (SMA). Dia sempat berjualan donat di beberapa sekolah dasar. Aktivitas ini terhenti karena dilarang orang tua.
Tapi, Elang tidak lantas berhenti bertindak. Ia menyalurkan bakat bisnis itu lewat pelbagai perlombaan wirausaha. Ia pernah menjuarai beberapa lomba dengan tema kemandirian. Keuletannya itu mengantarnya menjadi mahasiswa Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor (IPB).
Meski berstatus mahasiswa, jiwa bisnis Elang terus tumbuh. Dia pernah berdagang sepatu, lampu, dan minyak goreng. Bersama 12 kawannya, ia juga pernah membuka lembaga kursus bahasa Inggris.
Dari sekian ragam jenis usaha, Elang merasa, bisnisnya tak kunjung memberi hasil yang layak. Dia lantas berintrospeksi dan mendapati adanya rasa kurang bersyukur pada dirinya. Lalu, dia memperbanyak sedekah dan banyak merenung.
Terjun ke properti
Dari pengalaman menarik diri dan instrospeksi itu, Elang mendapat inspirasi untuk berbisnis properti. Dia sadar, bisnis ini tidak mudah dan membutuhkan modal besar. Tapi, tekad kuat untuk maju membuat Elang berani nekat. Pada 2005, dia ikut tender rehabilitasi sekolah dasar di Jakarta senilai Rp 160 juta dan menang.
Untuk ikut tender, Elang berutang ke bank. Status mahasiswa menyulitkannya mendapat kredit. Beruntung, ada kerabat dari salah satu sahabatnya yang mau menjamin. Alhasil, ia berhasil mendapatkan kredit tanpa agunan Rp 150 juta. Pada usia 20 tahun, ia harus membayar cicilan utang sebesar Rp 8,7 juta per bulan selama dua tahun!
Proyek itu tuntas. Tapi, beban utang membuat Elang harus jungkir-balik membayarnya. Untuk itu, dia menjadi tenaga pemasaran sebuah perusahaan properti di Bogor. Di sini, Elang tak menerima gaji bulanan, hanya komisi bila berhasil menjual rumah. Pekerjaan ini memberinya tambahan pengetahuan di bisnis properti.
Kiprah Elang di dunia properti berlanjut. Suatu saat, dia mendapat informasi soal tanah murah di Cinangneng, Bogor. Dari situ, dia tertarik membeli untuk menyulapnya menjadi kompleks perumahan murah. “Saya tergerak karena banyak orang kecil kesulitan membeli rumah,” ungkap Elang.
Lagi-lagi, modal menjadi kendala dan bank belum mau memberi kredit. Tak menyerah, Elang mengajak lima sahabatnya dan terkumpul modal usaha sebesar Rp 340 juta. Pada 2007, proyek pertama Elang Group yaitu Perumahan Griya Salak Endah, mulai dijual. Dengan cepat, 450 unit rumah seharga Rp 25 juta ludes terjual.
Proyek-proyek rumah murah Elang lainnya terus berlanjut. Yang jelas, walau rumah berbanderol murah, ia memastikan kualitas rumah tidak murahan. Tiap rumah memiliki dua kamar dengan rangka atap baja ringan. “Kuncinya mengatur pasokan bahan bangunan dan tenaga kerja,” katanya.
Pada awal 2011, Elang kembali membeli tanah murah di kawasan Lido, Sukabumi. Kali ini, dia mendapat pembiayaan dari bank. Tak tanggung-tanggung, nilainya Rp 25 miliar. Posisi utang itu sekarang tinggal Rp 12 miliar.
Ke depan, Elang terus berusaha mewujudkan konsep pemenuhan kebutuhan warga perumahannya yang terintegrasi dari hulu ke hilir. Dia ingin tiap kompleks memiliki satu koperasi untuk mengurus usaha penyediaan air bersih, keamanan, pasar, dan sarana kesehatan. Hasil usaha ini kembali ke warga untuk biaya perawatan jalan, kegiatan sosial, atau bahkan menopang kredit macet di lingkungan itu. Konsep ini adalah upaya Elang untuk meningkatkan taraf hidup konsumennya. “Jangan sampai sudah rumahnya sederhana dan jauh, biaya hidupnya juga masih mahal,” tuturnya.
23 Januari 2013
Contoh Surat Roya atas Sertifikat Hak Tanggungan
Jakarta,
Nomor :
Lampiran :
1 ( satu ) berkas Sertifikat Hak Milik
1 ( satu ) berkas Sertifikah Hak Tanggungan
Kepada Yth,
Bpk. Kepala Kantor
PERTANAHAN KOTA/KABUPATEN BANDUNG
JL. …………………………………………………………
Dengan Hormat,
Sehubungan dengan lunasnya kredit atas nama ……………….. yang beralamatkan di ……………………………….., dengan ini PT. BANK ………………………………. selaku kreditur menyetujui untuk menghapuskan ( Roya ) atas Sertifikat Hak Tanggungan sebagai berikut :
HAK TANGGUNGAN :
1. Nomor Sertifikat Hak Tanggungan
2. Tanggal Sertifikat Hak Tanggungan
3. Peringkat
4. Nilai Hak Tanggungan
5. Nama Pemegang Hak Tanggungan
Yang telah dibebankan atas 1 (satu) bidang tanah dengan data sebagai berikut :
a. Jenis Sertifikat Hak atas Tanah
b. Nomor Sertifikat
c. Tanggal Sertifikat
d. Luas Tanah
e. Terdaftar atas Nama
f. Lokasi
Desa
Kecamatan
Kota/Kabupaten
Demikian surat ini dibuat, atas perhatian dan kerj samanya disampaikan terima kasih.
Hormat kami,
PT. Bank…………………
——————————-
Direktur
Tembusan : Arsip
19 Januari 2013
Agar Tak Sembarang Pilih Asuransi Rumah!
KOMPAS.com - Anda tentu sepakat, bahwa properti merupakan aset yang nilainya terus meningkat. Namun, sudahkah Anda mengantisipasi kerugian jika sewaktu-waktu terjadi musibah, bencana, atau gangguan yang menghancurkan aset properti Anda?
Jenis-jenis perlindungan aset properti memang beragam. Bahkan, kini ada beberapa perusahaan yang menawarkan penanggungan untuk semua risiko. Hanya, mesti diingat, perusahaan asuransi tetap memiliki batas tanggung jawab tertinggi dalam pembayaran suatu klaim atas nilai pertanggungan.
Untuk itu, tidak ada salahnya Anda menyimak tips sederhana memilih asuransi untuk properti Anda berikut ini:
1. Memahami kebutuhan asuransi yang diperlukan. Penggunaan properti, lokasi dan potensi risiko menjadi pertimbangan memilih jenis produk properti.
2. Memilih perusahaan asuransi yang memiliki reputasi baik.
3. Mempelajari keuntungan yang ditawarkan dengan potensi risiko yang akan timbul. Jika perlu, minta presentasi atau penjelasan khusus dari pihak asuransi.
4. Buat daftar rincian perabotan, peralatan atau stok barang lain sebagai data pegangan ketika akan mengajukan permohonan klaim asuransi.
5. Meminta polis asuransi asli dan memeriksa isi polis, apakah telah sesuai dengan proposal dan permintaan Anda.
6. Mencatat nomor telepon kantor atau agen dari perusahan asuransi untuk keperluan klaim dan perpanjangan tahun berikutnya.
Sumber :
Kompas Cetak
Editor :
Latief
Jenis-jenis perlindungan aset properti memang beragam. Bahkan, kini ada beberapa perusahaan yang menawarkan penanggungan untuk semua risiko. Hanya, mesti diingat, perusahaan asuransi tetap memiliki batas tanggung jawab tertinggi dalam pembayaran suatu klaim atas nilai pertanggungan.
Untuk itu, tidak ada salahnya Anda menyimak tips sederhana memilih asuransi untuk properti Anda berikut ini:
1. Memahami kebutuhan asuransi yang diperlukan. Penggunaan properti, lokasi dan potensi risiko menjadi pertimbangan memilih jenis produk properti.
2. Memilih perusahaan asuransi yang memiliki reputasi baik.
3. Mempelajari keuntungan yang ditawarkan dengan potensi risiko yang akan timbul. Jika perlu, minta presentasi atau penjelasan khusus dari pihak asuransi.
4. Buat daftar rincian perabotan, peralatan atau stok barang lain sebagai data pegangan ketika akan mengajukan permohonan klaim asuransi.
5. Meminta polis asuransi asli dan memeriksa isi polis, apakah telah sesuai dengan proposal dan permintaan Anda.
6. Mencatat nomor telepon kantor atau agen dari perusahan asuransi untuk keperluan klaim dan perpanjangan tahun berikutnya.
Sumber :
Kompas Cetak
Editor :
Latief
18 Januari 2013
Tips Jika KPR Anda Macet
Membeli rumah dengan jalur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah lazim dilakukan beberapa waktu ini. Bagi yang berpenghasilan tetap dan lebih berkepastian, cara membeli rumah melalui sistem KPR ini memang cenderung menjadi pilihan yang meringankan. Namun bagi yang mata pencahariannya bisa dibilang tidak pasti akan lebih baik ketika melakukan pembelian secara cash (langsung lunas).
Meski demikian, kondisi perekonomian nasabah memang terkadang tidak mudah ditebak. Ada kalanya yang semula berpenghasilan stabil, namun karena berbagai faktor (krisis ekonomi misalnya) banyak terjadi angsuran KPR itu terpaksa mengalami kemacetan. Pada keadaan semacam ini seringkali membuat sang nasabah kehilangan akal dan pasrah begitu saja ketika menemui kenyataan bahwa rumah yang sekaligus menjadi agunan kredit itu harus disita oleh Bank.
Padahal pada situasi yang mungkin tak terhindarkan lagi ini, masih ada beberapa hal yang tetap bisa dilakukan. Paling tidak untuk meminimalkan kerugian yang kita alami. Janganlah buntu berpikir meskipun rumah Anda terancam disita atau dilelang oleh bank. Langkah-langkah yang masih mungkin kita tempuh adalah :
1. Berusaha kooperatif dengan pihak bank, diantaranya dengan mengajukan permohonan kembali perpanjangan hutang, pengurangan bunga, keringanan dan sebagainya. Bank pun akan lebih logis dalam memilih langkah yang terutama mengutamakan penyelesaian hutang dibanding eksekusi yang biayanya mahal serta hasilnya belum tentu maksimal.
2. Jika rumah itu selama ini merupakan satu-satunya tempat tinggal, tetaplah dihuni dan rawat dengan baik. Demikian juga ketika rumah itu memang menjadi sarana investasi Anda. Jangan biarkan terbengkalai atau tidak terawat. Hal ini karena jika nanti pada proses akhirnya harus disita/lelang, rumah Anda masih memiliki nilai jual maksimal yang tentu saja berguna untuk perhitungan pada sisa hutang Anda.
3. Berusahalah untuk menjual sendiri rumah Anda. Baik dijual secara lunas ataupun over kredit. Karena dengan usaha menjual sendiri ini, kemungkinan untuk mendapatkan harga yang lebih optimal masih mungkin didapatkan.
Itulah beberapa saran ketika menghadapi situasi di mana KPR kita terpaksa mengalami kemungkinan kemacetan. Angsuran KPR bisa macet, tapi kita jangan macet berpikir mencari solusi. Bagaimanapun juga rumah itu adalah aset yang harus tetap dipelihara dengan baik.
(Sumber : Kredit-ku.com)
Meski demikian, kondisi perekonomian nasabah memang terkadang tidak mudah ditebak. Ada kalanya yang semula berpenghasilan stabil, namun karena berbagai faktor (krisis ekonomi misalnya) banyak terjadi angsuran KPR itu terpaksa mengalami kemacetan. Pada keadaan semacam ini seringkali membuat sang nasabah kehilangan akal dan pasrah begitu saja ketika menemui kenyataan bahwa rumah yang sekaligus menjadi agunan kredit itu harus disita oleh Bank.
Padahal pada situasi yang mungkin tak terhindarkan lagi ini, masih ada beberapa hal yang tetap bisa dilakukan. Paling tidak untuk meminimalkan kerugian yang kita alami. Janganlah buntu berpikir meskipun rumah Anda terancam disita atau dilelang oleh bank. Langkah-langkah yang masih mungkin kita tempuh adalah :
1. Berusaha kooperatif dengan pihak bank, diantaranya dengan mengajukan permohonan kembali perpanjangan hutang, pengurangan bunga, keringanan dan sebagainya. Bank pun akan lebih logis dalam memilih langkah yang terutama mengutamakan penyelesaian hutang dibanding eksekusi yang biayanya mahal serta hasilnya belum tentu maksimal.
2. Jika rumah itu selama ini merupakan satu-satunya tempat tinggal, tetaplah dihuni dan rawat dengan baik. Demikian juga ketika rumah itu memang menjadi sarana investasi Anda. Jangan biarkan terbengkalai atau tidak terawat. Hal ini karena jika nanti pada proses akhirnya harus disita/lelang, rumah Anda masih memiliki nilai jual maksimal yang tentu saja berguna untuk perhitungan pada sisa hutang Anda.
3. Berusahalah untuk menjual sendiri rumah Anda. Baik dijual secara lunas ataupun over kredit. Karena dengan usaha menjual sendiri ini, kemungkinan untuk mendapatkan harga yang lebih optimal masih mungkin didapatkan.
Itulah beberapa saran ketika menghadapi situasi di mana KPR kita terpaksa mengalami kemungkinan kemacetan. Angsuran KPR bisa macet, tapi kita jangan macet berpikir mencari solusi. Bagaimanapun juga rumah itu adalah aset yang harus tetap dipelihara dengan baik.
(Sumber : Kredit-ku.com)
17 Januari 2013
4 Masalah Sering Menimpa Pembeli Rumah
Perlindungan konsumen properti, terutama bagi pembeli rumah di Indonesia, dinilai masih sangat lemah. Hal ini karena sistem transaksi dan aturan hukum yang berlaku belum berpihak pada konsumen.
Pakar hukum properti, Erwin Kallo, mengatakan, setidaknya ada empat masalah umum yang paling sering dialami konsumen di Indonesia. Yakni, serah terima yang mundur, masalah spesifikasi bangunan, sertifikasi, dan balik nama yang lama di notaris.
Serah terima mundur
Erwin mengatakan, penyerahterimaan yang mundur atau hand over masih banyak dialami konsumen. Mundurnya jadwal serah terima ini, misalnya, karena pengembang menyatakan belum menyelesaikan pembangunan seluruh kavling, sementara konsumen sudah membayar lunas.
Tak hanya mundur. Erwin bahkan menyayangkan, banyak konsumen harus menderita karena rumahnya tidak ada kepastian terbangun sehingga mangkrak.
Spesifikasi bangunan
Dalam klausul perjanjian antara pengembang dengan pembeli disebutkan, bahwa pengembang bertanggung jawab untuk perawatan dalam jangka waktu tertentu. Namun, kata Erwin, klausul ini masih lemah karena pengembang hanya bertanggung jawab pada apa yang tampak. Lalu, bagaimana dengan hal-hal yang tidak tampak seperti fondasi bangunan, rangka, struktur dan lainnya?
Menurut Erwin, hal tak tampak itu tidak mungkin satu persatu diperiksa oleh konsumen. Garansi pengembang yang terbatas ini menurutnya tidak adil.
Sertifikasi
Masalah konsumen lainnya adalah tentang sertifikasi yang belum diterima. Di Indonesia, kerap terjadi penyerahan rumah sudah berlangsung, namun sertifikatnya tidak jelas kapan.
Penyebabnya bisa bermacam-macam. Sebutlah misalnya, pengembang masih menjaminkan sertifikat ke bank dan belum dilunasi. Saat ditanyakan, pengembang bisa berkilah, bahwa dalam perjanjian pihaknya menyerahkan rumah, tapi bukan sertifikatnya.
Alasan lainnya, pengembang hendak berlaku irit, yaitu menunggu semua kavling terbeli dan kemudian baru menebus sertifikatnya di bank. Tentu saja, hal ini ini tidak adil bagi pembeli yang telah menempati lahan lebih lama.
Erwin menilai, hal ini bukan semata-mata persoalan hak fisik rumah milik konsumen. Sertifikat rumah memiliki dasar yuridis konsumen.
Balik nama yang lama di notaris
Lamanya sertifikat tanah tidak sampai di tangan konsumen ternyata bukan berasal dari pengembang nakal saja. Karena, bisa saja proses sertifikasi terhambat di saat balik nama di notaris.
Erwin menceritakan pengalamannya yang harus menunggu balik nama selama 8 bulan. Padahal, kata dia, sertifikat sudah diserahkan oleh pengembang.
Notaris, katanya, merasa rugi harus mengurus satu persatu Akta Jual Beli (AJB) ke BPN. Dia menunggu dulu sampai banyak, baru kemudian mengurusnya. Padahal, dalam ketentuan Badan Pertanahan Nasional (BPN), proses balik nama hanya memakan waktu 1 - 2 minggu saja.
Sumber : kompas.com
15 Januari 2013
Tip & Trik : Aturan 100:10:3:1 dari Dolf De Roos
Dolf De Roos dalam buku Real Estate Riches membuat suatu aturan/formulasi yang terkait dengan investasi properti yaitu 100:10:3:1 yang berarti:
Anda harus melakukan MELIHAT 100 properti
Melakukan PENAWARAN terhadap 10 di antara yang telah Anda lihat
Mengatur PEMBIAYAAN untuk 3 properti
akhirnya, Anda mungkin MEMBELI 1 properti
Bila dilihat secara sepintas, aturan/formulasi ini terkesan bertele-tele, namun bila dilakukan dengan konsisten dan kegigihan maka akan mengasah sensitivitas dan feeling Anda para calon investor properti atau investor properti pemula terhadap kondisi dan harga dari suatu properti. Sehingga mengurangi resiko tertipu atau menyesal setelah transaksi terjadi.
Demikian tip singkat ini. Semoga membantu dan bermanfaat.
Anda harus melakukan MELIHAT 100 properti
Melakukan PENAWARAN terhadap 10 di antara yang telah Anda lihat
Mengatur PEMBIAYAAN untuk 3 properti
akhirnya, Anda mungkin MEMBELI 1 properti
Bila dilihat secara sepintas, aturan/formulasi ini terkesan bertele-tele, namun bila dilakukan dengan konsisten dan kegigihan maka akan mengasah sensitivitas dan feeling Anda para calon investor properti atau investor properti pemula terhadap kondisi dan harga dari suatu properti. Sehingga mengurangi resiko tertipu atau menyesal setelah transaksi terjadi.
Demikian tip singkat ini. Semoga membantu dan bermanfaat.
Yang Perlu Diperhatikan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual obyek tanah dan bangunan yang dibuat sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Karena obyek tanah dan bangunan termasuk dalam benda tidak bergerak (benda tetap) yang pengalihannya (jual beli) harus dibuat dengan akta Notaris/PPAT dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB), maka sebelum dibuatnya AJB biasanya perlu dilakukan serangkaian persiapan. Bagi pemilik tanah perorangan, misalnya, calon pembeli biasanya perlu melakukan pengecekan tanah ke kantor pertanahan, sementara calon penjual perlu meminta uang muka sebagai tanda keseriusan. Bagi perusahaan developer, misalnya, PPJB biasanya digunakan untuk memperoleh dana awal (uang muka) dari konsumen untuk memperlancar pembangunan rumah/apartemen.
Dalam rangka pemeriksaan ke kantor pertanahan dan pembayaran uang muka tersebut, atau untuk memperlancar dana pembangunan bagi perusahaan developer, maka diperlukan adanya PPJB sebagai ikatan awal keseriusan para pihak untuk bertransaksi. Dalam ikatan awal tersebut biasanya calon pembeli telah melakukan pembayaran awal (uang muka), sehingga jika calon pembeli tersebut membatalkan transaksi maka ia akan kehilangan uang mukanya. Dalam hal demikian, PPJB mengikat para pihak untuk sama-sama serius melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan hingga ditandatanganinya AJB dan pelunasan.
Beberapa hal prinsip yang perlu diperhatikan dalam membuat PPJB:
1. Uraian obyek tanah dan bangunan harus jelas, antara lain luas tanah dan bangunan (jika perlu disertai peta bidang tanah dan bangunan), sertifikat dan pemegang haknya, dan perizinan-perizinan yang melekat pada obyek tanah dan bangunan tersebut.
2. Harga tanah per-meter dan harga total keseluruhan, serta cara pembayarannya (umumnya secara bertahap yang dilunasi pada saat AJB).
3. Syarat batal tertentu, misalnya jika ternyata tanahnya sedang dijaminkan ke pihak ketiga, atau tanahnya sedang bersengketa, atau pembangunannya tidak selesai dalam jangka waktu yang telah ditentukan, maka calon pembeli berhak membatalkannya.
4. Penegasan pembayaran pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak: kewajiban penjual membayar PPN dan kewajiban pembeli membayar BPHTB.
5. Biaya-biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya pengukuran, biaya Notaris/PPAT dan biaya lainnya.
http://legalakses.com
Dalam rangka pemeriksaan ke kantor pertanahan dan pembayaran uang muka tersebut, atau untuk memperlancar dana pembangunan bagi perusahaan developer, maka diperlukan adanya PPJB sebagai ikatan awal keseriusan para pihak untuk bertransaksi. Dalam ikatan awal tersebut biasanya calon pembeli telah melakukan pembayaran awal (uang muka), sehingga jika calon pembeli tersebut membatalkan transaksi maka ia akan kehilangan uang mukanya. Dalam hal demikian, PPJB mengikat para pihak untuk sama-sama serius melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan hingga ditandatanganinya AJB dan pelunasan.
Beberapa hal prinsip yang perlu diperhatikan dalam membuat PPJB:
1. Uraian obyek tanah dan bangunan harus jelas, antara lain luas tanah dan bangunan (jika perlu disertai peta bidang tanah dan bangunan), sertifikat dan pemegang haknya, dan perizinan-perizinan yang melekat pada obyek tanah dan bangunan tersebut.
2. Harga tanah per-meter dan harga total keseluruhan, serta cara pembayarannya (umumnya secara bertahap yang dilunasi pada saat AJB).
3. Syarat batal tertentu, misalnya jika ternyata tanahnya sedang dijaminkan ke pihak ketiga, atau tanahnya sedang bersengketa, atau pembangunannya tidak selesai dalam jangka waktu yang telah ditentukan, maka calon pembeli berhak membatalkannya.
4. Penegasan pembayaran pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak: kewajiban penjual membayar PPN dan kewajiban pembeli membayar BPHTB.
5. Biaya-biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya pengukuran, biaya Notaris/PPAT dan biaya lainnya.
http://legalakses.com
13 Januari 2013
Dokumen Yang Diperlukan Dalam Melakukan Akta Jual Beli Properti
Setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartemen dsb), maka hal-hal dibawah ini harus dipersiapkan terlebih dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPATnya :
https://encrypted-tbn1.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9GcSPMB78J_PBZsUZs14IzAODnFts2FIPLD55xLz0KBmfJKe9XTLTNw
Kelengkapan Pihak Penjual :
1. KTP suami istri (bagi yang sudah menikah), KK
2. Sertifikat Asli yang sudah dicek di BPN (biaya +/- Rp 50.000 - 200.000, tiap daerah berbeda)
3. PBB tahun tersebut yang sudah dibayarkan pajaknya lewat Bank-bank pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yang namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini, maka notaris tidak akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dengan sumpah profesi yang berkaitan dengan pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. Pelunasan PPh yang besarnya adalah = 5% x NJOP
Kelengkapan Pihak Pembeli :
1. KTP suami istri (Bagi yang sudah menikah), KK
2. Pelunasan BPHTB yang besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dengan rumus tersebut hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60.000.000 maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yang dijual, no SHM, dan harga jual belinya.
Keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yang biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dengan NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tidak sama, di Jakarta Rp 60.000.000, di daerah lain lebih murah seperti di daerah Jawa Timur +/- Rp 20.000.000, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. Agar proses sederhana dan cepat semua biaya yang menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yang akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. Biaya biaya yg timbul :
Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2 juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris. (Sumber Eka P.)
https://encrypted-tbn1.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9GcSPMB78J_PBZsUZs14IzAODnFts2FIPLD55xLz0KBmfJKe9XTLTNw
Kelengkapan Pihak Penjual :
1. KTP suami istri (bagi yang sudah menikah), KK
2. Sertifikat Asli yang sudah dicek di BPN (biaya +/- Rp 50.000 - 200.000, tiap daerah berbeda)
3. PBB tahun tersebut yang sudah dibayarkan pajaknya lewat Bank-bank pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yang namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini, maka notaris tidak akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dengan sumpah profesi yang berkaitan dengan pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. Pelunasan PPh yang besarnya adalah = 5% x NJOP
Kelengkapan Pihak Pembeli :
1. KTP suami istri (Bagi yang sudah menikah), KK
2. Pelunasan BPHTB yang besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dengan rumus tersebut hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60.000.000 maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yang dijual, no SHM, dan harga jual belinya.
Keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yang biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dengan NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tidak sama, di Jakarta Rp 60.000.000, di daerah lain lebih murah seperti di daerah Jawa Timur +/- Rp 20.000.000, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. Agar proses sederhana dan cepat semua biaya yang menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yang akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. Biaya biaya yg timbul :
Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2 juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris. (Sumber Eka P.)
KOMBINASI INVESTASI EMAS DAN PROPERTI
Oleh: Aryodiponegoro
Di bagian ini kita akan membahas cara memiliki rumah dengan tabungan emas. Memiliki rumah jadi lebih mudah dan murah, tanpa batasan lokasi dan administratif. Solusi ini sebetulnya jawaban berbagai persoalan yang ada di masyarakat ketika akan memiliki rumah, yaitu:
1. Mampu tapi tak ‘bankable’. Yaitu kuat secara finansial tapi pernah lalai mencicil hutang di bank atau objek kredit lain.
2. Mampu tapi berada di luar wilayah Republik Indonesia. Misalnya karena berbisnis atau bekerja di luar negeri.
3. Mampu tapi tak disiplin menyisihkan dana untuk DP KPR, sehingga tak kunjung mengawali KPR-nya.
4. Sibuk dengan berbagai urusan, dokumen KPR belum lengkap, proses bank yang lama sementara harga rumah keburu naik.
Alternatif pertama adalah dengan menabung emas untuk DP rumah dilanjutkan KPR. Misalkan harga rumah adalah 235juta, DP minimal adalah 47,08 juta atau setara dengan 95 gram emas. Dengan mengikuti program Nabung Emas, DP cukup dengan 14,42 juta kemudian sisanya Rp 5,56 juta dicicil selama 6 bulan berikutnya. Sambil proses menabung emas tersebut, investor bisa mempersiapkan diri untuk mengurus KPR sehingga pada saat berakhir periode 6 bulan, cicilan untuk KPR bisa mulai berjalan. Dengan cara ini juga, harga rumah terkunci di depan (dimana biasanya harga rumah naik setiap 4 bulan sekali sekitar 5%). Investor juga tak perlu memusingkan mengkonversi emas menjadi Rupiah ketika pelunasan DP, karena developer bersedia menerima setoran emas tersebut tanpa diawali konversi.
Alternatif kedua adalah tanpa KPR sama sekali, diganti menabung emas periodik per 6 bulan dengan objek cicilan 100 gram. Jadi setelah selesai dengan alternatif pertama di atas, lanjutkan lagi menabung emas. Demikian seterusnya. Harga rumah Rp245 juta diatas bisa lunas dalam 6 x 6 bulan atau 3 tahun saja. Pada setiap akad tentu ada kenaikan harga emas dan nasabah perlu menyesuaikan diri, tapi upaya ini seimbang dengan kemudahan yang terjadi.
Di bagian ini kita akan membahas cara memiliki rumah dengan tabungan emas. Memiliki rumah jadi lebih mudah dan murah, tanpa batasan lokasi dan administratif. Solusi ini sebetulnya jawaban berbagai persoalan yang ada di masyarakat ketika akan memiliki rumah, yaitu:
1. Mampu tapi tak ‘bankable’. Yaitu kuat secara finansial tapi pernah lalai mencicil hutang di bank atau objek kredit lain.
2. Mampu tapi berada di luar wilayah Republik Indonesia. Misalnya karena berbisnis atau bekerja di luar negeri.
3. Mampu tapi tak disiplin menyisihkan dana untuk DP KPR, sehingga tak kunjung mengawali KPR-nya.
4. Sibuk dengan berbagai urusan, dokumen KPR belum lengkap, proses bank yang lama sementara harga rumah keburu naik.
Alternatif pertama adalah dengan menabung emas untuk DP rumah dilanjutkan KPR. Misalkan harga rumah adalah 235juta, DP minimal adalah 47,08 juta atau setara dengan 95 gram emas. Dengan mengikuti program Nabung Emas, DP cukup dengan 14,42 juta kemudian sisanya Rp 5,56 juta dicicil selama 6 bulan berikutnya. Sambil proses menabung emas tersebut, investor bisa mempersiapkan diri untuk mengurus KPR sehingga pada saat berakhir periode 6 bulan, cicilan untuk KPR bisa mulai berjalan. Dengan cara ini juga, harga rumah terkunci di depan (dimana biasanya harga rumah naik setiap 4 bulan sekali sekitar 5%). Investor juga tak perlu memusingkan mengkonversi emas menjadi Rupiah ketika pelunasan DP, karena developer bersedia menerima setoran emas tersebut tanpa diawali konversi.
Alternatif kedua adalah tanpa KPR sama sekali, diganti menabung emas periodik per 6 bulan dengan objek cicilan 100 gram. Jadi setelah selesai dengan alternatif pertama di atas, lanjutkan lagi menabung emas. Demikian seterusnya. Harga rumah Rp245 juta diatas bisa lunas dalam 6 x 6 bulan atau 3 tahun saja. Pada setiap akad tentu ada kenaikan harga emas dan nasabah perlu menyesuaikan diri, tapi upaya ini seimbang dengan kemudahan yang terjadi.
Tahapan Mengurus Surat IMB
Mengurus Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) memang enak lewat biro jasa perijinan lebih mudah dan kita bisa terima jadi tapi bila anda ingin mengurus sendiri tentunya anda harus melalui beberapa tahap proses berikut adalah proses yang harus anda lalui:
1. Mengambil formulir di Dinas Perkerjaan Umum setempat
2. Formulir diisi dan ditandatangani di atas materai 6000 oleh pemohon
3. Formulir dilegalisir kelurahan dan kecamatan dimana bangunan akan didirikan.
4. Lampiran-lampiran yang diperlukan masing(-masing 3 rangkap) adalah:
A. Gambar denah, tampak (minimal 2 gambar), potongan (minimal 2 gambar), rencana pondasi, rencana atap, rencana sanitasi serta site plan.
B. Gambar konstruksi beton serta perhitungannya.
C. Gambar konstruksi baja serta perhitungannya
D. Hasil penyelidikan tanah serta uji laboratorium mekanika tanah untuk bangunan berlantai 2 atau lebih.
E. Surat keterangan kepemilikan tanah/sertifikat HM (Hak Milik)/HGB (Hak Guna Bangunan).
F. Surat persetujuan tetangga, untuk bangunan berhimpit dengan batas persil.
G. Surat kerelaan tanah bermaterai Rp.6000 dari pemilik tanah yang diketahui oleh Lurah serta camat, apabila tanah bukan milik pemohon
H. Surat Perintah Kerja (SPK) apabila pekerjaan diborongkan
I. Ada izin usaha (HO) untuk bangunan komersial
J. Ada izin prinsip dari pejabat Kepala Daerah bila lokasi bangunan menyimpang dari Tata Ruang Kota.
5. Formulir yang telah diisi beserta lampiran-lampirannya diserahkan ke DPU.
6. Pemohon (yang mengurus imb) akan diberitahu apakah permohonan izin bangunan disetujui atau tidak.
Demikian prosesnya semoga dapat menambah pengetahuan anda dan anda dapat mempersiapkan segala sesuatunya bila ingin mengurus IMB.
1. Mengambil formulir di Dinas Perkerjaan Umum setempat
2. Formulir diisi dan ditandatangani di atas materai 6000 oleh pemohon
3. Formulir dilegalisir kelurahan dan kecamatan dimana bangunan akan didirikan.
4. Lampiran-lampiran yang diperlukan masing(-masing 3 rangkap) adalah:
A. Gambar denah, tampak (minimal 2 gambar), potongan (minimal 2 gambar), rencana pondasi, rencana atap, rencana sanitasi serta site plan.
B. Gambar konstruksi beton serta perhitungannya.
C. Gambar konstruksi baja serta perhitungannya
D. Hasil penyelidikan tanah serta uji laboratorium mekanika tanah untuk bangunan berlantai 2 atau lebih.
E. Surat keterangan kepemilikan tanah/sertifikat HM (Hak Milik)/HGB (Hak Guna Bangunan).
F. Surat persetujuan tetangga, untuk bangunan berhimpit dengan batas persil.
G. Surat kerelaan tanah bermaterai Rp.6000 dari pemilik tanah yang diketahui oleh Lurah serta camat, apabila tanah bukan milik pemohon
H. Surat Perintah Kerja (SPK) apabila pekerjaan diborongkan
I. Ada izin usaha (HO) untuk bangunan komersial
J. Ada izin prinsip dari pejabat Kepala Daerah bila lokasi bangunan menyimpang dari Tata Ruang Kota.
5. Formulir yang telah diisi beserta lampiran-lampirannya diserahkan ke DPU.
6. Pemohon (yang mengurus imb) akan diberitahu apakah permohonan izin bangunan disetujui atau tidak.
Demikian prosesnya semoga dapat menambah pengetahuan anda dan anda dapat mempersiapkan segala sesuatunya bila ingin mengurus IMB.
09 Januari 2013
Kiat Menjadi Developer Perumahan Modal Patungan
Ingat, yang terpenting dari semua jenis bisnis adalah keamanannya. Aman dan terukur resikonya, aman profit yang didapat, aman juga modal awal yang disetor. Menjadi developer perumahan modal patungan pun tak luput dari ketentuan ini. Disadari sejak awal, developer patungan melibatkan banyak pihak, pengamanannya ditengarai juga relatif kompleks. Bila aman yang dimaksud adalah memastikan segala keputusan dan tindakan bisnis dilaksanakan dengan benar, maka cara aman menjadi developer perumahan modal patungan merujuk pada kesepakatan tentang aturan main berikut teknis pelaksanannya.
Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.
Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:
A. Bentuk Kerjasamanya
Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.
B. Legalitas Proyek
Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.
C. Mekanisme Pengamanan
Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.
D. Tugas dan Tanggung Jawab
Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.
E. Pembagian Keuntungan
Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingakt kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.
Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan. Salam sukses dan semoga berhasil.
Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.
Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:
A. Bentuk Kerjasamanya
Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.
B. Legalitas Proyek
Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.
C. Mekanisme Pengamanan
Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.
D. Tugas dan Tanggung Jawab
Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.
E. Pembagian Keuntungan
Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingakt kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.
Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan. Salam sukses dan semoga berhasil.
06 Januari 2013
Syarat Menjadi Anggota REI (Persatuan Real Estate Indonesia)
Strategi mendapatkan lahan sudah anda kuasai, strategi pemasaran sudah matang, perusahaan sudah berdiri, rencana lapangan (site plan) sudah final, struktur organisasi proyek sudah tersusun, apalagi yang mesti dilakukan? Oke, jangan lupa untuk ikut asosiasi perusahaan pengembang (real estate). Untuk ini saran saya anda mendaftarkan perusahaan anda pada REI (Real Estate Indonesia), sebuah asosiasi yang berdiri sejak 11 Februari 1972. Sebagai organsasi yang cukup umur, REI tidak hanya didukung anggota yang berjumlah ribuan dengan kepengurusan yang dari satu periode ke periode kian banyak dan kuat. Secara faktual REI telah berkiprah nyata dalam semarak industri realti dan properti - terutama dalam pembangunan pemukiman - di Indonesia.
Bagaimana cara dan apa saja syaratnya untuk menjadi anggota REI? Simak berikut ini :
A. Anggota Baru
Mengajukan Surat Permohonan menjadi Anggota REI (diatas kop perusahaan) dengan melampirkan :
1. Pasphoto Direktur Utama, ukuran 4 x 6 : 2 buah
2. Fotocopy KTP Direktur Utama
3. Fotocopy Akte Pendirian Perusahaan / akte perubahan yang menyebutkan bidang usaha Realestat / sebagai pengembang
4. Fotocopy Surat Keterangan Domisili Perusahaan di Jakarta
5. Fotocopy Nomor Pokok Wajib Pajak ( NPWP )
6. Fotocopy Surat Ijin Usaha Perdagangan ( SIUP )
7. Fotocopy Tanda Daftar Perusahaan ( TDP )
8. Susunan Dewan Komisaris / Direksi ( Nama & Jabatan ) serta struktur Organisasi Perusahaan
9. Mengisi biodata perusahaan & data proyek yang telah dikerjakan / rencana proyek yang akan dikembangkan
10. Rekomendasi dari 2 ( dua ) anggota aktif REI
11. Surat pernyataan kesediaan untuk mematuhi semua ketentuan / peraturan yang berlaku, dan menjalankan etika profesi sesuai Saptabrata REI( dibuat diatas kop surat perusahaan & ditandatangani diatas meterai).
12. Mengikuti pertemuan dengan “Tim Penerimaan Keanggotaan REI DKI Jakarta”, sesuai dengan jadwal yang ditentukan, dan wajib diikuti oleh Direktur Utama atau salah seorang anggota direksi sesuai dengan Akte Perusahaan.
13. Setelah dinyatakan diterima menjadi anggota, diwajibkan membayar kewajiban , berupa uang pangkal Rp. 6.000.000,- dan Iuran Anggota Rp. 1.800.000,- ke rekening : DPD REI DKI Jakarta, Bank Niaga Cab. JDC Rek. No. 039-01-06893-00-7 atau Bank NISP cabang Kelapa Gading Rek. No. 024.120.40096.2
B. Anggota Daftar Ulang
Mengajukan surat permohonan yang ditujukan kepada Ketua Umum DPP REI melalui DPD REI DKI Jakarta. Mengisi biodata perusahaan dan melaporkan perkembangan data proyek yang telah dikerjakan dan atau rencana proyek yang akan dikembangkan.
1. Dinyatakan sebagai anggota “tidak bermasalah“ oleh tim Penyelesaian Masalah Keanggotaan REI DKI Jakarta.
2. Membayar Iuran Pendaftaran Ulang sebesar Rp. 1.800.000,-/tahun, berdasarkan tahun takwim / tahun berjalan ( Januari s/d Desember )
3. Menyelesaikan tunggakan iuran sebelumnya ( bila mempunyai tunggakan)
C. Hak dan Kewajiban Anggota REI
Setiap anggota assosiasi Real Estate Indonesia (REI) memiliki hak dan kewajiban :
1. Mematuhi,mentaati & melaksanakan ketentuan organisasi yang diatur dalam Anggaran Dasar, Anggaran Rumah Tangga, Keputusan Munas, Musda & Peraturan Organisasi.
2. Menjunjung tinggi nama baik & kehormatan organisasi
3. Berperan aktif dalam setiap kegiatan organisasi, baik musyawarah dan rapat – rapat organisasi, maupun kegiatan lainnya yang bersifat membina & mengembangkan komunikasi timbal balik dan kerjasama dengan sesama anggota, atau bersifat memelihara,mengembangkan, meningkatkan dan memperkokoh REI sebagai organisasi profesi dengan meningkatkan profesionalisme dikalangan pengusaha realestat.
4. Membayar uang pangkal, iuran dan sumbangan –sumbangan lain yang diwajibkan menurut ketentuan organisasi.
5. Menghadiri musyawarah, rapat – rapat dan pertemuan – pertemuan organisasi tingkat daerah, nasional, regional maupun internasional, menurut tatacara yang ditentukan organisasi
6. Berbicara & memberikan suara dalam musyawarah dan rapat – rapat organisasi
7. Memilih & dipilih sebagai Pengurus Organisasi
8. Mengajukan usul dan atau saran dalam forum musyawarah, rapat atau pertemuan, maupun kepada pengurus organisasi
9. Mendapat Perlindungan & Bantuan dari organisasi didalam melaksanakan kegiatan – kegiatan di bidang usaha realestat
10. Mendapat Bantuan dari Organisasi dalam menyelesaikan kesulitan yang dihadapi di bidang usaha realestat.
Mudah bukan? Tunggu apalagi, hubungi DPD REI di wilayah Anda.
Kelebihan Properti Dibandingkan Bisnis
Oleh : Tung Desem Waringin
Properti dan bisnis mempunyai banyak perbedaan dari kelebihan maupun kekurangannya. Dalam pembahasan kali ini yang akan dibahas adalah kelebihan properti dibandingkan bisnis sehingga banyak orang yang lebih memilih untuk berinvestasi dalam bidang properti.
Berikut ini kelebihan properti dibandingkan dengan bisnis :
1. Dalam Masalah Resiko
Bisnis mempunyai resiko yang lebih besar karena bisnis bisa saja jadi 0 (nol). Sedangkan properti jarang sekali menjadi 0 (nol), oleh karena itu properti lebih aman dibandingkan bisnis.
2. Properti Sangat Mudah dan Cepat Menjadi Jaminan
Bisnis seharusnya bisa dijadikan jaminan, namun dalam hal ini Bank Tidak Terima. Misal : Anda mempunyai Multi Level dan Anda sudah mempunyai jaringan yang luas dan penghasilan Anda mencapai 20 juta/bulan tidak akan menjamin Anda mudah untuk mendapatkan jaminan dari bank.
Jika berinvestasi dalam bidang properti, Anda tidak perlu takut untuk membayar pajak karena yang membayar pajak adalah yang membeli properti tersebut. Dalam hal ini Anda hanya menumpang lewat dan mendapatkan untung dari properti yang Anda pasarkan.
Contoh : Anda membeli properti dan Anda tidak langsung balik nama. Dan kalau Anda langsung balik nama, Anda harus membayar pajak tersebut. Tetapi di sini Anda hanya simpan terlebih dahulu, pakai Kuasa Menjual. Lalu setelah itu, Anda langsung menjualnya lagi. Pada waktu Anda beli properti tersebut, yang beli harus membayar pajak. Tetapi untuk sementara belum membayarkannya karena Anda ingin langsung menjualnya. Akibatnya Anda membayar kepada penjual lebih murah karena Anda hanya TITIP dan jika benar Anda yang menjualkan (bertemu dan transaksi) baru dibayarkan pajak atas nama yang membeli.
Semoga bermanfaat. Salam Dahsyat dan Sukses selalu.
Properti dan bisnis mempunyai banyak perbedaan dari kelebihan maupun kekurangannya. Dalam pembahasan kali ini yang akan dibahas adalah kelebihan properti dibandingkan bisnis sehingga banyak orang yang lebih memilih untuk berinvestasi dalam bidang properti.
Berikut ini kelebihan properti dibandingkan dengan bisnis :
1. Dalam Masalah Resiko
Bisnis mempunyai resiko yang lebih besar karena bisnis bisa saja jadi 0 (nol). Sedangkan properti jarang sekali menjadi 0 (nol), oleh karena itu properti lebih aman dibandingkan bisnis.
2. Properti Sangat Mudah dan Cepat Menjadi Jaminan
Bisnis seharusnya bisa dijadikan jaminan, namun dalam hal ini Bank Tidak Terima. Misal : Anda mempunyai Multi Level dan Anda sudah mempunyai jaringan yang luas dan penghasilan Anda mencapai 20 juta/bulan tidak akan menjamin Anda mudah untuk mendapatkan jaminan dari bank.
Jika berinvestasi dalam bidang properti, Anda tidak perlu takut untuk membayar pajak karena yang membayar pajak adalah yang membeli properti tersebut. Dalam hal ini Anda hanya menumpang lewat dan mendapatkan untung dari properti yang Anda pasarkan.
Contoh : Anda membeli properti dan Anda tidak langsung balik nama. Dan kalau Anda langsung balik nama, Anda harus membayar pajak tersebut. Tetapi di sini Anda hanya simpan terlebih dahulu, pakai Kuasa Menjual. Lalu setelah itu, Anda langsung menjualnya lagi. Pada waktu Anda beli properti tersebut, yang beli harus membayar pajak. Tetapi untuk sementara belum membayarkannya karena Anda ingin langsung menjualnya. Akibatnya Anda membayar kepada penjual lebih murah karena Anda hanya TITIP dan jika benar Anda yang menjualkan (bertemu dan transaksi) baru dibayarkan pajak atas nama yang membeli.
Semoga bermanfaat. Salam Dahsyat dan Sukses selalu.
04 Januari 2013
4 CARA MENAIKAN APPRAISAL RUMAH
Menaikan appraisal rumah sebangun pengertiannya dengan menaikkan nilai harga sebuah rumah. Dalam bahasa perbankan, appraisal rumah digunakan sebagai dasar memutuskan besarnya jumlah pembiayaan kredit terhadap rumah yang dijadikan jaminan. Untuk jenis fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) nilai pembiayaan untuk bangunan baru, maksimalnya bisa mencapai 90% dari nilai appraisal-nya. Dari sisi pemiliknya, semakin tinggi nilai appraisal sebuah bangunan rumah, semakin tinggi pula nilai pasar harganya.
Terkadang, di banyak kejadian, jika nilai kesepakatan transaksi jual belinya dibawah appraisal sebenarnya, umumnya pembeli menyukai nilai appraisal yang tinggi dari sebuah rumah. Alasannya, karena nilai pembiayaan KPR yang diberikan oleh perbankan bisa meng-cover (menanggung) seluruh nilai pembayaran transaksi tanpa harus mengeluarkan uang muka pembelian.
Secara umum, ukuran baku penetapan nilai appraisal rumah didasarkan pada akumulasi nilai tanah dan bangunan. Harga rerata tanah wajar permeter, dengan membandingkan pasaran tanah sekelilingnya, ditambahkan nilai bangunan berdasarkan spesifikasi yang ada pada bangunannya. Karena itu, untuk menetapkan nilai appraisal sebuah rumah haruslah cermat mengetahui dua komponen tanah dan bangunan.
Bagi masyarakat awam, cara lazim yang dilakukan untuk mengetahui nilai appraisal sebuah bangunan dilakukan dengan cara melihat NJOP (Nilai Jual Objek Pajaknya) yang terlampir di slip PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Meskipun pada prakteknya, NJOP untuk wilayah tertentu, wilayah pinggiran kota, umpamanya, sama sekali tidak mencerminkan nilai sesungguhnya dari sebuah rumah.
Ringkasnya, untuk mengetahui dan menaikkan nilai appraisal rumah, diperlukan perpaduan perhitungan yang lengkap. Antara perhitungan manual yang bersifat proyeksi dan perhitungan berdasarkan ketetapan pemerintah yang tertuang di NJOP pada kertas slip PBB. Berbagai cara dapat dilakukan untuk menaikan nilai appraisal rumah dengan mudah dan sederhana, antara lain berupa:
1. Melakukan Renovasi Kecil
Cara mudah menaikan nilai apparisal rumah adalah dengan melakukan penambahan luas bangunan. Pengertiannya, pemilik rumah melakukan renovasi kecil di bagian-bagian yang ringan dan murah biayanya tetapi mengesankan penambahan luas bangunan. Membangun atau memperbaiki pagar depan, memasang kanopi pada carport, menambahkan atap pada area jemuran di bagian belakang rumah, atau membangun taman kering di ruang belakang rumah. Pilihan renovasinya bisa disesuikan dengan detail keadaan rumah yang akan diapprasial. Namun pada intinya renovasi tersebut haruslah mengesankan panambahan luas bangunan.
2. Mendaftarkan Penambahan luas IMB
Setelah dilakukan penambahan luasan bangunan, agar bisa dibuktikan dengan valid, sebaiknya langsung didaftarkan perubahan IMB-nya ke KIMPRASWIL atau kantor perizinan SATU ATAP setempat. Ketentuannya, perhitungannya luasan IMB memang memasukkan pagar keliling dan bangunan depan bagian depan, seperti gapura, sebagai kesatuan luasan bangunan rumah. Akibatnya, jika luasan dalam IMB bertambah maka faktor pengali nilai bangunannnya pun bertambah dan pada gilirannya menaikkan nilai appraisalnya.
3. Mengubah Fungsi Peruntukan Bangunan
Sebenarnya, ketentuan mengubah peruntukan sebuah bangunan untuk menaikkan appraisal berlaku tidak tertulis. Ketentuan dasarnya, sebuah bangunan hanya akan dinilai harganya berdasarkan luas ukuran sebenarnya. Tak perduli apakah bangunan itu memiliki fungsi komersial, mendatangkan uang atau tidak, nilai appraisalnya berlaku tetap. Namun demikian, jika appraisal rumah ditujukan untuk kepentingan pembiayaan perbankan, maka pendekatannya bisa menjadi berbeda. Dipastikan bank akan menyukai nasabah yang memiliki kemampuan bayar lebih meyakinkan. Dengan bertambahnya kemampuan bayar cicilan, dikarenakan adanya alih fungsi rumah yang mengahasilkan uang tambahan pula, maka dengan sendirinya nilai pembiayaannya pun meningkat. Dalam hal ini, logika ekonomi yang lebih dikedepankan untuk menaikkan appraisal sebuah rumah.
4. Memberikan Harga Pembanding Progresif
Jika diperlukan, menyodorkan data pembanding dari nilai pasar bangunan sekitar sangat efektif menaikan appraisal sebuah bangunan. Data tertulis, terlebih dari lembaga yang kredibel dan sah diakui, merupakan pembanding yang valid. Sumbernya bisa berdasarkan bukti PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) ataupun salinan (Akta Jual Beli) dari notaris. Pemilik rumah bisa memperlihatkan nilai appraisal bangunan sekitar berdasarkan data terakhir, lalu menambahkan kenaikan sebesar 25% untuk jeda waktu satu tahun setelahnya. Rumusan ini masuk akal dan banyak digunakan berdasarkan logika bahwa nilai properti berupa rumah memang selalu mengalami kenaikan di atas 25% tiap tahunnya.
Sumber : www.propertytoday.co.id
Terkadang, di banyak kejadian, jika nilai kesepakatan transaksi jual belinya dibawah appraisal sebenarnya, umumnya pembeli menyukai nilai appraisal yang tinggi dari sebuah rumah. Alasannya, karena nilai pembiayaan KPR yang diberikan oleh perbankan bisa meng-cover (menanggung) seluruh nilai pembayaran transaksi tanpa harus mengeluarkan uang muka pembelian.
Secara umum, ukuran baku penetapan nilai appraisal rumah didasarkan pada akumulasi nilai tanah dan bangunan. Harga rerata tanah wajar permeter, dengan membandingkan pasaran tanah sekelilingnya, ditambahkan nilai bangunan berdasarkan spesifikasi yang ada pada bangunannya. Karena itu, untuk menetapkan nilai appraisal sebuah rumah haruslah cermat mengetahui dua komponen tanah dan bangunan.
Bagi masyarakat awam, cara lazim yang dilakukan untuk mengetahui nilai appraisal sebuah bangunan dilakukan dengan cara melihat NJOP (Nilai Jual Objek Pajaknya) yang terlampir di slip PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Meskipun pada prakteknya, NJOP untuk wilayah tertentu, wilayah pinggiran kota, umpamanya, sama sekali tidak mencerminkan nilai sesungguhnya dari sebuah rumah.
Ringkasnya, untuk mengetahui dan menaikkan nilai appraisal rumah, diperlukan perpaduan perhitungan yang lengkap. Antara perhitungan manual yang bersifat proyeksi dan perhitungan berdasarkan ketetapan pemerintah yang tertuang di NJOP pada kertas slip PBB. Berbagai cara dapat dilakukan untuk menaikan nilai appraisal rumah dengan mudah dan sederhana, antara lain berupa:
1. Melakukan Renovasi Kecil
Cara mudah menaikan nilai apparisal rumah adalah dengan melakukan penambahan luas bangunan. Pengertiannya, pemilik rumah melakukan renovasi kecil di bagian-bagian yang ringan dan murah biayanya tetapi mengesankan penambahan luas bangunan. Membangun atau memperbaiki pagar depan, memasang kanopi pada carport, menambahkan atap pada area jemuran di bagian belakang rumah, atau membangun taman kering di ruang belakang rumah. Pilihan renovasinya bisa disesuikan dengan detail keadaan rumah yang akan diapprasial. Namun pada intinya renovasi tersebut haruslah mengesankan panambahan luas bangunan.
2. Mendaftarkan Penambahan luas IMB
Setelah dilakukan penambahan luasan bangunan, agar bisa dibuktikan dengan valid, sebaiknya langsung didaftarkan perubahan IMB-nya ke KIMPRASWIL atau kantor perizinan SATU ATAP setempat. Ketentuannya, perhitungannya luasan IMB memang memasukkan pagar keliling dan bangunan depan bagian depan, seperti gapura, sebagai kesatuan luasan bangunan rumah. Akibatnya, jika luasan dalam IMB bertambah maka faktor pengali nilai bangunannnya pun bertambah dan pada gilirannya menaikkan nilai appraisalnya.
3. Mengubah Fungsi Peruntukan Bangunan
Sebenarnya, ketentuan mengubah peruntukan sebuah bangunan untuk menaikkan appraisal berlaku tidak tertulis. Ketentuan dasarnya, sebuah bangunan hanya akan dinilai harganya berdasarkan luas ukuran sebenarnya. Tak perduli apakah bangunan itu memiliki fungsi komersial, mendatangkan uang atau tidak, nilai appraisalnya berlaku tetap. Namun demikian, jika appraisal rumah ditujukan untuk kepentingan pembiayaan perbankan, maka pendekatannya bisa menjadi berbeda. Dipastikan bank akan menyukai nasabah yang memiliki kemampuan bayar lebih meyakinkan. Dengan bertambahnya kemampuan bayar cicilan, dikarenakan adanya alih fungsi rumah yang mengahasilkan uang tambahan pula, maka dengan sendirinya nilai pembiayaannya pun meningkat. Dalam hal ini, logika ekonomi yang lebih dikedepankan untuk menaikkan appraisal sebuah rumah.
4. Memberikan Harga Pembanding Progresif
Jika diperlukan, menyodorkan data pembanding dari nilai pasar bangunan sekitar sangat efektif menaikan appraisal sebuah bangunan. Data tertulis, terlebih dari lembaga yang kredibel dan sah diakui, merupakan pembanding yang valid. Sumbernya bisa berdasarkan bukti PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) ataupun salinan (Akta Jual Beli) dari notaris. Pemilik rumah bisa memperlihatkan nilai appraisal bangunan sekitar berdasarkan data terakhir, lalu menambahkan kenaikan sebesar 25% untuk jeda waktu satu tahun setelahnya. Rumusan ini masuk akal dan banyak digunakan berdasarkan logika bahwa nilai properti berupa rumah memang selalu mengalami kenaikan di atas 25% tiap tahunnya.
Sumber : www.propertytoday.co.id
Langganan:
Postingan (Atom)